Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку

Фізичний знос, %

Оцінка

технічного

Загальна характеристика технічного стану

стану

0-20 І Добрий

Пошкоджень і деформацій немає, несправності, що не впливають на елемента і усуваються під час ремонту

іає. Є окремі на експлуатацію J

і Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації,

21-40 і Задовільний j але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій

j стадії

Експлуатація елементів будинку можлива лише при

1 Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не j

61-80 і Ветхий несучих - дуже ветхий. Обмежене виконання j

і елементами будинку своїх функцій j

Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

Другий підхід - шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення ознак фізичного зносу реалізується з допомогою кошторисних розрахунків, де на підставі визначених обсягів ремонтних робіт по усуненню ознак фізичного зносу окремих елементів об’єкту визначається вартісна величина його фізичного зносу. Але цей підхід дуже кропіткий і на практиці його використання обмежено.

Сучасні підходи до аналізу фізичного зносу поліпшень передбачають його поділ на усувний і неусувний.

Усувний фізичний знос передбачає, що затрати на ремонт, пов’язаний з усуненням цього фізичного зносу, менші, ніж додана при цьому вартість об’єкту. Тобто, існуючі недоліки об’єкту можна виправити, і при цьому затрати на виправлення не перевищать одержаної від цього вигоди.

Термін «неусувний» стосовно фізичного зносу має умовний характер і пов’язаний не з відсутністю можливості ліквідувати ознаки цього зносу, а з вартістю робіт по його усуненню.

Фізичний знос вважається неусувним, коли витрати на його усунення перевищують вартість, яка при цьому буде додана до об’єкту.

Дослідники фізичного зносу вважають, що діапазон значень усувного фізичного зносу знаходиться орієнтовно в межах 40 - 45%, а за цим діапазоном вже починається неусувний фізичний знос.

У практичній діяльності оцінювача нерухомості цей поділ фізичного зносу визначає вибір можливих підходів до визначення його величини.

При значній величині зносу втрата вартості об’єкта вже не відповідає величині зносу, яка обчислена з використанням поелеменгного підходу за стандартною методикою. Тому цей підхід оцінки впливу фізичного зносу на зменшення вартості об’єкта правомірно використовувати для усувного фізичного зносу.

Фізичне життя

Економічне життя

Фактичний вік

Ефективний вік

Залишковий строк

економічне життя < >

Початок

експлуатації

Дата

оцінки

Знесення

будівлі

Рис 16.2 Види життя та віку будівлі (споруди)

317 =

ФВ

ФВ+ЗСЕЖ

(16.3)

де ЗП ФВ

ЗСЕЖ

сукупне знецінення поліпшення; фактичний вік земельного поліпшення;

залишковий строк економічного життя земельного поліпшення.

Аналізуючи показники, що входять до цієї формули, можна констатувати, що оцінювач має точні дані про один показник - фактичний вік земельних поліпшень. Визначення залишкового строку економічного життя поліпшення потребує врахування багатьох факторів (сучасний технічний стан поліпшень, можливість (раціональність) збільшення терміну існування поліпшення за рахунок його ремонту або реконструкції) прогнозований період отримання доходу від експлуатації поліпшення, зміна розміру цього доходу в часі і т. ін.)

Враховуючи досить велику суб’єктивність визначення величин, що впливають на кінцевий результат, використовувати цей метод необхідно дуже обережно, тому що отримані дані будуть «юридично вразливі».

3. Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості

Залишкова вартість поліпшення - вартість земельного поліпшення з урахуванням його знецінення, зумовленого існуючими фізичним зносом та функціональної й економічної застарілості.

Визначається залишкова вартість заміщення (відтворення) об’єкта оцінки як різниця між вартістю заміщення (відтворення) та величиною знецінення земельних поліпшень за формулою:

Вз = В_в хК_П (16.4)

де В₃ залишкова вартість земельного поліпшення;

В_в відновна вартість земельного поліпшення;

jq коефіцієнт придатності

Коефіцієнт придатності (сукупного знецінення) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів: фізичного, функціонального і економічного

знецінення, які має об’єкт оцінки:

К_п=К_фхК_фунхК_ек (16.5)

де К_ф коефіцієнт фізичного знецінення;

К коефіцієнт функціонального знецінення;

коефіцієнт економічного (зовнішнього) знецінення.

ЕК

Коефіцієнт фізичного знецінення (К_ф) визначається за формулою:

де

ЗФП

К_ф= 1-

ЗФП

100

фізичне знецінення поліпшення, %.

Коефіцієнт функціонального знецінення ( К_ФУН) визначається за формулою:

де ЗФУН

К

ФУН

ЗФУН

100

функціональне знецінення поліпшення, %.

(16.7)

Коефіцієнт економічного (зовнішнього) знецінення (К_ЕК) визначається за формулою:

де ЗЕК

К

ЕК

ЗЕК

100

економічне (зовнішнє) знецінення поліпшення, %.

(16.8)

Загальна вартість об’єкта нерухомості визначається як сума залишкової вартості поліпшення і ринкової вартості земельної ділянки.

Резюме

Витратний підхід практично не має обмежень для свого застосування, оскільки будується на припущенні, що вартість оцінюваної нерухомості визначається витратами на створення такого ж об’єкту шляхом придбання земельної ділянки еквівалентної корисності та поліпшення її аналогічним до об’єкту оцінки чином. Тобто, порівнянні дані в цьому оціночному підході відносяться окремо до землі і до земельних поліпшень, а коригування проводяться, щоб врахувати відмінності в їх кількості, якості і корисності.

