181
Самый серьезный риск, связанный с ипотечными кредитами – риск досрочных погашений. Такой риск особенно сильно влияет на кредиты с фиксированной ставкой в условиях спада рыночных процентных ставок. В случае плавающих ставок риск досрочного погашения намного ниже, так как у заемщика отсутствует стимул рефинансирования одного ипотечного кредита с помощью другого. Так как ранее выданные кредиты с плавающей ставкой также коррелируют с рыночными ставками через свои индексы, то их процентные ставки сопоставимы со средней рыночной ипотечной ставкой. С учетом высоких накладных расходов переоформления ипотечного кредита такое рефинансирование становится экономически неоправданным. В случае плавающей ставки прибыль банка согласована с текущей доходностью размещения средств на финансовом рынке. Заемщик также может получить определенные риски: у него могут возникнуть проблемы с погашением ипотечного кредита в случае, когда ставки идут вверх. Канонические ипотечные кредиты с плавающей ставкой несут некоторые дополнительные риски для заемщика, хотя он и получает покрытие за это. Такая компенсация особенно значительна в течение первых нескольких лет, когда ставка по кредиту еще существенно ниже фиксированной ставки по ипотечным кредитам.
С точки зрения банка, плавающие ставки имеют следующие преимущества:
•существенно снижают риски несовпадения структуры и сроков кредитования со структурой и сроками фондирования;
•позволяют получать стабильную маржу между ставкой фондирования и плавающей ставкой кредитования;
•практически снимают риск рефинансирования кредита, снижая расходы;
•дают возможность оценивать дополнительные риски и управлять ими;
•по сравнению с фондированием кредитов с фиксированной ставкой фондирование кредитов с плавающей ставкой существенно дешевле, так как срок фондирования короче.
С точки зрения заемщика плавающие ставки имеют следующие преимущества:
•заемщик принимает на себя часть рисков колебания процентных ставок, но компенсацией этого становится более низкая процентная ставка;
•тренд падающих ставок приводит к «автоматическому» рефинансированию;
•историческая статистика развитых стран показывает, что компенсация заемщику по кредиту с плавающей ставкой превышает потенциальные потери.
Во многих странах Европы ипотечные кредиты, предоставленные по переменным ставкам, играют ведущую роль на национальных рынках ипотечного кредитования. Из этого можно сделать вывод, что данный вид ипотечного кредитования можно рассматривать как перспективное направление в развитии системы ипотечного кредитования в РФ. В доказательство этих слов приведём следующие факты.
Расширяя линейку своих ипотечных кредитов, банк «КИТ Финанс» начал предоставлять кредиты с плавающей ставкой. Размер процентной ставки привязан к индексу «MosPrimeRate» и пересматривается ежеквартально. В результате это стало одним из самых выгодных предложений рублевых кредитов на ипотечном рынке. Так, процентная ставка по кредиту «Ипотека-Мечта» на 24 августа 2006 г. составляла 9,93% годовых. Одной из главных тенденций развития конкуренции на национальном кредитном рынке стало резкое усиление роли ценового фактора. Например, всего через 1,5 месяца после своего официального открытия в Новосибирске филиал «Райффайзенбанка», предоставляющего ссуды по единым для всей России кредитным ставкам («привязанным» к ставке МосПрайм), набрал кредитный портфель в 3,2 млрд руб., мгновенно став 6-м в списке из более чем 50 региональных кредиторов.
182
Например, в период с 18 мая 2006 г. до 17 августа 2006 г. трехмесячная ставка MosPrime составляла 5,15%. И кредиты соответственно стоили в Райффайзенбанке 10,4
– 11,4% годовых. В августе ставка снизилась (в период с 18 августа 2006 г. до 17 ноября 2006 г. трехмесячная ставка MosPrime составляет 4,52%), соответственно снизилась и стоимость займов. Как правило, стоимость рублевых «плавающих» кредитов пересматривается раз в квартал, поэтому осенью рублевые «плавающие» заемщики заплатили Райффайзенбанку проценты из расчета 9,77 – 10,77% годовых. Для сравнения, ставка по рублевому «фиксированному» кредиту в Райффайзенбанке была
12,75 – 13,75%.
