при изъятии от хозяйства и разделении на земельные доли данный массив не должен способствовать появлению недостатков землепользования (вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья, чересполосицы);
соответствовать по своим качественным характеристикам специализации вновь образуемых хозяйств.
. При разделении массивов на участки собственников земельных долей необходимо предусматривать возможность их последующего объединения в различные хозяйственные образования, совместного осуществления полевых работ. присоединения рядом расположенных участков с целью восстановления и перехода к крупному производству, а также проведения комплекса мелиоративных, природоохранных и противоэрозионных работ всеми земельными дольщиками.
. Для того, чтобы не дробить и не расчленять земельные массивы сельскохозяйственных предприятий и создать наилучшие условия выделяющимся собственникам земельных долей, нужно обеспечить выполнение следующих правил:
выделять земельные доли в натуре, преимущественно группам желающих, чтобы обеспечить занятие всего массива, подлежащего разделению (в противном случае из-за появляющихся неудобств в обработке, проезде незанятые земли могут выйти из оборота);
начинать выделение земельных долей единичным собственникам, если не собралась их группа, не от центра массива, а от его периферийной части, чтобы обеспечивалась компактность расположения неразделенных участков;
запрещать выделение земельных долей в натуре, если нет проектов землеустройства на всю территорию реорганизуемого хозяйства и при отсутствии ТЭО (бизнес-плана) на использование испрашиваемого участка земель;
запрещать строительство на земельном участке при отсутствии необходимых коммуникаций и, прежде всего, водоснабжения, энергообеспечения.
В итоге с точки зрения эффективности землеустройства и организации производства сельскохозяйственных предприятий, выделение земельных долей в натуре нанесет большой ущерб использованию земель и экономике агропромышленного комплекса страны.
Поэтому при разрешении проблем, связанных с распоряжением земельными долями, следует по возможности избегать выделения земельных долей в натуре, а стараться создавать такие организационно-правовые формы СХО, которые будут способствовать консолидации земельных долей и препятствовать появлению парцеллярного малоэффективного земледелия.
.3 Кадастровое и юридическое регулирование образование земельного участка
С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» придал новое значение государственному кадастровому учету по сравнению с ранее действовавшим Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» , которое отвечает задачам, поставленным государством при реализации административной реформы. В рамках государственного кадастрового учета это унификация информации об объектах недвижимости, совершенствование системы оказания государственных услуг.
За истекший период действия Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» сложилась определенная практика толкования его норм и их применения. Вместе с тем, выявляются существенные отрицательные аспекты его применения, которые необходимо законодателю решать.
Концептуальные изменения произошли и в понимании земельного участка, как объекта государственного кадастрового учета, на которых хотелось бы остановиться. Этот вопрос стал наиболее актуальным после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений».
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных указанным законом сведений о недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о следующих объектах недвижимости: земельном участке, здании, сооружении, помещении, объекте незавершенного строительства. Соответственно, объектом кадастрового учета являются не только земельные участки, но и здания, сооружения, помещения, незавершенные строительством объекты (объекты капитального строительства). По сравнению с ранее действовавшим законом существенно расширен состав сведений, подлежащих включению в государственный кадастр недвижимости.
В ст. 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Определение земельного участка, введенное вышеуказанным Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ, по сравнению с прежней редакцией ст. 6 ЗК и определением земельного участка, не содержит формулировки «описанный и удостоверенный в установленном порядке». Каковы последствия такого уточнения понятия «земельный участок»?
Во-первых, требования к установлению границ земельных участков должны устанавливаться федеральными законами, а не иными нормативными правовыми актами (подзаконными актами, ведомственными актами). После внесения соответствующих изменений в законодательство, Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» являются основными федеральными законами, которые определяют особенности к установлению границ земельных участков. В связи с этим, требования, закрепленные в иных нормативных правовых актах, не имеющих уровня федерального закона, не могут приниматься во внимание субъектами земельных и кадастровых отношений.
Во-вторых, границы земельного участка являются определяющей характеристикой для признания такого объекта существующим. Состав сведений (характеристик), подлежащих включению в государственный кадастр недвижимости подразделяется на две группы: уникальные и дополнительные. Уникальные характеристики перечислены в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», их значение состоит в том, что именно они характеризуют объект недвижимости как индивидуально-определенный объект, это основные, минимально необходимые характеристики объекта недвижимости, в их числе и описание местоположения границ земельного участка.
К дополнительным характеристикам земельного участка относятся:
ранее присвоенный государственный учетный номер;
кадастровый номер иного объекта недвижимости;
адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта;
сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в ЕГРП;
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
разрешенное использование земельного участка и др.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ (ч. 7 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости») в процессе межевания земельного участка. Значение наличия характерных точек границ земельного участка влияет на возможность регистрации права на него.
Так, как следует из ч. 4 ст. 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую всю необходимую для государственной регистрации права информацию о земельном участке. При этом в соответствии с ч. 12 ст. 45 данного закона при отсутствии кадастровых сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка кадастровый паспорт земельного участка, по общему правилу, не выдается, т.е. право на такой земельный участок не может быть зарегистрировано.
Исключение из этого правила составляют случаи предоставления сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Кадастровые паспорта таких земельных участков выдаются. При этом отсутствие кадастровых сведений о границах земельного участка не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимости или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации.
