Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
Основываясь на результатах применения соответствующих подходов к оценке, Оценщиком были получены результаты, которые позволили прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки с учетом не столько количественного, сколько качественного их значения. В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами к оценке, придается свой вес. Логически обоснованное численное значение весовой характеристики результатов соответствующего подхода определяется исходя из анализа «сильных» и «слабых» сторон каждого подхода, с учетом того, насколько существенно они отражают текущее состояние рынка недвижимости, а так же перспектив его развития.
Составление и передача Заказчику отчета об оценке.
Отчет об оценке содержит основные допущения, использованные при проведении оценки, расчеты по определению рыночной стоимости и выводы.
1.8. Перечень документов, используемых оценщиками и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценкиПрипроведениинастоящейоценкибылииспользованыследующиеданные (табл.1.7).Таблица1.7 - Данные,использованныеприподготовкеОтчетаобоценке
№
п/п
|
Данные
|
Источник
|
Сфера использования
данных
|
1
|
Данные об имущественных правах на Объект оценки
|
Правоподтверждающие документы предоставлены Заказчиком оценки
|
|
Описание и учет в расчетах
Имущественных прав на Объект оценки
|
2
|
Данные о местонахождении
|
Правоподтверждающие документы Предоставлены Заказчиком оценки
|
|
Описание и учет в расчетах количественных и качественных характеристик
Объекта оценки
|
3
|
Состояние
|
Специальные допущения
|
Описание и учет в расчетах количественных и качественных характеристик
Объекта оценки
|
4
|
Обзор рынка недвижимости
|
https://www.farpost.ru/
https://www.avito.ru/
https://vladivostok.cian.ru/ и др. источники
|
Установление
ценообразующих факторов, диапазона цен
|
5
|
Информация о предложениях имущества, аналогичного
оцениваемому на дату оценки
|
https://realty.yandex.ru и др. источники
|
Выбор аналогов для Объекта оценки, проведение расчетов
объектов недвижимости
|
Продолжение таблицы 1.7
6
|
Источники обзорной аналитической и статистической информации
|
НЦПО. Сборник рыночных корректировок. СРК-2018. Под редакцией канд. техн. наук Яскевича Е.Е., Москва 2018 [11];
Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры. Под редакцией Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2019 [12];
Анализ рынка и ценообразующих факторов.
|
Проведение корректировок при расчетах
|
ПриопределениихарактеристикОбъектаоценкиоценщикосновывалсянаследующихдокументахиинформации,предоставленных Заказчиком (табл. 1.8):Таблица 1.8 – Перечень документов переданных заказчиком
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
| -
Выписка из ЕГРН
-
Технический паспорт
|
Объектоценки:жилаяквартираобщейплощадью85,3 кв. м.,расположеннаяпоадресу:г. Владивосток, ул. Завойко, д.4А, кв.45.Осмотрбылпроведен25.04.2022г.уполномоченнымсотрудникомИсполнителя. Характеристики объекта оценки приведены на основании документов, представленных заказчиком. Далееприводится подробное описание Объекта оценки с указанием выводов по результатам проверки соответствияпараметров объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным порезультатамосмотра.
1.9. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовки отчета об оценке организациях и специалистов с указанием их квалификации и степени участия в проведении оценки объекта оценки
В соответствии с ст. 11 № 135-ФЗ [1], п. 8Д ФСО № 3 [4] указываются сведения обо всех привлеченных к проведению оценкииподготовкеотчетаобоценкеорганизацияхиспециалистахсуказаниемих квалификации,истепениихучастияв проведении оценки объекта оценки.Степеньучастияоценщикавпроведениинастоящейоценкиуказанавтаблице
1.9.
Таблица1.9 -Степеньучастияпривлеченныхк
проведениюоценкии
подготовкеотчетаоб
оценкеспециалистов
ФИО
|
Степень участия
|
Петров Петр Петрович
|
Выполнение полного комплекса работ по проведению оценки с составлением
Отчета об оценке.
|
Иныхспециалистовкпроведениюоценкинепривлекалось.
1.10. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их полученияНастоящий Отчет подготовлен в соответствии с требованиями Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федеральных законов от 21.12.2001 г. N 78-ФЗ, от 21.03.2002 г. N 31-ФЗ, от 14.11.2002 г. N 143-ФЗ, от 10.01.2003 г. N 15-ФЗ, от 27.02.2003 г. N 29-ФЗ, от 22.08.2004 г. N 122-ФЗ, от 05.01.2006 г. N 7-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.07.06 №157-ФЗ) [1]. При проведении исследований и расчетов использовались следующие нормативные и методические источники:
-
Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года [1];
-
Сборник рыночных корректировок. СРК-2018. Под редакцией канд. техн. наук Яскевича Е.Е., Москва 2018 [11];
-
Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры. Под редакцией Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2019 [12];
-
Анализ рынка и ценообразующих факторов.