Процентная ставка годовых в рублях по ипотечному продукту «Мечта» Примсоцбанка, работающего на Хабаровском рынке банковских услуг составляет MOSPRIME 3М + 6%=6+6=12%. Кредит предоставляется на 10 и 20 лет.
Ипотека с плавающей ставкой пользуется сейчас определенным спросом. В дальнейшем, как мы предполагаем, этот продукт будет активно развиваться, так как со временем ставка по кредиту может уменьшаться в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране.
При подготовке статьи были использованы статистические данные с официальных сайтов: www.cbr.ru, www.gks.ru, www.tass.ru, www.interfx-realty.ru.
П.О. Серых,
студентка 3 курса (гр. ММА-41), научный руководитель А.В. Маховский, канд. экон. наук, доцент кафедры экономики предприятия и менеджмента
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ДАЛЬНЕГО ВОСТОКА РОССИИ В СИСТЕМЕ МЕЖДУНАРОДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Россия была и остается азиатской державой. Значимость АТР для России возрастает в силу того, что при сужении «окна в Атлантику» через Черное море и Балтику этот регион становится дополнительными воротами в Мировой океан и индустриально развитый мир. Здесь перед Россией открываются, прежде всего, новые рынки оружия, сырьевых и промышленных товаров.
В рамках АТР, как региона с неравномерной наделенностью факторами производства, выделяются три группы стран:
•технолого-и капиталонасыщенные – США, Япония, Республика Корея;
•трудонасыщенные – КНР, КНДР;
•ресурсонасыщенные – Россия, Монголия, Австралия.
Таким образом, в регионе имеется классическая ситуация неравномерной наделенности факторами производства, что означает наличие объективных условий для развития многосторонних связей в форме товарной торговли и обмена факторами производства. В лице Дальневосточного региона, а также Восточной Сибири, Россия имеет потенциально мощную энергетическую базу. Реализация потенциала Российского Дальнего Востока в сырьевом секторе (наряду с топливноэнергетическими ресурсами, имеются уникальные месторождения сырья для цветной металлургии, лесохимия и т.д.) позволит органично войти в систему международного разделения труда и значительно повысить эффективность использования природных ресурсов в процессе реализации сотрудничества со странами АТР.
Однако главным направлением перспективного сотрудничества России в лице ее дальневосточных регионов с АТР считается топливно-энергетическое. При этом наша оценка ситуации базируется на том признанном факте, что этот регион мы относим к динамично развивающимся. Также считается, что повышенная, относительно
183
среднемировых темпов роста, динамика регионального развития будет сохраняться и в обозримой перспективе. Это означает, что при прочих условиях экономический рост будет служить своеобразным мультипликатором потребления энергоресурсов.
По оценкам аналитиков, страны АТР даже в режиме стагнации или минимального роста продолжат увеличивать потребление энергоресурсов, в связи с обслуживанием имеющихся в наличии, а также развивающихся в настоящее время энергоемких типов производства. В связи с этим Россия в своем роде «обречена» на роль основного экспортера энергоресурсов. Российский Дальний Восток, имеет все возможности стать основным поставщиком топлива и энергии, наряду с традиционными для региона АТР экспортерами, такими как страны Ближнего и Среднего Востока, Австралия и другие. При этом в свете последних изменений в политической и экономической ситуации в мире, западные территории Соединенных Штатов вполне могут стать получателями российских энергоносителей.
Темп прироста потребления энергоресурсов за период 1990 – 2000 гг. составил примерно 112 %. При этом доля угля, нефти и газа выросла в общем потреблении первичных источников энергии с 89,7 % до 90,2 %, а газа – с 24,0 до 26,5 %. Все это указывает на то, что, несмотря на все коллизии в области добычи и использования топлива и энергии, которые сопровождают мировую экономику, потребление энергоресурсов в обозримой перспективе не сократится, по крайней мере, существенно. Кроме того, есть основания полагать, что увеличения доли гидроэнергетики и атомной энергии не произойдет, в том числе по причинам экологической емкости. Доля России в разведанных запасах топливных ресурсов в настоящее время составляет примерно следующие величины: нефть – 13-15%, газ – 30%, уголь – 12%.