Существование такой нормы обусловлено, на наш взгляд, стремлением последнее время законодателя максимально упростить и удешевить процедуру оформления прав на земельные участки. Однако это не всегда оправданно. Государство, с одной стороны, позволяет оформить право собственности на земельный участок без установления его границ (межевания), а, с другой стороны, при возникновении споров о границах между соседями - собственниками земельных участков, межевание которых не было проведено, существуют трудности. И один, и второй - собственник земельного участка по документу, а фактически, где проходит граница земельного участка, кто его занял, кому принадлежит часть земельного участка, определить нельзя, спора о границах нет.
Таким образом, земельный участок, как объект рассматриваемых отношений, должен иметь минимальные уникальные характеристики, которые характеризуют его как индивидуально-определенную вещь, в том числе описание местоположения его границ. По общему правилу, только на такой земельный участок может быть зарегистрировано право.
С введением в Земельный кодекс РФ главы I.1 были закреплены на уровне федерального кодифицированного нормативного правового акта особенности образования земельных участков. Однако способы и условия образования земельных участков были известны законодателю и раньше (в рамках осуществления землеустройства и ведения государственного кадастра) .
Земельный участок образуется при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (ст. 11.2 ЗК).
Общие требования к образованию земельных участков закреплены в ст. 11.9 ЗК. Подавляющее большинство указанных в этой статье требований заимствованы из Федерального закона «О землеустройстве» и Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Так, к общим требованиям к образованию земельных участков можно отнести:
соблюдение правил о максимальном и минимальном размерах земельных участков. В этом случае, например, раздел земельного участка определенного вида разрешенного использования на несколько земельных участков возможен до определенного предела - минимального размера земельного участка определенного вида разрешенного использования или цели, для которой земельный участок был предоставлен. Так, если земельный участок был предоставлен для ведения садоводства площадью 0,06 га, то раздел такого земельного участка его правообладателем возможен на такое количество участков, при которых каждый из образованных участков не должен быть меньше минимального, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ.
Однако на практике эти требования не всегда соблюдаются. Так, встречаются случаи, когда органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют государственную регистрацию прав на земельные участки на основании представленных документов, не отказывая в государственной регистрации права на земельный участок, если размер земельного участка не соответствует требованиям законодательство о его предельных размерах. Однако, это недопустимо, в чем тогда заключается правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию?
соблюдение требований законодательства о виде разрешенного использования (п. 4 и п. 5 ст. 11.9 ЗК). Образование земельных участков и установление обременений в отношении них не должно препятствовать использованию земельных участков и объектов недвижимости на них расположенных в соответствии с ранее установленным для них видом разрешенного использования или цели их использования. Хотя, представляется, что после раздела земельного участка вид разрешенного использования может быть изменен в установленном порядке.
соблюдение «требований о границе». Не допускается при образовании земельных участков пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. На практике это требование не соблюдается в полной мере только по той причине, что в большинстве регионах Российской Федерации границы муниципальных образований и населенных пунктов не определены надлежащим образом либо процедура их установления не доведена до конца, границы не установлены на местности. Поэтому при образовании земельных участков границы муниципальных образований и населенных пунктов практически не учитываются.
не допускается вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица, невозможность размещения объектов недвижимости и другие препятствующие рациональному использованию и охране земель недостатки. Запрет на образование вклиниваний, изломанности границ, вкрапливаний и чересполосицы был закреплен в Федеральном законе «О землеустройстве» (ст. 16), однако в связи с внесением Федеральным законом от 13.05.2008 № 66-ФЗ в него изменений, по непонятным причинам, указанная статья была исключена. Таким образом, можно сказать, что Земельным кодексом РФ был восполнен образовавшийся пробел, который за период с мая по октябрь 2008 года привел к хаотичному установлению границ земельных участков. Пользуясь образовавшимся пробелом, на основании требований только ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» органы государственной власти субъектов РФ принимали решения о включении в границы населенных пунктов земельных участков отделенных от границ населенных пунктов на значительные расстояния, не прилегающие к территориям населенных пунктов. При этом единство территории населенного пункта и включаемого земельного участка не обеспечивалось.
Иные требования к образованию земельных участков могут быть установлены федеральными законами. Например, Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» устанавливает требования о том, что образуемые земельные участки должны относится к одной категории земель (п. 6 ч. 2 ст. 27); о том, что к образуемым земельным участкам должен быть обеспечен доступ (проход, проезд), в том числе путем установления сервитута.
В связи с вступлением в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ выдел земельного участка возможен в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при этом площадь исходного земельного участка может быть декларированной (межевание отсутствует). К остальным случаям применимо понятие раздел земельного участка. При этом раздел возможен только при осуществлении кадастровых работ в отношении каждого из образованных в результате раздела земельных участков. Это требование законодателя на практике приводит к невозможности:
формирования и постановки на учет земельных участков из земель фонда перераспределения на землях сельскохозяйственного назначения. Например, на земли фонда перераспределения зарегистрировано право собственности Кемеровской области, при этом площадь земельного массива не уточнена, а земельные участки из фонда перераспределения предоставляются в аренду для сельскохозяйственного производства;