Если выделяется доля в праве общей собственности из земель сельскохозяйственные назначения, то применяются нормы ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В подобном случае для регистрации необходимо заявление полномочного представителя общего собрания собственником (если их количество не менее пяти человек).
Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с п. 1 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CB4649814A9585F69D31558D715297D77E2CECCBA7GBS> и 2 ст. 22.2 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CB4649814A9585F69D31558D715297D77E2CECCBA7GFS> ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", являются:
Первоначальный правоустанавливающий документ на земельный участок.
согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Кодексом <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558DA7G1S>.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли и к которым должны быть приложены:
соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.
Следует отметить, что получать согласие от арендатора или залогодержателя права аренды первоначального земельного участка на образование нового при выделе доли не требуется.
Таким образом, после образования земельного участка любым способом, регистрации всех проводится одновременно. Исключения составляют случаи образования участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.
Если есть обременения прав на земельные участки, то они тоже подлежат государственной регистрации.
Следует отметить, что исходный земельный участок может быть не зарегистрирован в установленном законном порядке. Но если регистрации была ранее произведена, то при регистрации вновь образуемых земельных участков, следует зарегистрировать прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки. Заявление подается одновременно.
Теперь рассмотрим вопрос о целевом назначении земельного участка.
По общему правилу, у вновь образованных земельных участков остается такое же целевое назначение и разрешенное использование как и у исходного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Если земельный участок, из которого образуется предоставляемый земельный участок, был отнесен к определенной категории земель, то образуемые из него земельные участки будут отнесены к той же категории. При этом принятия каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении категории земель образуемого земельного участка не требуется.
Вместе с тем действующим законодательством четко не определено, в каком порядке определяется категория земельного участка, образованного из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так как объектом кадастрового учета является только индивидуально-определенная недвижимость и сведения о землях в государственный кадастр недвижимости не вносятся.
По мнению департамента недвижимости Минэкономразвития России, такими документами могут быть акт о выборе образованного земельного участка, принятый с учетом целевого назначения земель, с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, либо утвержденная в установленном порядке схема расположения земельного участка.
Исходя из норм действующего земельного законодательства, можно сделать вывод, что процедуре образования земельных участков предшествует процедура получения согласия от землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Исключение составляют случаи при образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в п. 6 этой же статьи <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC2A7GFS>.
Исключения из указанного общего правила исчерпывающим образом определены в специальной норме второго предложения п. 4 ст. 11.2 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC2A7GDS> ЗК РФ. Согласие субъектов прав на исходные земельные участки на образование новых земельных участков не требуется, если: а) исходные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям (указанные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на такие земельные участки); б) образование земельных участков осуществляется на основании решения суда (например, в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд).
Во всех иных случаях для образования новых земельных участков предварительное письменное согласие субъектов прав на исходные земельные участки является обязательным.
В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 27 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA4E4189449585F69D31558D715297D77E2CECACG3S> ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" одним из оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости является нарушение предусмотренных федеральными законами требований к образованию объекта недвижимости.
Учитывая, что наличие согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков является обязательным условием такого образования, проверка наличия такого согласия должна осуществляться органом кадастрового учета наряду с выявлением иных оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.
Как вывод- получение согласия является обязательным условием для постановки участка на кадастровый учет (см. письмо <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57A8087462207E1BCF45408049C88FFEC43D57A8GAS> Министерства экономического развития РФ от 13.10.2008 N Д23-671 "Об условиях образования земельных участков") .
При наличии нескольких собственников, необходимо получение согласие каждого из них. А правильнее говоря, следует заключить соглашение об образовании нового земельного участка. Собственниками могут выступать как физические, так и юридические лица.
Если выделяется доля, то действуют нормы ст. 13 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414B80449585F69D31558D715297D77E2CEFACG6S> ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (см. также п. 3 ст. 11.5 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC7A7GAS> Кодекса).
Образование земельных участков может производиться по решению суда и согласия в подобных случаях получать не надо. Как пример, изъятие земельного участка для государственных нужд.
