Материал: 5642

46

Методы оценки стоимости недвижимости, применяемые для земельного налога, могут быть использованы и при определении налоговой базы по налогу на имущество физических лиц. В данном случае речь идёт об аналогии права.

Стоит принять во внимания и опыт Великого Новгорода, который в соответствии с Федеральным законом от 20 июля 1997 г. № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» вступил в эксперимент. В Законе № 110-ФЗ сказано, что налогом на недвижимость планировалось заменить налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций и земельный налог. Соответственно плательщиками налога на недвижимость были признаны юридические и физические лица, обладающие вещными правами на государственную или муниципальную недвижимость, а также собственники недвижимости. Как показала практика, уже на начальной стадии эксперимента возникли различные проблемы по введению налога на недвижимость, а также разные мнения по вопросу его администрирования.

По предварительным подсчетам, переход на налог на недвижимость всех организаций, имеющих объекты налогообложения на территории Великого Новгорода

ипроизводящих уплату налогов в прежней системе налогообложения, уменьшит трудоемкость администрирования налога в 8 раз.

Такое немаловажное качество нового налога, как стабильность и надежность поступления запланированных сумм, также имеет большое значение, что подтверждается ежегодным 100 % выполнением намеченного плана по его сбору как отдельными плательщиками, так и по итоговому показателю в целом.

Вышесказанное приводит нас к еще одному важному выводу: данный налог является весьма простым с точки зрения его администрирования. Таким образом, очевидными достоинствами налога являются простота администрирования, снижение затрат по взиманию, более регулярное, равномерное поступление в бюджет. Эти качества получают еще большую значимость, если учесть, что земельные платежи составляли в среднем около 1,6 % налоговых поступлений, а затраты на их сбор, особенно с физических лиц, часто являются убыточными для местных бюджетов, особенно в сельской местности.

Положительным фактором для организаций является также наличие постоянной ставки налога на недвижимость, что позволяет точнее планировать свои расходы, проводить техническое перевооружение, создавать единые объекты путем выкупа земельных участков, снижение налоговой нагрузки, а также упрощение работы отделов бухгалтерского учета и отчетности.

Не умаляя значимости достигнутых в ходе эксперимента результатов, следует сказать, что основной экономический эффект от введения налога на недвижимость предполагается получить в долгосрочной перспективе, так как по-настоящему отдача отданного источника налоговых доходов возможна лишь в условиях сформированного

иупорядоченного ведения операций на рынке недвижимости, работающего в полную силу1.

Конструктивное взаимодействие государственной власти и местного самоуправления Великого Новгорода и Новгородской области обеспечило эффективные и согласованные решения. Став источником дохода для местного бюджета, налог на недвижимость повысил ответственность местного самоуправления за организацию налогообложения и показал эффективность проделанной работы.

1 Михина Е.В. Возможности и перспективы применения налога на недвижимость в регионе. // Бухгалтерский учет. 2004. №17. С. 21-28

47

Унифицированная автоматизированная система управления недвижимостью, созданная в Великом Новгороде, позволяет всем подразделениям городской администрации работать в едином управляющем интерфейсе. Эту систему применяют бюро технической инвентаризации (БТИ), комитет по управлению земельными ресурсами, комитет экономики и финансов, комитет по информатизации городской администрации. Раньше ею могли пользоваться и налоговые органы, поэтому обмен данными не представлял особой сложности. Проблемой это стало позже, когда у налоговиков появилось свое программное обеспечение.

Информацию в базу вносило каждое подразделение. Например, БТИ было ответственно за внесение в каталог технических характеристик зданий, а комитет по управлению земельными ресурсами – за информацию о земельных участках. Итоги подводились ежеквартально. Если недоставало каких-либо данных, соответствующее подразделение дорабатывало эту позицию. Пользуясь общей базой, каждый мог видеть картину состояния городской недвижимости в целом, но работать только со своей частью базы. Эта система позволяет проводить учет всех объектов недвижимости, оценку рыночной стоимости, выписку уведомлений и статистику ошибок. Статистика до сих пор выводится ежемесячно. Из системы можно получить сводные таблицы по общему количеству объектов недвижимости, отдельно по категориям (промышленная, жилая недвижимость» гаражи и т. п.), а также по общей и частной стоимости объектов.

Эксперимент послужил серьезным основанием для объединения функций государственного кадастрового учета и оценки объектов недвижимости в рамках полномочий Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Из сказанного следует, что для разработки механизма определения рыночной стоимости имущества следует закрепить общие федеральные нормы на уровне Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, (в ведении Министерства регионального развития РФ)1, далее, учитывая региональные особенности, предоставить подведомственному ФГУП «Ростехинвентаризация», затем в региональные отделения БТИ.

Введение института определения рыночной цены объекта налогообложения позволит рассчитать величину предполагаемого дохода собственника имущества. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (см. постановление Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г. «Об утверждении стандартов оценки»).

Реформирование налога на имущество физических лиц в свете создания соответствующей главы Налогового кодекса следует проводить по следующим направлениям:

1. Разработать методику оценки объектов недвижимости для целей налогообложения и механизма обжалования результатов оценки.

Задача разработки методов рыночной оценки и выполнения рыночной оценки недвижимости может быть возложена на ФГУП «Ростехинвентаризация» (Роснедвижимость). В настоящее время создано несколько методик оценки недвижимости. Помимо перечисленных методов сравнения рынков, доходного и затратного наиболее эффективным в современных условиях является многофакторная

1 Указ Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»

48

гибридная модель оценки рынков недвижимости1. Модель разработана в частном случае для коммерческой недвижимости.

