77 ототожнювати з поняттям ціни землі. Ціна землі визначається в процесі купівлі-продажу земельних ділянок з урахуванням на них попиту і пропозиції, місцеположення, бонітету тощо. В світовій практиці існують різні підходи до грошової оцінки землі. В більшості така оцінка зводиться до капіталізації земельної ренти. За згаданою офіційною методикою грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснюється за одержаним сукупним рентним доходом, що є сумою диференціального і аб- солютного рентного доходу.
Диференціальний рентний дохід визначається за формулою:
Дрд = (У-Ц-В)-(В-Кр):Ц, де У - урожайність зернових з 1 га; Ц - ціна реалізації 1 ц зерна, грн; В - виробничі витрати на 1 га, грн; Кр - коефіцієнт рентабельності, що береться на рівні 0,35.
Як бачимо, для оцінки орних земель диференціальний рентний дохід розраховується лише по зернових культурах. Це зумовлено необхідністю забезпечення однакового підходу до оцінки земель у різних зонах України.
Такій вимозі найбільше відповідають саме зернові культури, оскільки вони займають до 50 % у структурі посівних площ і вирощуються в усіх регіонах держави. Для того щоб знівелювати вплив інфляції, диференціальний рент- ний дохід обчислено в натуральних показниках. Це досягається завдяки діленню першої частини формули (У • Ц - В - (В • Кр) на ціну центнера зерна.
По Україні рентний дохід з гектара орних земель становить 7,4 ц. Розрахунки велися за даними економічної оцінки землі, проведеної в 1988 р.
В сільському господарстві, крім диференціального рентного доходу, формується й абсолютний рентний дохід. Його величина з гектара угідь визначена, згідно з прийнятою методикою, в 1,6 ц. Отже, сукупний рентний дохід становить 9 ц/га (7,4 + 1,6). Завдяки визначенню сукупного рентного доходу завжди можна здійснити грошову оцінку землі відповідно до зміни ціни на зерно як на внутрішньому, так і на зовнішньому ринках.
Визначення диференціального рентного доходу на землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами здійснюється на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях.
Грошова оцінка сільськогосподарських земель (орних, багаторічних насаджень, сінокосів і пасовищ) з урахуванням фактора капіталізації рентного доходу здійснюється за формулою:
ГО = (Дрд + Ард) Тк • Ц, де Ард - абсолютний рентний дохід (постійна величина 1,6 ц/га); Тк - строк капіталізації рентного доходу, встановлений з урахуванням світового досвіду (дорівнює 33 рокам); Ц - поточна ціна 1 ц зерна, у грн або доларах
США.
Сільськогосподарські угіддя займають 69% всієї території країни, але лише 17% ЇЇ кадастрової вартісної оцінки, землі ж населених пунктів - 4% за площею і 70% за вартістю (талб. 3.4). Відповідно і в Україні створені законодавчі та адміністративні обмеження вилучення сільськогосподарських
78 земель. За роки української державності площа сільськогосподарських угідь зменшилася на 380 тис.га, Тобто менш ніж на 1%, що дозволяє визнати
існуючі методи охорони аграрного земельного фонду досить ефективними.
Стабільність розмірів цієї категорії земель означає закритість ринку сільськогосподарських угідь, що не виключає постійного зростання вартісних величин їх капіталізації.
Таблиця 3.4.
Грошова оцінка земель України (з урахуванням індексації
на 1.01.2009 р.)
Категорії земель
Площа земель
Вартість земель
Ціна тис, га у % до підсумку млрд грн.
% до підсумку
1 га, тис. грн
Сільськогосподарські угіддя 41650 69,0 458,2 17,4 11,0
Ліси і площі під лісом
10556 17,5 251,2 9,5 23,8
Землі населених пунктів
2522,7 4,2
і 858,0 70,3 736,5
Землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони
1382,2 2,3 41,2 1,6 29,8
Землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного і
історико-культурного призначення
443,8 0.7 21.1 0,8 47,5
Інші землі
1378,5 2,3 3,2 0,1 2,3
Території, вкриті водою
2421,6 4,0 7,2 0,3 3,0
Вся територія
60354,8 100,0 2640,1 100,0 43,7
За даними акад. П.М.Першина, в 1914 р. купівельна ціна одного сільськогосподарського гектара в Європейській Росії становила 125 золотих рублів. Сьогодні царську десятку, що не має нумізматичної цінності, можна придбати за 250-300 доларів. Отже, дореволюційна ціна гектара, приведена до теперішнього моменту за золотим еквівалентом, перевищує 3 тис. доларів.
Це істотно більше кадастрових оцінок аграрних земель, але в 2-3 рази нижче сучасних європейських цін.
