Материал: Экономика недвижимости. практикум. Гунина И.А

Вариант 1. Построить одноэтажное здание площадью в 70000 кв. м., при загрузке 95% операционные расходы составят 40% от потенциального валового дохода.

Вариант 2. Построить двухэтажное здание без лифта, площадью 100000 кв. м., с ожидаемой загрузкой 95%, сдаваемое в аренду по той же ставке 900 рублей за 1 кв. м. И с операционными расходами в 40% от операционного валового дохода.

Вариант 3. Десятиэтажное здание с лифтом, площадью 500 тыс. кв. м., с предполагаемой загрузкой 95% при ставке аренды 1000 рублей за 1 кв. м. Операционные расходы составят53% от потенциального валового дохода.

Задание.

А. Определить прогнозируемый чистый операционный доход по каждому из предложенных вариантов.

Б. Какое из трех представленных предложений соответствует варианту наилучшего использования земли при условии, что затраты на строительство, включая необходимую автостоянку, вознаграждение архитектору, накладные и т.п. за исключением цены земли оцениваются: для первого вариантов – в сумме 350 рублей на 1 кв. м. общей площади; для второго варианта – в сумме 350 рублей на 1 кв. м., для третьего варианта – в сумме 500 рублей на 1 кв. м. инвесторы хотят применить к стоимости зданий и сооружений 125 коэффициент капитализации.

Задача 4.4.

Объекту оценки необходимо дополнительное охранное оборудование. Такое оборудование необходимо для того типа материалов, который обычно хранится на складе. Его можно купить и установить за 40000 рублей. Кроме того, склад освещен лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы лампы дневного света. Затраты на такую замену составят 120000 рублей. Ежегодные потери арендной платы за счет функционального устаревания оценены в 0,5 рублей за 1 кв. м. Со всей площади склада. Определить сумму устранимого функционального износа и сумму неустранимого функционального устаревания при условии, что площадь объекта, сдаваемого в аренду составляет 1450 кв. м.

Задача 4.5.

В прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 4 километра со старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы стал на 200 рублей за 1 кв. м. меньше, чем, если бы объект был ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном регионе равен 8. Определить сумму экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды.

Задача 4.6.

Склад площадью 100х200 м имеет внешние стены высотой 25 м. И включает 5% офисной площади. Внутренний потолок на высоте 22 м. Крыша плоская.

Определить:

1. Пригодную для складирования площадь в кв. м.

2. Площадь, пригодную для использования под офисы.

При условии, что стоимость строительства 1 кв. м. внешних стен складывается из 80 рублей за рабочую силу, 80 рублей за материал и 40 рулей накладных расходов, то какова их общая стоимость?

Базовая стоимость строительства 1 кв. м. внутренних помещений склада без офисов составляет 600 рублей. Какой была бы базовая стоимость внутренних помещений, если бы офисные площади отсутствовали?

По вопросу № 4 при условии, что объект оценки расположен в районе с коэффициентом поправки на местные условия0,96, то какова стоимость строительства 1 кв. м.?

По вопросу № 4. Если базовая стоимость строительства в 600 рублей была определена в прошлом году, а коэффициент поправки на время равен 1,06 в год, то какова нынешняя базовая стоимость в данном регионе?

Задача 4.7.

Используя данные задачи 4.6. и имея в виду, что затраты на единицу различных элементов здания, согласно опубликованным данным, представлены следующим образом:

Фундамент – 1500 рублей за 1 кв. м.

Внешняя стена – 2000 рублей за 1 кв. м.

Крыша – 5000 за 1 кв. м.

Водопровод – 2000000 рублей.

Система электроснабжения – 1500000 рублей.

Механическое оборудование – 1000000 рублей.

Платформы для погрузки 2200000 рублей.

Офисные площади – 7000 рублей на кв. м.

Допустимые накладные расходы и прибыль строителя и субподрядчика составляет 19% от прямых затрат.