Как и прочие земельные споры, споры об образовании земельных участков могут рассматриваться только в судебном порядке. Административный порядок разрешения указанных споров законодательством не предусмотрен. Часть 5 ст. 40 <consultantplus://offline/ref=C0C6FC22A76649390F396BD95B55F768B73880C4A1A8C37B9DDDBA121E34FEF87A00DD3E080BD84BqDGFR> Закона о кадастре недвижимости, определяя порядок разрешения таких споров, содержит отсылку к положениям ЗК <consultantplus://offline/ref=C0C6FC22A76649390F396BD95B55F768B7388EC0A1A3C37B9DDDBA121Eq3G4R> РФ. В свою очередь, глава IX <consultantplus://offline/ref=C0C6FC22A76649390F396BD95B55F768B7388EC0A1A3C37B9DDDBA121E34FEF87A00DD3E080BDE40qDGER> ЗК РФ устанавливает достаточно общие правила защиты права на земельный участок и порядок рассмотрения земельных споров. В ней указаны следующие способы судебной защиты нарушенных прав:
признание права на земельный участок;
восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения;
признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления;
возмещение убытков или исполнение обязательств в натуре (в том числе восстановление земельных участков в прежних границах, устранение других земельных правонарушений и исполнение возникших обязательств).
Анализ положений ст. 59 <consultantplus://offline/ref=C0C6FC22A76649390F396BD95B55F768B7388EC0A1A3C37B9DDDBA121E34FEF87A00DD3E080BDE40qDGFR> - 62 <consultantplus://offline/ref=C0C6FC22A76649390F396BD95B55F768B7388EC0A1A3C37B9DDDBA121E34FEF87A00DD3E080BDE46qDG3R> ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что они не содержат каких-либо специальных средств правовой защиты, которые отражали бы особенности правоотношений, возникших в рамках процедуры согласования местоположения границ земельного участка. Между тем правообладатель земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы, в таких средствах нуждается. Их цель - определить такую границу между земельными участками, местоположение которой будет устраивать и правообладателя земельного участка, и заинтересованных лиц или, по крайней мере, минимизирует негативные последствия, вызванные демаркацией земельных участков, для одной из сторон. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, предъявленные требования должны способствовать восстановлению нарушенных или оспариваемых прав, а в результате их удовлетворения должен удовлетворяться материально-правовой интерес лица, обратившегося за судебной защитой.
Поскольку речь идет о судебном средстве правовой защиты, наиболее логично устанавливать оптимальную границу между земельными участками в рамках искового производства. В первую очередь это обусловлено тем, что (будь то в суде общей юрисдикции или же в арбитражном суде) оно предлагает достаточно обширный перечень средств доказывания, необходимый в столь специфической сфере, как землеустройство. Кроме того, любое изменение или уточнение местоположения границ смежных земельных участков непосредственно затрагивает интересы их правообладателей, а, следовательно, процессуальное положение истца и ответчика по делу будет для правообладателей в такой ситуации оптимальным. Наконец, привлечение в исковое производство в качестве лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, кадастрового инженера, осуществившего кадастровые работы на земельном участке со спорной границей, а также кадастровой палаты как органа, осуществляющего учет уникальных характеристик земельного участка, также отвечает интересам надлежащей демаркации земельных участков.
Желательность или даже необходимость привлечения указанных субъектов в качестве лиц, участвующих в деле, обусловлены несколькими факторами.
Во-первых, как отмечал В.В. Ярков в комментариях к Арбитражному процессуальному кодексу РФ, цель участия третьих лиц в деле - отстаивание собственных материально-правовых интересов, на которые судебный акт по делу может определенным образом повлиять. Преследует привлечение третьих лиц и чисто процессуальную цель - исключить вынесение противоречивых судебных актов (если в последующем между третьим лицом и одной из сторон возникнет спор, факты, установленные вступившим в законную силу решением суда по делу с участием этой стороны и третьего лица, будут иметь преюдициальное значение).
Во-вторых, для суда указанные лица могут быть весьма полезными источниками информации по делу. Их участие в деле обеспечит оперативное получение судом доказательств (объяснений), в том числе и при оценке иных доказательств (например, землеустроительных экспертиз) .