З розвитком земельного ринку в Україні земельні ціни визначатиме статистика фактичних продажів. Разом з тим в земельному ціноутворенні можлива досить активна регулятивна політика з боку держави.
3.2.4. Земельний кодекс. Право власності на землю та право
землекористування
Земельний кодекс України прийнятий 25 жовтня 2001 року. Він складається з десяти розділів, 37 глав та 212 статей. Це основне земельне законодавство. Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян,
79 юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.
Основними принципами земельного законодавства є:
- поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва;
- забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави;
- невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпоряджання землею, крім випадків, передбачених законом;
- забезпечення раціонального використання та охорони земель;
- забезпечення гарантій прав на землю;
- пріоритету вимог екологічної безпеки.
Згідно зі статтею 78 Земельного кодексу право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.
Воно набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього ко- дексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в
Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
Суб'єктами права власності на землю є:
- громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності;
- територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування,
- на землі комунальної власності;
- держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
3.2.5. Плата за землю сільськогосподарського призначення
В умовах планово-централізованої економіки користування землею було безплатним. Це стало однією з головних причин низького рівня ефективності її використання в сільськогосподарському виробництві і недбалого використання в інших сферах народного господарства.
Плата за використання земель введена в Україні з 1 липня 1992 р.
Законом України «Про плату за землю». У вересні 1996 р. прийнята нова редакція цього закону. Ним передбачається, що власники землі та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок , а за земельні ділянки, надані в оренду, здійснюється орендна плата, причому розмір земельного податку не залежить від результатів господарської
80 діяльності власників земель і землекористувачів.
Плата за землю сільськогосподарського призначення встановлюється у відсотках від її грошової оцінки. Зокрема, для ріллі, сіножатей і пасовищ ставка земельного податку визначена у розмірі 0,1 %, для багаторічних насаджень - 0,03 %. У 1997 р. ці ставки були збільшені в 1,81 раза.
Важливо, що земельний податок використовується як джерело для фінансування заходів, направлених на раціональне використання та охорону земель, підвищення родючості ґрунтів, відшкодування витрат власників землі
і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості, на ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу земель, розвиток інфраструктури населених пунктів тощо.
З метою істотного зниження податкового тиску на сільського- сподарських товаровиробників було прийнято Закон України «Про фіксований сільськогосподарський податок» (17 грудня 1998 р.), який набрав чинності з 1.01.1999 р. Цим законом для аграрних підприємств впроваджений фіксований сільськогосподарський податок, який є стабільним
і не змінюється протягом зазначеного терміну та справляється з одиниці земельної площі. Принципово важливою особливістю цього податку є те, що він замінює собою 12 податків і зборів, які раніше сплачували сільськогосподарські товаровиробники: податок на прибуток підприємства, земельний податок, податок з власників транспортних засобів, комунальний податок, збір на обов'язкове соціальне страхування, збір на обов'язкове державне пенсійне страхування, збір за користування водою для потреб сільськогосподарського виробництва та деякі інші збори.
Не всі виробники сільськогосподарської продукції сплачують фіксований сільськогосподарський податок. Платниками такого податку є аграрні підприємства різних організаційно-правових форм господарювання, в яких сума, одержана від реалізації сільськогосподарської продукції власного виробництва та продукції її переробки за звітний (податковий) рік, перевищує 50 % загальної суми грошової виручки підприємства . Якщо ж цей відсоток менше вказаної граничної межі (тобто 50 і менше), то таке під- приємство сплачує податки у наступному звітному періоді на загальних підставах.
Враховуючи слабкий фінансово-економічний стан багатьох аграрних підприємств, їм надається право вибору форми сплати фіксованого сільськогосподарського податку: або в грошовій формі, або/та у вигляді поставок сільськогосподарської продукції. Якщо підприємство використовує другий варіант сплати податку, то кількість сільськогосподарської продукції, що поставляється в рахунок цього податку, визначається, виходячи із нара- хованої до оплати у звітному податковому році суми фіксованого сільськогосподарського податку та договірної ціни на продукцію, яка поставляється для цієї мети. При цьому ціна не повинна бути нижчою за біржову ціну за вирахуванням витрат, пов'язаних з прийманням продукції.
Об'єктом оподаткування є площа сільськогосподарських угідь, які є власністю сільськогосподарського товаровиробника або надані йому у
81 користування. Ставка фіксованого податку з гектара сільськогосподарських угідь встановлюється у відсотках до їх грошової оцінки, здійсненої згідно з методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Відповідно до закону України «Про внесення змін до Закону України «Про фіксований сільськогосподарський податок» (3 березня 1999 р.) розмір ставки вказаного податку встановлено: для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,5 %, для багаторічних насаджень - 0,3 %. Для аграрних підприємств, що здійснюють свою діяльність у гірських районах та на поліських територіях, встановлені пільгові ставки податку - відповідно 0,3 і 0,1 %.
