Отчет по практике: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

Продолжение таблицы3.15

Корректировка на ж.д. станции/останов ки общественного транспорта		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Типдома	16-этажный	27-этажный	24-этажный	17-этажный	23-этажный
	Монолитный	Монолитный	Монолитный	Кирпичный	Монолитный
Корректировка на параметры дома		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Этаж расположения объекта	6	15	4	12	7
Этажность дома	16	27	24	17	23
Корректировка на этаж и этажность		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Благоустройство дома	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, Домофон	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, Домофон
Корректировка на благоустройство дома		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Состояние дома	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на состояние дома		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

Продолжение таблицы3.15

Инженерные системы	Электроснабжени е, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжени е, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжени е, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжени е, канализация, отопление, ХВС и ГВС		Электроснабжени е, канализация, отопление, ХВС и ГВС
Корректировка на инженерные системы		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Параметры объекта оценки
Количество комнат	3	3	3	3		3
Корректировка на количество комнат		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Площадь объекта	85,3	119,8	71,9	84,5		109,4
Корректировка на площадь объекта		3,45 %	0.00%	0.00%		2,41 %
Жилая площадь	61,3	-	-	-		-
Корректировка на жилую площадь		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Площадь кухни	12	-	-	-		-
Корректировка на площадь кухни		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Наличие балкона/лоджии	2 балкона, лоджия	3 лоджии	Лоджия	2 Лоджии		Лоджия

Продолжение таблицы3.15

Корректировка на наличие балкона/лоджии		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Вид из окна	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу
Корректировка на вид из окон		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Высота потолков, м	2,63	2,63	2,63	2,63	2,63
Корректировка на высоту потолков		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

Санузел	Совместный	Раздельный	Совместный	Раздельный	Раздельный
Корректировка на санузел		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Качество отделки	С ремонтом	Косметический ремонт	Евроремонт	Евроремонт	Под чистовую отделку
Корректировка на состояние отделки объекта		0.00%	3,5 %	3,5%	6,7 %
Наличие мебели	-	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировка на наличие мебели		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

Продолжение таблицы3.15

Итоговое значение относительных корректировок, %			- 3,45	-3,5	-3,5		- 9,11
Скорректирован ная цена объекта-аналога (руб./кв. м.)			161507	225480	174156		195292
Средняя стоимость 1 кв. м. руб.		189108,75
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, округленно, руб.		16130876

Проведенный анализ и выполненные расчеты позволяют сделать вывод, о том что величина рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию 25.04.2022 г., методом сравнительных продаж, составляет 16 130 876 (шестнадцать миллионов сто тридцать тысяч восемьсот семьдесят восемь) рублей.3.4. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходомДляопределениярыночнойстоимостиобъектанедвижимостидоходнымподходомследуетпомнить,чтооносновываетсянапринципеожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то естьпокупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения вбудущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объектанедвижимостиможетбытьопределенакаксуммапредполагаемыхдоходовотиспользованияпомещениясучетомвперспективеееперепродажи(реверсии).На первом этапе при использовании доходного подхода составляетсяпрогнозбудущихдоходовотсдачинедвижимостиварендузапериодпользования,

тоестьпериод,втечениекотороговкладчиксобираетсясохранитьзасобойправовладенияилираспоряженияобъектомнедвижимости.От арендных платежей отнимаются все эксплуатационные ипериодическиезатраты,необходимыедляподдержаниянедвижимостивпотребномкоммерческомсостоянииизатратынауправление.Основное преимущество доходного подхода, в отличие от затратногоили метода сравнительного анализа продаж, состоит в том, что он в большейстепениотражаетпредставлениеинвестораонедвижимостикакисточнике получения прибыли,тоесть это свойствонедвижимостиучитывается какосновнойфакторценообразования.Доходныйподходкоценкетесновзаимосвязан с затратным подходом и рыночным подходом. В частности,ставки дохода, используемые в доходном подходе, обычно рассчитываютсяисходяизанализасопоставимыхинвестиций;затратынареконструкциюиспользуютсяприопределенииденежногопотокакакдополнительныеинвестиции; методы капитализации используются при внесении поправок вслучаерыночногоили затратногоподходов.Главнымнедостаткомдоходногоподходаявляетсято,что,посравнениюсдругимиметодамиоценкинедвижимости,оноснованнапрогнозируемыхданных.Доходныйподходпредполагаетиспользованиедвухметодов:

1. 
   Метод прямой капитализации доходов.
   
2. 
   Метод дисконтирования денежных потоков.
   

Методпрямойкапитализациииспользуется,втомслучае,когдадоход,приносимыйобъектомоценки,стабилен(равномернорастёт,понижается или остается на неизменном уровне) в долгосрочном периоде.

Определениевеличиныстоимостипроизводитсяпометодупрямойкапитализациисиспользованиемтолькодвухпеременных:прогнознойвеличинычистогогодовогодоходаисоответствующейставкикапитализации.Такимобразом,стоимостьрассчитываетсяделениемвеличины спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставкикапитализации, котораяилиопределяетсяна основе ретроспективнойилитекущей информации о продажах и арендных соглашениях, или выявляетсянаусловияхкомпенсациипреобразованиястоимостипервоначальногокапиталаза периодпользованияобъектом недвижимости.Второйметод,применяемыйврамкахдоходногоподхода-методдисконтирования денежных потоков. Данная методика определяет стоимостьнедвижимого имущества как сумму текущих стоимостей будущих доходовчерезраздельныйдисконткаждогоизповременныхдоходовибудущей прогнознойстоимостинедвижимости.Вданныхрасчетахиспользуетсяставка дисконта, в качестве которой используется соответствующая ставкадоходанакапитал,котораяпо-другомуназываетсянормойприбылиилинормой отдачи. Метод дисконтирования денежных потоков допускает учётнеравномерных колебанийдоходовирасходоввовремени.Оценканедвижимостиметодомпрямойкапитализации.Методпрямойкапитализациидоходовпредполагаетопределениестоимостинедвижимостиприпомощипереводагодового(илисреднегодового)чистогооперационногодоходавтекущуюстоимость.Существеннымнедостаткомданногометодаявляетсято,чтововнимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток