При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (см. п. 3 ст. 252 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA404A83479585F69D31558D715297D77E2CECC378BCA5A7G9S> ГК РФ).
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Следует обратить внимание на то, что объединение земельных участков по правилам ст. 11.6 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC7A7GDS> Кодекса допускается в том случае, если исходные (преобразуемые) земельные участки являются смежными, т.е. граничащими друг с другом (часть границ одного земельного участка одновременно является частью границ другого земельного участка). При этом объединяемые земельные участки могут принадлежать на праве собственности одному лицу или разным лицам.
В соответствии с ч. 3 ст. 25 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA4E4189449585F69D31558D715297D77E2CAEG4S> ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании указанного Федерального закона <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA4E4189449585F69D31558DA7G1S> требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (уточнение границ земельного участка). При кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка (смежный земельный участок), орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка.
Вид права собственности на земельный участок, образованный в результате объединения смежных земельных участков, зависит от субъектного состава собственников исходных (преобразуемых) участков.
В соответствии с п. 2 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC7A7GFS> - 4 ст. 11.6 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC7A7G1S> Кодекса при объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
Если смежные участки принадлежали на праве собственности разным лицам, то образованный в результате объединения таких участков новый земельный участок будет принадлежать указанным лицам на праве общей собственности (совместной или долевой).
Если смежные участки принадлежали на праве общей собственности (совместной или долевой) разным лицам, то образованный в результате объединения таких участков новый земельный участок будет принадлежать указанным лицам на праве общей собственности.
Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.
Объединение смежных земельных участков, владение и пользование которыми осуществляется на одном из прав, указанных в приведенных нормах п. 5 ст. 11.6 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC7A7G0S> Кодекса, возможны только в том случае, если субъектом соответствующего ограниченного права является одно лицо.
У лица, которому на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования предоставлен земельный участок, из которого при объединении образуется новый земельный участок, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.
Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон .
Образование земельного участка (создание нового объекта недвижимого имущества) возможно, в частности, в результате преобразования существующих смежных земельных участков путем их перераспределения по правилам ст. 11.7 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7G8S> Кодекса.
При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Подчеркнем, что, как и в случае объединения земельных участков (ст. 11.6 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC7A7GDS> Кодекса), перераспределение может осуществляться только в отношении смежных земельных участков. При этом смежным земельным участком следует считать участок, часть границ которого одновременно является частью границ другого земельного участка.
В результате перераспределения исходные (преобразуемые) земельные участки прекращают свое существование в качестве объектов земельных и гражданско-правовых отношений. Вместо прекративших существование земельных участков образуются новые земельные участки, которые могут быть только смежными.
Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Кодексом <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558DA7G1S> (см. п. 2 ст. 22.2 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CB4649814A9585F69D31558D715297D77E2CECCBA7GFS> ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Юридические режимы перераспределения земельных участков, установленные в п. 2 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7GAS> и 3 ст. 11.7 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7GDS> Кодекса, различаются в зависимости от того, в частной или публичной собственности находятся исходные (преобразуемые) земельные участки.
В соответствии с п. 2 ст. 11.7 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7GAS> Кодекса при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
Следовательно, если в перераспределении участвуют земельные участки, находящиеся в частной собственности (в собственности граждан и (или) юридических лиц), то юридическим основанием для образования новых земельных участков будет служить соглашение об образовании земельных участков, которое заключается между собственниками смежных исходных (преобразуемых) земельных участков.
Указанное соглашение заключается по правилам гражданского законодательства Российской Федерации. Текст соглашения может быть оформлен в виде отдельного договора, заключенного в письменной форме, либо содержаться в ином гражданско-правовом договоре (например, в договорах мены, дарения или купли-продажи земельных участков).
Право собственности на образуемые в результате перераспределения новые земельные участки возникает у собственников исходных (преобразуемых) в соответствии с теми условиями, которые указанные собственники установят в соглашении об образовании земельных участков.
По общему правилу п. 3 ст. 11.7 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7GDS> Кодекса перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается. Исключениями из этого правила являются случаи:
) перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с ГК <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA4F4A804B9585F69D31558DA7G1S> РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
) образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC379BBA2A7GDS> Кодекса.
Следовательно, если речь идет о смежных земельных участках, находящихся в публичной собственности (государственной или муниципальной), то по общему правилу п. 3 ст. 11.7 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7GDS> Кодекса такие земельные участки не могут перераспределяться между их собственниками и (или) между субъектами права частной собственности (физическими или юридическими лицами). Обратим внимание, что исключения из указанного общего правила установлены в исчерпывающем перечне. Поэтому перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между физическими или юридическими лицами возможно только в двух случаях.
Во-первых, такое перераспределение допускается по правилам ст. 46.1 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA4F4A804B9585F69D31558D715297D77E2CEEACGBS> и 46.2 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA4F4A804B9585F69D31558D715297D77E2CE9ACGAS> ГК РФ, если исходными (преобразуемыми) являются земельные участки в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии. Следует обратить внимание на то, что возможность образования земельных участков внутри застроенной территории должна быть изучена, прежде всего, с точки зрения учета интересов жителей многоквартирных домов, находящихся на земельных участках, границы которых определяются исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, а при отсутствии указанных документов - с учетом фактического использования. При этом необходимо соблюдение требований к образуемым земельным участкам, установленных ст. 11.9 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC5A7GCS> Кодекса, ст. 41 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA4F4A804B9585F69D31558D715297D77E2CECC379B9A4A7GAS> ГК РФ и положениями местных градостроительных нормативов.
Во-вторых, перераспределение допускается, если в результате будут образованы земельные участки для размещения следующих объектов государственного или муниципального значения: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения. В случаях, указанных в п. 3 ст. 11.7 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7GDS> Кодекса, перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC379BDA1A7GCS> Кодекса. При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением. В рассмотренных выше двух случаях, когда перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами допускается, юридическим основанием перераспределения земельных участков является соглашение между собственниками исходных (преобразуемых) земельных участков. При этом от имени публичных собственников в качестве сторон таких соглашений выступают исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC379BFAFA7GCS> - 11 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC379BFAEA7G9S> Кодекса. Соглашение заключается по правилам гражданского законодательства Российской Федерации с учетом императивного требования специальной нормы п. 4 ст. 11.7 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7GES> Кодекса: в таком соглашении обязательно должны быть определены условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки.
Глава 2. Совершенствование правового регулирования образования земельных участков и изменение их границ
.1 Особенности образования земельных участков
Разнообразием современных земельных правоотношений обусловлены различные способы образования земельных участков, предусмотренные законодательством. Так, статьёй 11.2 Земельного кодекса РФ определено следующее: земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В целях предупреждения ошибок, в применении предоставленных Земельным кодексом возможностей рассмотрим способы образования участков с учетом их индивидуальных особенностей.
Для формируемых (новых) земельных участков предусмотрено образование их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
В отношении поставленных на кадастровый учет земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, возможно осуществление объединения (только для смежных земельных участков), перераспределения (в исключительных случаях, предусмотренных ч.3 ст.11.7 Земельного кодекса) и раздела. Причем законодатель определяет в данном случае два вида раздела:
) раздел, при котором образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, - раздел, который можно назвать «классическим», когда сумма площадей образуемых земельных участков составляет площадь исходного земельного участка;
) раздел, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, - когда производится образование одного или нескольких земельных участков, что не приводит к прекращению существования исходного земельного участка, но лишь требует исключения из него площади образуемых участков и изменения соответствующих его границ. Данный вид раздела применяется исключительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также к земельным участкам, предоставленным садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан.
Необходимо заметить, что все способы преобразования (образования) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусматривают обязательное наличие соответствующих решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, - что вполне закономерно, так как указанные органы, представляя собственника, вправе распоряжаться данными земельными участками.
Вызывающим наибольший интерес населения является, безусловно, вопрос о возможностях (способах) преобразования земельных участков, находящихся в частной собственности.