Аграрні підприємства перераховують у визначений законом строк суми фіксованого податку у Державне казначейство, яке перераховує їх у такій пропорції: 68 % - на обов'язкове державне пенсійне страхування, 2 % - на соціальне страхування і 30 % - до місцевого бюджету.
У зв'язку з реструктуризацією КСП і створенням на їх базі різних типів приватних підприємств, швидкими темпами розвитку земельних орендних відносин виникла необхідність врахування цієї обставини при сплаті земельного податку. У 2001 р. діяла чинна норма, згідно з якою власник земельної ділянки , отримавши Державний акт на право власності на неї, самостійно сплачує земельний податок незалежно від того, чи він сам використовує цю земельну ділянку , чи здає її в оренду. За умови, коли власник земельного паю здає його в оренду і при цьому підтверджує своє право власності лише сертифікатом на право на земельну частку (пай), то в такому разі орендодавець не сплачує податку на землю. І це зрозуміло, адже власник сертифіката ще не є власником земельної ділянки. Тому цей податок справляє орендар у складі фіксованого сільськогосподарського податку.
З введенням фіксованого сільськогосподарського податку система оподаткування для аграрних підприємств стала пільговою, найсприятливішою порівняно із системою оподаткування підприємств інших галузей народного господарства.
Таке низьке податкове навантаження справляє позитивний вплив на прискорення темпів розвитку сільськогосподарського виробництва, перетворення його у високоефективний сектор економіки.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ... 62
3.2.6. Оренда землі Оренда землі в нашій державі як форма виробничих відносин на селі вперше юридично була закріплена Земельним кодексом України в 1992 р.
Проте відповідно до його норм найбільш важливі ланки орендних відносин регулювалися державою, що було свідченням недостатнього рівня розвитку відносин власності взагалі та відсутності чіткого визначення поняття права власності на землю зокрема. Не існувало належної персональної відповідальності за її стан і результати використання. З прийняттям низки нормативно-правових актів щодо подальшого вдосконалення земельних відносин створено необхідне середовище для впровадження орендних
82 земельних відносин ринкового типу. Юридично такі відносини були закріплені Законом України «Про оренду землі» (жовтень 1998 р.). Вони розглядаються як один з важливих важелів поліпшення використання землі завдяки її концентрації в руках тих сільськогосподарських товаровиробників, які спроможні раціонально використовувати цей основний засіб виробництва.
Оренда землі - це передача її власником у тимчасове (строкове) володіння та користування іншим фізичним або юридичним особам за відповідну плату, яку називають орендною.
Об'єктом оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності гро- мадян та юридичних осіб України, територіальних громад (комунальна власність), а також держави. Зазначені власники земельних ділянок водночас
є і орендодавцями. Наприклад, орендодавцями земель, що знаходяться у власності територіальних громад, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради народних депутатів, а земель у державній власності - районні й обласні державні адміністрації, Рада міністрів АРК,
Кабінет Міністрів України в межах їх повноважень. Орендодавці мають право здавати землю в оренду на строк до 50 років. Конкретний термін оренди визначається за погодженням сторін.
Право на оренду землі мають громадяни та юридичні особи України, її релігійні і громадські організації, іноземні держави, іноземні юридичні і фізичні особи, особи без громадянства. Законом передбачено, що орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути лише ті юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.
В ринковій економіці широко використовується право застави земельних ділянок та їх суборенда. Але при цьому повинні витримуватися певні юридичні норми такого використання. Наприклад, земельна ділянка, що обтяжена заставою, може бути передана в оренду лише в разі згоди заставодержателя. Що ж стосується суборенди земельних ділянок, то згідно
із Законом України «Про оренду землі» вона має ряд істотних обмежень.
Скажімо, орендар має право передати в суборенду земельні ділянки сільськогосподарського призначення лише у разі і на строк його тимчасової непрацездатності, інвалідності, призову на строкову службу до Збройних Сил
України, навчання з відривом від виробництва, обрання на виборні посади в органи місцевого самоврядування та органи державної влади України. При цьому договір суборенди не може суперечити договору оренди, а термін його укладання не має перевищувати строк дії останнього.
Орендні відносини між орендодавцями земельних ділянок і орендарями регулюються договором оренди, який укладається у письмовій формі.
Невід'ємною складовою його є план (схема) земельної ділянки. Істотні
умови договору оренди земельних ділянок - це місце розташування та розмір земельної ділянки; термін договору оренди; орендна плата; цільове