Что же представляет собой иск об установлении границ земельного участка и какова его правовая природа?
Как известно, основными признаками, которые позволяют отграничить одно средство судебной защиты (иск) от другого, являются основание и предмет.
Применительно к требованию об установлении границ земельного участка основание иска - это наличие возражений относительно местоположения границ земельного участка; предмет иска - это отыскание надлежащей границы земельного участка. Иными словами, основной целью предъявления иска об установлении границ земельного участка является демаркация смежных земельных участков, а не правопритязания одного из правообладателей земельного участка на часть чужого смежного.
Таким образом, главным последствием разрешения спора о границах будет внесение соответствующих изменений в уникальные характеристики объекта недвижимости (а при отсутствии таких характеристик - их закрепление) и правоустанавливающие документы или же прекращение нарушения права на земельный участок.
Судебная практика также рассматривает иск об установлении границ земельного участка как самостоятельный способ защиты, направленный на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. В рамках заявленного требования смежная граница между земельными участками подлежит установлению в соответствии с координатами поворотных точек .
К требованиям об установлении границ земельного участка не должен применяться срок исковой давности, что в первую очередь обусловлено тесной связью такого требования с вещными правами на земельный участок.
С учетом обозначенных целей иска об установлении границ земельного участка следует выделить следующие обстоятельства, подлежащие доказыванию, и определить распределение бремени доказывания.
Обращение в суд с иском об установлении границ предвосхищается процедурой согласования границ земельного участка, содержащей в себе правовую презумпцию. Она заключается в том, что смежная граница между земельными участками, установленная в рамках процедуры межевания, при отсутствии возражений со стороны заинтересованных лиц является правильной и подлежит внесению в кадастр.
Такая правовая презумпция опровержима. При наличии обоснованных возражений со стороны заинтересованных лиц местоположение границы может быть изменено. Таким образом, представляется вполне логичным применение обозначенной презумпции и в рамках судебного процесса. Иными словами, местоположение границы, указанное кадастровым инженером в рамках процедуры межевания земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы (и установление которой будет указывать истец в исковом заявлении), будет являться для суда единственно верным, если ответчиком по делу не доказано иное.
Ответчик в свою очередь должен опровергнуть указанную презумпцию путем представления суду доказательств, свидетельствующих о том, что формируемая согласно предложенному межевому плану в интересах истца граница земельного участка нарушает его права как правообладателя земельного участка либо создает иные неудобства в его использовании .
Неправильное установление местоположения общей с соседним земельным участком границы связано в первую очередь с нарушением права владения и пользования заинтересованным лицом своим земельным участком или его частью, например, приводит к уменьшению площади участка. Кроме того, заинтересованному лицу как правообладателю земельного участка принадлежат и косвенные по отношению к владению и пользованию права, такие, как право доступа на свой земельный участок. Указанное право заинтересованного лица также может быть нарушено, например тем, что формируемая по межевому плану граница создает препятствие в доступе к участку.
Алгоритм установления местоположения спорной границы в рамках судебного процесса должен идти по двум взаимосвязанным направлениям. Во-первых, суду следует установить площадь каждого из смежных земельных участков. Важность данного направления заключается в том, что площадь земельного участка как одна из его уникальных характеристик зависит от конфигурации границ соответствующего земельного участка . Иными словами, если местоположение границы смежных земельных участков изменяется, меняется и их площадь. Таким образом, площадь земельного участка должна выступать для суда, определяющего местоположение спорной границы, своего рода ориентиром. Во-вторых, это непосредственно процесс отыскания (установления) местоположения границы смежных земельных участков. На этом этапе суд должен, оценив представленные в дело доказательства, определить границу смежных земельных участков. Но, поскольку процесс межевания в целом и установление местоположения границ земельного участка как один из его этапов требуют специальных знаний, правильность разрешения спора ставится в прямую зависимость от доказательной базы, собранной судом. Причем, как показывает практика, того массива доказательств, который представляется сторонами по делу, суду зачастую не хватает для того, чтобы разрешить возникший спор, что вынуждает его назначать проведение землеустроительной экспертизы уже в самом процессе.