Оглавление
Обращение к читателям..................................................................................... 6
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. 7
Глава 1. Понятия, цели и принципы оценки недвижимости ................. 9 1.1. Понятие недвижимости.............................................................................. 10 1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды ......................................... 11 1.3. Основные подходы и принципы оценки недвижимости............................ 17 1.4. Основные этапы процесса оценки недвижимости...................................... 27
Глава 2. Особенности функционирования рынка недвижимости........31
2.1. Общая характеристика рынка недвижимости…………………………….31 2.2. Структура рынка недвижимости .............................................................. 35 2.3. Цели анализа рынка недвижимости ......................................................... 36 2.4. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости......................... 37 2.5. Определение емкости рынка недвижимости ...............................................41 2.6. Взаимосвязь цикла рынка недвижимости с промышленным циклом .................................................................................44 2.7.
Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала ..............................................................................................45 2.8. Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде………………………………………………………47 2.9. Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде. Причины избыточного инвестирования в недвижимость……………………………………………………………….49 2.10. Уровень риска на рынке недвижимости....................................................51 2.11. Уровень риска инвестиций в недвижимость по сравнению с риском инвестиций в корпоративные ценные бумаги ....................................54
Глава 3. Правовые аспекты оценки недвижимости................................58 3.1. Юридическое понятие недвижимого имущества.........................................58 3.2. Право собственности на недвижимость, включая землю............................60 3.3. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке ................................... 70 3.4. История развития права собственности....................................................... 79 3.5. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок сней. 83
Глава 4. Регулирование оценочной деятельности...................................91 4.1. Основные формы регулирования оценочной деятельности.......................91 4.2. Международные стандарты оценки ...........................................................97 4.3. Стандарты оценки США ............................................................................98 4.4. Европейские стандарты оценки................................................................101 4.5. Российские стандарты оценки..................................................................104 4.6. Сертификация и аттестация профессиональной деятельности ................108
Глава 5. Информационное обеспечение при оценке недвижимости,
техническая экспертиза и описание....................................................................................................... 118
РАЗДЕЛ 2. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ .................................... 137
Глава 6. Доходный подход к оценке недвижимости ................................................................... 139 6.1. Метод капитализации доходов....................................................................................................... 139 6.2. Метод дисконтированных денежных потоков ............................................................................... 154
Глава 7. Ипотечно-инвестиционный анализ................................................................................ 166 7.1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды .................................................................... 166 7.2. Оценка эффективности привлечения заемных средств................................................................... 169 7.3. Использование таблиц сложного процента и финансового калькулятора (Texas Instruments BA II PLUS) для целей ипотечно-инвестиционного анализа.................................................................................................... 174 7.4.Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.................................................................. 178
Глава 8. Сравнительный подход .................................................................................................... 187
8.1. Особенности применения сравнительного подхода....................................................................... 187 8.2. Классификация и суть поправок.................................................................................................... 190 8.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи............................................................... 195 8.4. Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода ............................................................. 197 8.5.Практика применения сравнительного подхода............................................................................. 198
Глава 9. Затратный подход к оценке недвижимости210
9.1. Общая характеристика затратного подхода .................................................................................. 210 9.2. Методы расчета восстановительной стоимости ............................................................................. 213 9.3. Расчет стоимости строительства.................................................................................................... 216 9.4. Определение износа объекта недвижимости ................................................................................. 223
Глава 10. Методы оценки земли ..................................................................................................... 236 10.1.Специфика земельного участка как объекта оценки ................................................................... 236 10.2.Доходный подход к оценке земельных участков ........................................................................ 240 10.3.Сравнительный подход к оценке земельных участков ................................................................. 245 10.4.Затратный подход к оценке земельных участков ......................................................................... 252
РАЗДЕЛ 3. ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОСТИ
В
УСЛОВИЯХ
СОВРЕМЕННОГО
РОССИЙСКОГО РЫНКА....................................................................................................................271
Глава 11. Оценка инвестиционной привлекательности объекта
недвижимости.........................................................................................................................................273
