Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

чет с учетом финансовой отдачи, приходящейся на улучшения. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Он капитализируется для получения показателя стоимости. Применение метода ограничивается доходны ми объектами имущества, и он наиболее употребителен для новых объектов
HMV
"
щества, для которых требуется меньше допущений.
6.9.6. Землю также можно оценивать посредством капитализации ренты за
сво
бодный участок. Если земельный участок способен независимо приносить пен™ как свободный, то эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аоен ды свободной земли, которые не всегда являются репрезентативными для конк" ретного рынка. "
к "

ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ (ПЕРИОДИ-
ЧЕСКИЙ ВЗНОС В ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом, на уменьшающийся остаток кредита.
ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДА - процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций, равна инвестиционным затратам.
ВОЗВРАТ (ВОЗМЕЩЕНИЕ) КАПИТАЛА - возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости, за счет дохода или перепродажи объекта недвижимости.
ВТОРАЯ ИПОТЕКА - предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.
Г
ГОРОДСКАЯ (ПОСЕЛКОВАЯ) ЧЕРТА - внешняя граница земель города (поселка), которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта официально утверждается местными органами власти и является административно-территориальной границей города.
д
ДАТА ОЦЕНКИ -дата, на которую производится оценка стоимости объек- та недвижимости.
ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО - имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.
ДЕВЕЛОПМЕНТ-деятельность, связанная с развитием территории, вклю- чающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.
ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.
ДИВЕРСИФИКАЦИЯ - процесс распределения инвестиций между различными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.
ДИСКОНТИРОВАНИЕ - процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т. е. в сопоставимый вид на дату оценки.
ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА I-дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.
ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА II - дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное про- изводство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода.
Е
ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.
ЕДИНИЧНАЯ ОЦЕНКА - определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.
Ж
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - недвижимость, подавляющая часть доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.
3
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.
ЗАТРАТЫ - выраженные б денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.
ЗАТРАТЫ КОСВЕННЫЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству
(стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).
ЗАТРАТЫ
ПРЯМЫЕ
В
СТРОИТЕЛЬСТВЕ - расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).
ЗДАНИЯ - архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально- культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ
КАДАСТР
(ГОСУДАРСТВЕННЫЙ) - систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ
КОДЕКС - свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ - одна из форм платы за землю, которая устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользователя земли.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК- часть поверхности земли, имеющая фиксиро- ванную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие ха- рактеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО - система государственных мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.
ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА - территории, занятые водными объектами, а также полосами отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.
ЗЕМЛИ ЗАПАСА - государственные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в собственность, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации.
ЗЕМЛИ ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории памятников истории и культуры, исторических промыслов и ремесел, исторических поселений, военных и гражданских захоронений.
ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА - территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.
ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ - территории, предоставлен- ные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образова- тельных учреждений, реализующих военные образовательные программы, предприятий и организаций федеральных органов исполнительной власти, вы- полняющих задачи по обороне и безопасности.
ЗЕМЛИ ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающие природными лечебными ресурсами (минеральными источниками, лечебной грязью, особыми климатическими условиями).
ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ (ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕ-
ЛЕНИЙ) - территории в пределах черты поселений (городской черты).
ЗЕМЛИ ПРИРОДНО-ЗАПОВЕДНОГО ФОНДА - территории с природными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое значение (заповедники, природные парки, ботанические сады, памятники природы).
ЗЕМЛИ ПРИРОДООХРАННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории водоохранных зон рек и водоемов, запретных и нерестовых охранных полос, лесов, выполняющих защитные функции, противоэрозионных, пастбищ и полезащитных лесонасаждений.
ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ И ИНОГО НЕ-
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ - территории, отведенные

в установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики.
ЗЕМЛИ РЕКРЕАЦИОННОГО НАЗНАЧЕНИЯ-территории, используе- мые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения.
ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и граж- данами для нужд сельскохозяйственного производства.
ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ - разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.
И
ИЗНОС - в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимос- ти замещения (воспроизводства).
ИЗНОС НЕУСТРАНИМЫЙ (НЕИСПРАВИМЫЙ) - в оценке износ объекта недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.
ИЗНОС УСТРАНИМЫЙ (ИСПРАВИМЫЙ) - в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.
ИМУЩЕСТВО - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.
ИНВЕНТАРНЫЙ НОМЕР ОБЪЕКТА - номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации.
ИНВЕСТИЦИИ - вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью по- лучения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ
АНАЛИЗ - изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.
ИПОТЕКА - залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.
ИПОТЕЧНАЯ
(КРЕДИТНАЯ)
ПОСТОЯННАЯ - отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.
ИПОТЕЧНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - оценка недвижимос- ти, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капитала.

к
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков) в границах административно- территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.
КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
КАПИТАЛИЗАЦИЯ - процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.
КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.
КАТЕГОРИИ ЗЕМЛИ - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или для оказания услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).
КОНТРАКТНАЯ
АРЕНДНАЯ
ПЛАТА - арендная плата, установленная в конкретном договоре аренды недвижимости.
КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) - прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.
КОЭФФИЦИЕНТ ИПОТЕЧНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ - отношение величины ипотечного долга к общей стоимости объекта недвижимости.
КОЭФФИЦИЕНТ НЕДОИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ПОТЕРЬ ПРИ СБОРЕ
ПЛАТЕЖЕЙ - отношение величины потерь от неполного использования площадей и недосбора арендной платы к величине потенциального валового дохода.
КОЭФФИЦИЕНТ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ - отношение операционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.
Л
ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - физически возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимости на рынке.
м
МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ - устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - определение стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозируемный период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.
МЕТОД ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ - способ расчета ставки капитализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.
МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ - оценка восстано- вительной стоимости на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строитель- ства здания в целом.
МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ - способ расчета ставки капитализации, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.
МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ - определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.
МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ - определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объек- тов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.
МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ - оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной едини- цы (1 м
2
, 1 м
3
) аналогичного здания.
МЕТОД
РАЗБИВКИ
ПО
КОМПОНЕНТАМ - оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.
МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ КАПИТАЛЬНЫХ АКТИВОВ - метод расчета ставки дисконтирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента, среднерыночной доходности ценных бумаг с прибавлением премий для малых предприятий, за риск инвестирования в данное предприятие и за страновой риск.
МОНИТОРИНГ
ЗЕМЕЛЬ - система наблюдений
(съемки, обследования и изысканий) за состоянием земель.
МУЛЬТИПЛИКАТОР (КОЭФФИЦИЕНТ) ВАЛОВОЙ РЕНТЫ - среднестатистическое отношение рыночной цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.
н
НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ -денежные средства, не- обходимые для создания общих условий строительного производства, его орга- низации и обслуживания.
НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функционального и экономического износа.