Такие запасы и развитый сектор добычи топливных ресурсов позволяет России быть нетто-экспортером, в то время как страны АТР (и в том числе КНР) имеют устойчивую тенденцию увеличивать нетто-импорт и по нефти и по газу.
Следует отметить, что темп роста потребления в странах АТР выше, чем в среднемировой (примерно 105 % против 104 %). Такая же картина наблюдается в производстве и потреблении газа. Но в этом секторе процесс производства и потребления гораздо динамичнее, что указывает на возросшее значение и соответствующий интерес к этому виду ресурсов. Темп потребления газа в АТР составил в 1998 – 2000 гг. примерно 108 % против среднемирового в 104%. Рост же отрицательного сальдо производства и потребления в регионе составил около170%, что характеризует усиливающуюся зависимость АТР от внешних поставок.
Российский Дальний Восток располагает весьма мощным источником углей, которые могут использоваться и как топливо, и в металлургической промышленности. Речь идет об Эльгинском (Эльга) месторождении каменного угля, которое находится в восточной части Южно-Якутского бассейна и примыкает к территории Хабаровского края. Первоначальные инвестиции в освоение этого месторождения оцениваются в 771 млн долларов США. Вывоз угля будет организован по железнодорожной ветке длиной 320 км, которую необходимо построить. Стоимость строительства оценивается в сумму около двух млрд. долларов США. Далее транспортировка будет осуществляться по Байкало-Амурской железнодорожной магистрали до порта Ванино, откуда доставка потребителям будет осуществляться морским транспортом.
Потребности в энергоресурсах в XXI веке будут быстрее всего расти в АзиатскоТихоокеанском регионе и к 2010 г. удвоятся против нынешних. Из этих сопоставлений можно сделать вывод о том, что именно газ, нефть, электроэнергия Сибири и российского Дальнего Востока позволят сделать страны АТР локомотивами мирового экономического развития.
Е.В. Филимонова,
184
студентка 5 курса (гр. МЭ-22), научный руководитель А.В. Резников, канд. экон. наук, доцент кафедры мировой экономики и внешнеэкономических связей
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК СЕГМЕНТ ФИНАНСОВОГО РЫНКА ДАЛЬНЕГО ВОСТОКА
Рынок недвижимости представляет собой определенную систему экономических интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам. На рынке Дальнего Востока объекты рынка делятся на 3 категории:
1)категория А – недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса;
2)категория Б связана непосредственно с недвижимостью для инвестиций;
3)категория В или рынок жилой недвижимости.
Помимо этого, у каждой страны есть свои особенные объекты недвижимости, которые появлялись по мере формирования рынка. Так, в Японии многоквартирные дома по своему целевому назначению делятся на 2 основных типа жилья: предназначенные для продажи; и предназначенные для сдачи в аренду.
В домах для продажи размер квартир может достигать 100 квадратных метров и более. А жилье, предназначенное для сдачи в аренду, выдержано в лучших традициях минимализма. В данном случае размеры квартир определяются татами, которые представляют собой натянутую на деревянную раму рисовую циновку, используемую в качестве пола в японских домах.
Стандартная квартира на одного – это 6 татами (10 кв. м). Общая площадь 2- комнатных и 1-комнатных квартир с кухней обычно колеблется от 14 до 25 кв. м. Ввиду того, что российские граждане стали активно скупать недвижимость, китайские строительные компании строят дома «русского стиля»: индивидуальные жилые дома повышенной этажности и элитного уровня комфортности.
Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: покупатели, продавцы, инвесторы, профессиональные участники, государственные органы. Причем следует заметить, что государство на рынке недвижимости должно быть и покупателем, и продавцом, и инвестором. Даже при столкновении интересов покупателя и продавца, среди которых не будет государственных органов, государство примет участие в данной сделке, выполняя функцию контроля рынка. Это объясняет наличие института по регистрации сделок с недвижимостью, который есть в Японии, России и других странах АТР.