При оцінці неспеціалізованої нерухомості витратний підхід може бути використаний для визначення ринкової вартості. У цьому випадку предметом порівняльного аналізу мають виступати дані, що належним чином представляють ситуацію на ринку, на якому представлена оцінювана нерухомість. Інакше кажучи, ці дані повинні стосуватися подібної нерухомості, тобто, т ієї, яка здатна і може конкурувати з оцінюваною нерухомістю на одному і тому ж ринку, і бути чутливими до тих змін характеристик нерухомості, що обрані як елементи порівняння. За таких умов сума витрат на придбання землі та її поліпшення вкажуть на ринкову вартість оцінюваної нерухомості, оскільки ринок вважає ці витрати корисними.

Фактично, витратний підхід встановлює верхню межу того, що звичайно платив би ринок за нерухомість, якби вона була новою. Тому, щоб наблизиться до ринкової вартості існуючої нерухомості, яка вже накопичила знос і має

Питання для самостійної роботи

1. Чому витратний підхід вважається універсальним для визначення вартості нерухомості?

2. Які види має відновна вартість земельних поліпшень і в яких випадках ці види вартості застосовуються?

3. Розкрийте зміст методу залишкової вартості замнцення.

4. Назвіть основні методи визначення відновної вартості земельних поліпшень.

5. Що таке кошторис і які види кошторисів складають?

6. Які складові, крім вартості будівництва, включає вартість земельних поліпшень?

7. Які види знецінення повинні враховуватися при оцінці нерухомості?

8. Розкрійте сутність методів оцінки знецінення.

9. Що таке економічне і фізичне життя земельних поліпшень?

10. Яким чином можна визначити залишкову вартість заміщення земельних поліпшень, спираючись на ринкові дані?

Нерухоме майно посідає важливе місце в економічному житті суспільства не тільки як товар довгострокового використання, а й як об’єкт інвестування, застави, оподаткування тощо і, тим самим, стає річчю, стосовно якої формується ціла низка правових відносин. Власне, майно в цивіпістиці і тлумачиться як окрема річ та пов’язані з нею права й зобов’язання.

Така трактовка є принциповою для нерухомого майна, оскільки через неможливість бути переміщеним воно потребує особливого способу передачі від одного власника іншому - через перехід прав на цю нерухомість. Саме тому при оцінюванні нерухомого майна об’єктом оцінки є не нерухомість як фізична річ, а права щодо неї, які власне і торгуються на ринку.

Цей розділ присвячений питанням оцінки інтересів у нерухомому майні, що виникають в результаті відчуження власником нерухомої речі частини своїх правомочностей, зокрема при наданні нерухомості в оренду, використанні її як забезпечення позики чи обтяженні сервітутом.

1. Види прав у нерухомому майні

Оцінка майнових інтересів у нерухомості грунтується на припущенні, що нерухомість коштує стільки, скільки доходу можна отримати з неї, а розмір цього доходу залежить від повноти прав на нерухомість.

Спираючись на це припущення, Рада з Міжнародних стандартах оцінки у стандартах видання 2011 року³⁴ запропонувала своєрідну ієрархію прав:

первинне право на земельну ділянку, за яким суб’єкт цього права є власником землі та всіх об’єктів, розташованих на, над і під її поверхнею. Таке право власності, що передбачає безумовне володіння, користування та розпорядженням нерухомою річчю, обмежується лише нормами закону і вторинними правами;

вторинне право, що надає його володарю права виняткового володіння і користування ділянкою землі та/або будівлями на певний строк згідно умовам договору;

34

International Valuation Standards. 2011 - London: IVSC, 2011. - 128 p.

і

Безумовне право володіння, користування та розпорядження нерухомою річчю

Виключне право володіння, користування або

розпорядження чужою нерухомою річчю

Обмежене право користування чужою нерухомою річчю для певний цілей

■шшшшшшяшшшшштт

Наведені види прав не є взаємовиключними. Первинне право може бути обтяжено одним або декількома вторинними правами. Це є можливим завдяки тому, що будь-яке право включає певну правомочність щодо володіння, користування і розпорядження, які можуть відчужуватися на користь іншої особи.

Правомочність - це передбачена законом можливість учасника правовідносин здійснювати певні дії або вимагати певних дій від іншого учасника цих правовідносин.

Так, під правомочністю володіння розуміється можливість фактично володіти землею та/або будинками, будівлями, спорудами й багаторічними насадженнями та відображати їх в балансі і т.п. Тобто, в цій правомочності знаходить юридичний вираз стан привласнення, приналежності речі певній особі.

Правомочність користування є можливістю одержувати від речі корисні властивості і доходи. Воно тісне пов’язано з правомочністю володіння, оскільки в переважній більшості випадків річчю можна користуватися, тільки фактично володіючи нею.

Правомочність розпорядження означає можливість визначення юридичної долі нерухомості шляхом зміни її приналежності, стану або призначення. Реалізовуючи правомочність розпорядження, її володар може передати річ іншим особам у власність або у похідне володіння і користування, а іноді - і в розпорядження, наприклад, при заставі.

Ці правомочності мають не тільки юридичний, а й економічний зміст. Якщо правомочність володіння лише свідчить про приналежність нерухомості певній особі, то правомочність користування і розпорядження забезпечує їх володарю певні вигоди, які можуть виявлятися у вигляді грошових потоків. Саме своїми економічними наслідками (результатами) конкретний вид правомочності має інтерес для учасників ринку.