Материал: Экономика недвижимости. практикум. Гунина И.А

2. Чистый доход от продажи участков.

3. Рыночную стоимость всего оценива­емого участка земли, если норма отдачи принимается в размере 12% (без учета инфляции).

Задача 5.14.

Определить стоимость земельного участка методом техники остатка путем заполнения таблицы 14:

Таблица 14

Задача 5.15.

Оценить участок земли методом выделения, если:

- в ближайшем окружении участка отсутствуют продажи свобод­ных участков, а его аналог с постройками был продан за 260 000 руб.;

- имеются следующие данные о продаже трех типичных застро­енных участков в данном районе:

Таблица 15

Задача 5.16.

Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация которых представлена в таблице 16.

Таблица 16

Задача 5.17.

АО «Волна» взяло в аренду магазин «Рыбак». Среднегодовая стоимость основных фондов 100 млн. руб., в том числе стоимость земельного участка 30 млн. руб. Средняя стоимость оборотных средств — 50 млн. рy6. Средняя норма амортизационных отчислений по основным зондам — 7,2%. Арендный процент взимается из расчета 25% от стоимости производственных фондов. По договору аренды в арен­дую плату включается 80% амортизационных отчислений. Определить размер суммы арендной платы для АО «Волна».

Задача 5.18.

Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 20% годовых, чтобы купить дачу за 800 тыс. руб.? Сколько надо положить на счет в банке под 20% годовых, чтобы через 10 лет купить квартиру за 900 тыс. руб.?

Задача 5.19.

Объект в течение 8 лет обеспечит в конце года поток арендных платежей по 380 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи требует применения ставок дисконта в 10% и 20% соответственно.

Задача 5.20.

Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за недвижимость, которую предполагается эффективно эксплуатировать в течении 5 лет, если данный объект приносит доход по 350 тыс. руб., а требуемый доход на инвестиции составляет 20% годовых.

Задача 5.21.

Коттедж стоимостью 400 тыс. руб. куплен в рассрочку на 10 лет под 20% годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса при погашении долга?

Задача 5.22.

Можно ли будет совершить покупку дома стоимостью 7000 тыс. руб. через 7 лет сегодня положить на счет 500 тыс. руб.? Банк начисляет процент ежеквартально, годовая ставка составляет 20%.

Задача 5.23.

Сопоставимый объект был продан за 1000000 рублей. Он имеет ряд отличий от оцениваемого объекта, а именно:

1. Уступает оцениваемому в состоянии на 5%;

2. Лучше оцениваемого по месторасположению на 7%;

3. Лучше оцениваемого по условиям финансирования на 4%;

4. Лучше оцениваемого по состоянию рынка на момент продажи на 2%;

5. Уступает оцениваемому по обременению на 10%.

Оценить объект, считая, что отличия не имеют взаимного влияния.

Задача 5.24.

Двухкомнатная квартира с балконом была дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 460 000 руб. дороже, чем аналогичная без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520000 руб. дороже, чем такая же, но без балкона. На основе полученной информации определить величину корректировки на наличие балкона.

Задача 5.25.

Объект оценки — коттедж. Сопоставимый был продан за 10000000 руб. Сопоставимый объект имеет на 50 м2 большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади участок земли. Наличие большего участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража – 1000000 руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 80000 руб. Определить стоимость коттеджа.

Задача 5.26.

На рынке продаются типовые булочные по цене 1000000 руб. Коэффициент капитализации для таких булочных составляет 0,18. Процентная ставка по 10 - летнему кредиту, обеспеченному залогом недвижимости, — 10%. У покупателя имеется 1000000 руб. собственных средств. Определить, какой из вариантов вложений даст наибольший доход на собственные средства:

а) приобретение одной булочной;

б) приобретение двух булочных;

в) приобретение трех булочных;

г) вложить собственные средства в банк.

Задача 5.27.

При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70% - ное отношение заемных средств к стоимости. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18%. Определите ставку дисконта для собственных средств.

Задача 5.28.

Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях:

- ипотечная постоянная = 18%;

- коэффициент покрытия долга = 1,25;

- отношение величины кредита к стоимости = 75%.

Определить общую ставку капитализации. Какова ставка капитализации для собственных средств?

Задача 5.29.

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД, равный 3500000 руб. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ой нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Под приобретение объекта был получен самоамортизирующийся кредит в 17500000 руб. Ипотечная постоянная составляет 17%.

Оцените стоимость объекта.

Задача 5.30.

Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 1200000 руб. за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 15000000 руб. по завершению пятого года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирова­ния?

Задача 5.31.

Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 м2, из них 400 м2 не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории ставке – 120 руб. за м2 , операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода.

Задача 5.32.

Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 1200000 руб. за первый год, после чего он будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 10500000 руб. по завершению пятого года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирова­ния?

Задача 5.33.

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход, рав­ный 3500000 руб. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ой нормы прибыли на собственные средст­ва от капиталовложений в схожие объекты. Под приобретение объек­та был получен самоамортизирующийся кредит в 17500000 руб. Ипотечная постоянная составляет 17%.

Оцените стоимость объекта.

Задача 5.34.

Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях:

- ипотечная постоянная = 18%;

- коэффициент покрытия долга = 1,25;

- отношение величины кредита к стоимости = 75%.

Какова общая ставка капитализации? Какова ставка капитализации для собственных средств?

Задача 5.35.

При проведении оценки используется сравниваемый объект, име­ющий 70%-ное отношение заемных средств к стоимости. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18%. Определите ставку дисконта для собственных средств.

Задача 5.36.

Ожидается, что объект недвижимости стоимостью 10000000 руб. принесет чистый операционный доход в размере 1700000 руб. Кредит для покупки объекта может быть получен под 16%.

Будет ли привлечение заемных средств в данных обстоятельствах иметь позитивный или негативный характер? Рассчитайте норму прибыли на собственные средства, если доля заемных средств со­ставляет 25%, 50%, 75% и 90%. Рассчитайте норму прибыли по ана­логичным сценариям, если чистый операционный доход составит 1500000 руб.

Задача 5.37.

Здание имеет срок жизни 35 лет. Конечная отдача для вложений в данный вид недвижимости составляет 8% годовых. Определить коэффициент капитализации здания с учетом возврата капитала равными выплатами.

Задача 5.38.

Оптовый рынок площадью в 4 га куплен за 1200000000 руб. и при­носит ежемесячный доход по 500 руб. с каждого квадратного метра. Определить коэффициент капитализации.

Задача 5.39.

Имеется земельный участок 100х100 м. Схема зонирования разре­шает использовать участок одним из 4 способов:

- строительство многоквартирного дома;

- разбивка на участки под строительство коттеджей;

- размещение на участке склада стройматериалов;

- организация на участке уличной торговли.

Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя из имеющейся информации:

• многоквартирный дом на 65 квартир, 120000 руб. за квартиру;

• минус 5800000 руб. на строительство;

• раздел на участки под жилищную застройку — 50000 руб. за участок при количестве возможных участков 25;

• минус 250000 руб. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участ­ков;

• склад — 300 руб. за м² — чистый доход от продажи (площадь склада составит 9500 м²)

• минус 600000 руб. на строительство забора;

• организация розничной торговли — 11000 руб. за фронтальный метр.

Задача 5.40.

Определить нынешнюю стоимость следующего потока при ставке 7%.

Таблица 17

Задача 5.41.

Коэффициент капитализации здания 15%, коэффициент капитализации земли 10%, безрисковая ставка — 6%. Определить норму возврата капитала.

Задача 5.42.

Офисное здание приобретено на 70% с помощью кредита, выданно­го на 25 лет под 11% годовых. Прогнозный период 10 лет. Предполагается, что стоимость здания за этот период не изменился. Ставка дохода на собственный капитал составляет 15%. С-фактор = 0,0392. Определить общий коэффициент капитализации офисного здания с использованием формулы Эллвуда.

Задача 5.43.

Недвижимость обременена ипотечным кредитом, выданным на 25 лет под 11% годовых. Коэффициент ипотечной задолженности равен 0,6. Прогнозируется снижение стоимости недвижимости вдвое через 5 лет. Чистый операционный доход в 299 152 руб. обеспечива­ет 20% доход на собственный капитал. Значение С-фактора для данного случая составляет 0,0892. Определить размер ипотечного кредита, используя формулу Эллвуда.

Задача 5.44.

Ставка дохода на собственный капитал 25%, коэффициент ипотеч­ной задолженности 0,65, С-фактор = 0,1385, кредит выдан на 25 лет под 11%, в течение пятилетнего прогнозного периода ожидается поступление чистого операционного дохода в 190 400 руб., за это время стоимость объекта уменьшится на четверть. Определить сто­имость объекта, используя формулу Эллвуда.

Задача 5.45.

Срок службы летнего кафе 10 лет, его стоимость строительства 500 000 руб., доходность таких объектов составляет 17%, а получа­емый чистый операционный доход 167 328 руб. Определить сто­имость земельного участка, используя метод остатка (возврат ка­питала производится равными выплатами).

Задача 5.46.

Под земельным участком построен подземный многоярусный гараж на 400 автомобилей. Доходность таких гаражей составляет 16%, а срок службы 30 лет. Средняя заполняемость гаража 75%, стоимость аренды одного машино-места 100000 руб. в год. Стоимость строитель­ства такого гаража составляет 100235440 руб. Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала производится равными выплатами).

Задача 5.47.

Земельный участок под торговым центром оценивается в 30000 000 руб., срок службы торгового центра составляет 15 лет, ставка дохода для аналогичных торговых центров составляет 19%, величина чистого операционного дохода составляет 30700000 руб. Определить стоимость здания, используя метод остатка (возврат капитала должен производится равными выплатами).

Задача 5.48.

Объект оценки — односемейный жилой дом, расположенный на уча­стке 50 х 50 м. Дом в хорошем физическом состоянии. Из данных о нескольких недавних продажах свободных участков в аналогичной зоне известно, что участок может быть оценен исходя из фронталь­ного размера по цене в 1005000 руб. за фронтальный метр. Цены на сопоставимые жилые дома составляют около 70000000 руб. Определить:

1. Стоимость участка;

2. Стоимость здания.