Использование сравнительного подхода в практике оценки, в частности метода сравнения продаж, дает наиболее объективную величину рыночной стоимости для регулярно продаваемых объектов. Но этот подход приемлем для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи.

Для успешного применения данного метода необходимо выполнение трех основных условий:

наличие обширной и достоверной базы данных о сделках купли-продажи с описанием физических и экономических характеристик объектов недвижимости, участвовавших в этих сделках;

наличие критерия подбора аналогов из вышеуказанной базы данных;

существование методологии расчета соответствующих поправок к стоимости выбранных аналогов.

При подборе аналогов и внесении поправок эксперты-оценщики руководствуются в основном профессиональным опытом и интуицией, что является заведомо субъективным подходом. Привлечение современных статистических методов для обработки и анализа данных, используемых для сопоставления, позволяет снизить влияние субъективизма оценщика.

Для решения задач, связанных с обработкой и анализом статистической информации, применяется мощный и гибкий арсенал методов математической статистики. В последнее время статистические методы (в частности, методы корреляционного и регрессионного анализа) все более широко применяются в оценочной деятельности, правда, пока более в теоретических исследованиях, чем в практических. Оценщику, владеющему принципами, методами и навыками статистического моделирования, значительно легче обосновать результаты оценки, а также спрогнозировать рыночную стоимость на базе имеющихся данных.

2. Создать единый реестр недвижимости для целей налогообложения.

Реализовать эту цель поможет, прежде всего, принятие закона о государственном кадастровом учете и оценке объектов недвижимости. Кроме того, необходимы изменения во вторую часть Налогового кодекса Российской Федерации. Он должен быть дополнен главой «Налог на имущество физических лиц».

3.Обеспечить взаимодействия между налоговыми органами, органами, осуществляющими кадастровый и технический учет недвижимого имущества, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и исполнительными органами местного самоуправления.

В связи с этим рекомендуется учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории субъектов федерации ежемесячно представлять в ГУП КК «Краевая техническая инвентаризация» (в соответствующие филиалы, расположенные в муниципальных образованиях) сведения в электронном виде о праве собственности физических лиц на объекты недвижимого имущества, согласно Единому государственному реестру прав.

4.Усовершенствовать систему налогообложения имущества.

В целях борьбы с уклонением от уплаты имущественных налогов и гармонизации налоговой системы России, следует дополнить «вмененным доходом» объект

1 Сивец С.А. Построение и практическое применение многофакторной гибридной модели оценки доходной недвижимости // Вопросы оценки. 2001. № 4. С. 27-37.

49

налогообложения по налогу на имущество физических лиц. НК вводит обязательные элементы налогообложения, без которых налог не считается установленным (ст. 17). К ним относится и объект налогообложения.

Возникает вопрос: соответствует ли вводимая норма ч. 1 НК?

Исходя из норм ст. 38 НК объектом налогообложения могут являться операции по реализации товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, стоимость реализованных товаров (выполненных работ, оказанных услуг) либо иной объект, имеющий стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которого у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налога. Вмененный доход входит в перечень объектов налогообложения, следовательно, вмененный доход не противоречит ст. 38 НК.

В соответствии со ст. 44 обязанность по уплате налога или сбора возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных настоящим Кодексом или иным актом законодательства о налогах и сборах. Пункт 2 той же статьи указывает, что обязанность по уплате конкретного налога или сбора возлагается на налогоплательщика и плательщика сбора с момента возникновения установленных законодательством о налогах и сборах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога или сбора. Речь идет о юридических фактах, порождающих налоговые правоотношения. Итак, наличие объекта налогообложения и, как следствие, налоговой базы, является юридическим фактом, основанием возникновения обязанности по уплате налога. Вводимая норма позволит устранить ряд проблем.

Во-первых, снизится количество правонарушений по уклонению от уплаты НДФЛ в части доходов, полученных от сдачи имущества, являющегося объектом налогообложения налога на имущество, в аренду.

Во-вторых, заметно возрастут поступления в дефицитный местный бюджет. Следует отметить, что повышенной ставкой должны облагаться объекты, начиная

со второго, по прогрессивной процентной ставке. При этом сумма налога будет исчисляться налоговыми органами на основании рыночной, а не инвентаризационной стоимости. Отметим, что введение нового объекта налогообложения требует дополнения в части налоговых льгот.

IV место

О.К. Костевская, М.В. Жуклевич,

студенты 4 курса, (гр.УАВД-32), научный руководитель О.Г. Раевская, канд. экон. наук, доцент кафедры бухгалтерского учета и контроля

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ПРОГРАММНЫХ СРЕДСТВ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА В Г. ХАБАРОВСКЕ

На российском рынке бухгалтерских программ действует сегодня свыше четырехсот отечественных компаний, причем основные фирмы занимают все большую долю рынка. В то же время на хабаровском рынке представлено всего лишь около десяти крупнейших фирм-разработчиков, что объясняется не ограниченностью рынка, а удаленностью разработчиков систем автоматизации учета.

Информация, представленная в прессе и других информационных ресурсах, носит, как правило, нейтральный характер и не содержит количественных и качественных оценок работы фирм, реализующих программное обеспечение для бухгалтерского учета. Поэтому бухгалтер или менеджер, автоматизирующий учет, ощущает острую