Профессиональными участниками рынка являются риэлторы, агенты, брокеры, дилеры и маклеры, которые различаются по объему прав и обязанностей и комиссионным вознаграждениям.
Инвесторы – физические лица. В настоящее время проявляют большую активность на китайском рынке недвижимости, в основном люди пенсионного возраста. Основной причиной активности является стоимость жилой недвижимости в Китае. Например, средняя стоимость квадратного метра жилой площади в Благовещенске, по официальным источникам, составляет 1000 долл., а в городе Хэйхэ 200 долл. США.
Институциональные инвесторы – это банки, пенсионные фонды, страховые компании и др. Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические
185
характеристики, хотя это может интересовать данного инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала.
Самым распространенным инструментом финансирования недвижимости на Дальнем Востоке является ипотечное кредитование. Лидером по использованию ипотеки в регионе стала Япония, которая ещё в 1990 г. занимала 1 место по количеству кредитов. Для компаний, занимающихся операциями с недвижимостью, сумма выданных кредитов составила в 1984 г. 16,5 трлн иен (27% соответствующего показателя для корпораций сферы обрабатывающей промышленности) и 40 трлн иен в 1991 г. (74% от суммы кредитов, полученных промышленностью).
Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. Крупнейшая и самая знаменитая операция по преимущественной аренде земли и владению улучшениями на основе аренды была проведена в 1898 году. Это была аренда Гонконга Британией у Китая на 99 лет. В обмен на безрентную аренду Британия согласилась в дальнейшем не расширять свою китайскую колонию, а Китай получил по окончании срока аренды «право восстановить свое владение» Гонконгом со всеми улучшениями и успешно реализовал его в июле 1997 года.
Состояние финансового рынка может оказать существенное влияние на характеристики рынка недвижимости, например, цены на рынке. Недвижимость является достаточно сложным объектом для оценки, поскольку предложение земли является фиксированным, а с момента начала подготовки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию проходит значительный срок, предложение недвижимости гибкостью не отличается. Цены жилья и офисных помещений определяются в первую очередь факторами спроса. Если речь идет о жилье, то это демография и доходы населения, в случае офисов – структура производства и доходы бизнеса. Главной особенностью рынка недвижимости, затрудняющей определение стоимости, является его нестандартность: цены 1 квадратного метра жилья или офисной площади значительно колеблются не только от физического состояния объекта, качества, но и от метража и расположения объекта (центр или окраина, крупный город или мелкий).
Основными факторами роста цен недвижимости помимо увеличения доходов граждан выступают укрепление рубля относительно доллара (цены квартир традиционно исчисляются в долларах), а также повышение качества жилья (переход с панельного строительства на монолитное и увеличение метража продаваемых на первичном рынке квартир) и уменьшение мест массовой застройки, приведшие к росту себестоимости строительства. Значительная часть квартир (по оценкам экспертов до 25%) приобретается в инвестиционных целях, а такие сделки, как известно, обусловлены ожиданиями повышения цен жилой площади в будущем.
Так, из-за все больше увеличивающегося спроса на недвижимость Китая, цены в последнее время стали стремительно расти. В 2006 г. они увеличились, по сравнению с 2005 г. на 11,6%. «Среднестатистическая» цена за квадратный метр в 2006 г. составила 2 701 юань. Как и в России, самый высокий скачок цен зафиксирован в крупных городах – Пекине, Даляне, Шэньчжэне, Сямэне, Гуанчжоу.
Для того чтобы сдержать рост цен на недвижимость, правительство Китая с 1 февраля 2007 г. ввело новый налог на новостройки. Он будет составлять в зависимости от региона и вида недвижимости от 30% до 60% чистой прибыли строительной компании, полученной ей при заключении сделки с недвижимостью. Существуют и другие ограничения. К примеру, собственником недвижимости в Китае может стать как резидент, так и нерезидент, то есть организация, зарегистрированная на территории другого государства или частное лицо, являющееся иностранным гражданином,