11.1. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость ................................................................275 11.2. Чистая текущая стоимость доходов..............................................................................................276 11.3. Ставка доходности проекта……………...……………………………………………………...278 11.4. Внутренняя ставка доходности проекта .......................................................................................279 11.5. Модифицированная ставка доходности .......................................................................................284 11.6. Ставка доходности финансового менеджмента.............................................................................285
Глава 12. Особенности оценки рыночной стоимости объектов
недвижимости, незавершенных строительством ........................................................................ 290 12.1.Классификация объектов недвижимости .......................................................................... 290 12.2.Основные этапы оценки стоимости................................................................................... 291 12.3.Расчет коэффициента готовности...................................................................................... 294 12.4.Расчет величины физического износа ............................................................................... 300
Глава 13. Практика достоверного определения полной восстановительной
стоимости.................................................................................................................................... 303 13.1. Методы внесения поправок ............................................................................................... 303 13.2. Практический пример внесения поправок.......................................................................... 309
Глава 14. Оценка влияния экологических факторов на стоимость
недвижимости ..............................................................................................................................314 14.1.Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза....................................................................................................315 14.2.Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды
(экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижимости....................................................319 14.3.Стоимостная структура экономического ущерба от загрязнения окружающей среды……………………………………………………………………………...326 14.4.Методика «валовых выбросов» для определения экономического ущерба от загрязнения……………………………………………………………………………331 14.5.Методика «концентраций» для определения экономического ущерба от загрязнения…………………………………………………………………………..334 14.6.Индексы качества окружающей среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости...............................................................................................337
Глава 15. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости…………. 344 15.1.Система массовой оценки недвижимости:
структура и основные функции ................................................................................................... 344 15.2.Анализ рыночных данных и подготовка их к моделированию стоимости недвижимости……………………………………………………………………….351 15.3.Структура базовой «оценочной» модели и ее основные виды........................................... 356 15.4.Основные статистические характеристики многомерного регрессионного анализа в моделировании массовой оценки недвижимости…………………………………………………………………………………...363
ПРИЛОЖЕНИЯ ......................................................................................................................... 371
I.
Отчет об оценке рыночной стоимости трехкомнатной квартиры ………………... 373
II.
Отчет об оценке рыночной стоимости складской недвижимости.......................... 396
III. Отчет об оценке рыночной стоимости не завершенного строительством здания общежития............................................................................................ 431
IV. Использование ресурсов Интернета для оценки недвижимости......................................... 452
V. Табличные значения коэффициентов и удельных показателей для укрупненного расчета экономического ущерба от загрязнения окружающей среды………………………………………………………………………………456
VI. Международная конъюнктура рынка недвижимости: значение для оценки.................................................................................................................... .463
VII.Интернационализация понятий и российская специфика оценочной деятельности ………………………………………………………………………..470
Терминологический словарь…
.………………………………………………………………………479
Обращение к читателям
Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида
деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью
процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает: оценку
бизнеса; оценку недвижимости; оценку машин, оборудования и транспортных средств;
оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.
Стремительное развитие оценочной деятельности остро ставит проблему
подготовки квалифицированных кадров в данной области, что в свою очередь требует
разработки учебно-методической литературы.
В 1998 г. в издательстве «Финансы и статистика» был выпущен первый в России
учебник «Оценка бизнеса», который в 2001 г. был удостоен премии Президента
Российской Федерации в области образования.
Профессорско-преподавательским составом Финансовой академии при Правительстве
Российской Федерации и Института профессиональной оценки создается серия учебников по
оценочной деятельности. Книга «Оценка недвижимости» является одним из первых
учебников данной серии. Готовятся к изданию «Оценка нематериальных активов и
интеллектуальной собственности», «Оценка и реструктуризация финансово-кредитных
институтов».
Судьба первопроходцев всегда сложна и ответственна. Создавая новые книги, очень
важно иметь с уважаемыми читателями обратную связь. Мы будем благодарны за Ваши
критические замечания и добрые пожелания.
Авторский коллектив
Понятие недвижимости. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Основные
подходы и принципы оценки недвижимости. Основные этапы процесса оценки
недвижимости.
Оценка недвижимого имущества необходима при:
• операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидации объектов недвижимости;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и«оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактование. К сожалению, эта неоднозначность проявилась и в законодательных актах, принятых Верховным Советом РФ и Государственной Думой по поводу процесса приватизации и акционирования предприятий, регулирования земельных отношений, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и других.
□ 1.1. Понятие недвижимости
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рис. 1.1.
Рис. 1.1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении
Гражданского кодекса
Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
• здание
(сооружение) или группа зданий
(сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий
(сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
□ 1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его ме- новая стоимость будет небольшой.