Определите полную стоимость воспроизводства здания.

Практическое решение задач на применение подходов к оценке недвижимости и земельных участков

Задача 5.1.

Стоимость земельного участка, купленного за 1500 тыс. руб., ежегодно, увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года, после приобретения?

Задача 5.2.

Стоимость здания составляет 900000 руб., коэффициент капитализации для зда­ния - 15%; совокупный чистый операционный доход от земельного участка составляет 200000 руб., коэффициент капитализации для земли - 11%. Определите стоимость земельного участка.

Задача 5.3.

Чистый операционный доход 700000 руб., коэффициент капитали­зации для улучшений - 20%, коэффициент капитализации для зем­ли - 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Опре­делите стоимость земли и стоимость улучшений.

Задача 5.4.

При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти сопоставимых объектов сравнения. Выполнить кор­ректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оце­ниваемого участка на основе информации табл. 9.

Таблица 9

Исходные данные

Задача 5.5.

Оценить земельный участок общей площадью 500 кв. м., располо­женный в 8-ой зоне градостроительной ценности г. Санкт-Петер­бурга. Участок находится в частной собственности.

1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные, содержащиеся в таблице 10:

Таблица 10

Исходные данные

2) Определить рыночную стоимость участка путем дисконтирова­ния денежных потоков. Для этого рассматривать следующие со­ставляющие 40 ЧОД:

- земельный налог;

- эксплуатационные расходы - 24 000 руб. ежегодно;

- валовой доход по сценариям использования:

а) 120 000 руб. ежегодно;

б) 180 000 руб. ежегодно;

в) 150 000 руб. ежегодно.

Анализ проводить на ближайшие 6 лет.

Задача 5.6.

Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 90 000 руб. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 000 руб. По мнению оценщика, коэффициент капитализации для улучшений и земли составляют 19% и 13% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.

Задача 5.7.

Объект недвижимости приносит постоянный по величине ЧОД в размере 115 000 руб. Стоимость участка земли, входящего в состав объекта, составляет 200 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания составляет 30 лет. Используя 17% ставку дисконтирования и 15% коэффициент капитализации для земельного участка, определите общую стоимость объекта.

Задача 5.8.

На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме 1200 500 руб. на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене 40000 руб. за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы по строительству которых составят 30 000 000 руб. на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года - по 30%. Расходы по продаже участков составят 650000 руб. в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:

Год № 1 - 0.

Год № 2 - 50 уч. по 800000 руб. + 20 уч. по 8500000 руб.

Год № 3 - 80 уч. по 9000000 руб.

Год №4 -35 уч. по 10000000 руб.

Год№5-15уч. по 11500000 руб.

Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования со­ставляет 18%? Какова стоимость земли в конце первого года, при ставке дисконтирования 17,5%?

Задача 5.9.

Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 560000 руб., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120000 руб., коэффициенты капитализации для земли и для здания - 8% и 10% соответственно.

Задача 5.10.

Стоимость здания 500 000 руб., коэффициенты капитализации для здания - 16%, коэффициенты капитализации для земли - 11%, чистый операционный доход - 200 000 руб. Определить стоимость участка земли.

Задача 5.11.

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные, табл. 11:

Таблица 11

Варианты использования свободного земельного участка

Определить общую расчетную стоимость объекта для выбранного варианта наилучшего использования?

Задача 5.12.

Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 250000 руб. При этом будут иметь место следующие издержки:

Таблица 12

Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал - 10%.

Задача 5.13.

Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, оценивая риск быстрой реализации целиком такого земельного массива и не располагая сведениями о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использо­вания этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформа­торной станции, пожарного водоема и других мест общего пользо­вания. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуника­ций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продает­ся в среднем за 36 млн. р. С учетом сложившейся динамики про­даж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. р.):

Таблица 13

Определите:

1. Ожидаемую валовую выручку инвестора.