Дополнительная информация, полученная из ряда других источников и архива Оценщика, включает в себя:данные об аналогичных объектах оценки, информационные ресурсы сети Интернет [14] .Данные, предоставленные Заказчиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, включали в себя следующий перечень документов (копии):
-
Выписка из ЕГРН;
-
Технический паспорт.
РАЗДЕЛ 2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОКРУЖЕНИЯ, РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА2.1. Природно-географические, исторические и иные общие сведения о регионе объекта оценкиВ 1859 году генерал-губернатор Восточной Сибири граф Н.Н. Муравьев-Амурский, посетивший на корвете «Америка» залив Петра Великого, обратил внимание на удобную гавань, как будто специально предназначенную природой для создания порта, и 2 июля 1860 года по его указанию был основан город Владивосток. Владивосток - город-порт на побережье Японского моря, ворота России в Азиатско-Тихоокеанский регион. Расположен на побережье Японского моря на полуострове Муравьева-Амурского. Соединен с центральной частью России железнодорожным, автомобильным и воздушным сообщением.В черту города входят острова Русский, Попова, Рейнеке, Рикорда и группа мелких необитаемых островов. Пролив Босфор Восточный соединяет два залива - Амурский и Уссурийский.Город раскинулся на живописных сопках по берегам бухты Золотой Рог, которая является превосходным местом для стоянки судов, размещения коммерческого и рыбного портов, судостроительных предприятий. В городе многое связано с морем и флотом. Владивосток буквально живёт морем и всем тем, что с ним связывает.Владивосток расположен на одной широте с Сочи и Сухуми, болгарской Варной и французской Ниццой. Влажное теплое лето и обилие солнца осенью и зимой, близость моря и горных хребтов, огромные лесные массивы создают здесь уникальный климат. Самое благоприятное время для активного отдыха - с июля по октябрь. Среднегодовая температура воздуха летом +18 градусов, зимой –13 градусов. К середине лета вода в бухтах прогревается до 24 градусов.В пригородной зоне расположен
Ботанический сад
: здесь можно не только отдохнуть, но и узнать много нового об уникальной флоре Приморского края.
Лесная зона Владивостока занимает весь север полуострова Муравьева-Амурского. Редкое сочетание ветров, течений, рельефа и водных масс создало здесь уникальную климатическую аномалию, позволившую прижиться растениям и животным двух разных миров: северного и южного; северные сосны растут вперемешку с субтропическими лианами, хвойные деревья с маньчжурским орехом, часто встречается знаменитый китайский лимонник и дикий виноград.
Животный мир полуострова не столь разнообразен – сказывается близость города. Крупных животных в лесах полуострова нет, для них он тесноват. Но в окрестностях Владивостока есть несколько питомников, где можно увидеть пятнистого оленя, тигра и других животных.
Владивосток считается крупнейшим научным и культурным центром Дальнего Востока. Здесь располагаются Дальневосточное отделение Академии наук России, университеты, академии, научно-исследовательские учреждения.
2.2. Анализ социально-экономической ситуации
2.2.1. Основные социально-экономические показатели России
Официальной статистикой в России занимается Росстат. Свод социально-экономических показателей составляется им ежегодно. Он публикуется в свободном доступе для того, чтобы информацию могли использовать различные организации, частные лица для своих целей. Совокупность показателей охватывает как макроэкономические данные за период, так и социальные.
К экономическим показателям относят:
-
валовой внутренний продукт в рублях;
-
инвестиции в основной капитал;
-
реальные располагаемые доходы;
-
индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности;
-
индекс промышленного производства;
-
объем продукции сельскохозяйственного сектора;
-
транспортный грузооборот;
-
объем розничной торговли и ее оборот;
-
данные по сфере услуг;
-
индекс потребительских цен;
-
число безработных;
-
внешнеторговый оборот в долларах США;
-
номинальный и реальный уровень заработной платы.
Все показатели рассчитываются за год и сопоставляются в процентном соотношении с данными двух предыдущих лет. В социальной сфере оцениваются заработная плата, пенсии, занятость и безработица, заболеваемость и правонарушения.