СРОК ОСТАВШЕЙСЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ОБЪЕКТА НЕ-
ДВИЖИМОСТИ - период от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни.
СРОК ФИЗИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ - период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.
СТАВКА БЕЗРИСКОВАЯ - минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.
СТАВКА
ДИСКОНТИРОВАНИЯ
- процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.
СТАВКА ДОХОДА НА ИНВЕСТИЦИИ - процентное соотношение между полученным доходом и инвестированными средствами за определенный период.
СТАВКА (КОЭФФИЦИЕНТ) КАПИТАЛИЗАЦИИ - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.
СТАВКА СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА - процентная ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к будущей стоимости.
СТОИМОСТЬ -денежное выражение затрат факторов производства, овеще- ствленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижимости - это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки.
СТОИМОСТЬ БАЛАНСОВАЯ - полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.
СТОИМОСТЬ В ОБМЕНЕ - способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.
СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТО-
ИМОСТЬ) - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.
СТОИМОСТЬ В ПОЛЬЗОВАНИИ - обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
СТОИМОСТЬ ЗАЛОГОВАЯ - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ - затраты на строительство объекта, ана- логичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построен- ного с применением современных материалов, оборудования, проектов, тех- нологий и стандартов.
СТОИМОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННАЯ -стоимость недвижимости для кон- кретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного про- ектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций.
СТОИМОСТЬ
ЛИКВИДАЦИОННАЯ - стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже.
СТОИМОСТЬ
МЕНОВАЯ - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.
СТОИМОСТЬ НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ - стоимость, определенная на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.
СТОИМОСТЬ ОСТАТОЧНАЯ - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа.
СТОИМОСТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.
СТОИМОСТЬ
ПОЛНАЯ
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ
(ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.
СТОИМОСТЬ ПОТРЕБИТЕЛЬНАЯ - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.
СТОИМОСТЬ РЫНОЧНАЯ - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурен- ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы- чайные обстоятельства.
СТОИМОСТЬ СТРАХОВАЯ - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.
СТОИМОСТЬ
УТИЛИЗАЦИОННАЯ - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.
т
ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.
ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ - одна из шести функций сложного процента, используемая для пересчета известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определенной процентной ставке и количестве периодов начисления.
ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ - оценка сто- имости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации, как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.
ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - оценка стоимости земельного участка, определяющая доход, получаемый от использования земли как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, приходящейся на здания и сооружения.
ТРАНСПОРТНЫЕ
СРЕДСТВА - средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов.
У
УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
(УПСС) - данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.
УЛУЧШЕНИЯ - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.
Ф
ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.
ФОНДЫ ОСНОВНЫЕ- часть национального богатства, которое длитель- ное время используется в неизменной натурально-вещественной форме, посте- пенно перенося свою стоимость на создаваемые товары и услуги.
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.
X
ХРОНОЛОГИЧЕСКИЙ (ИСТОРИЧЕСКИЙ, ФАКТИЧЕСКИЙ) ВОЗ-
РАСТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - период между завершением строительства объекта недвижимости и датой оценки.
ц
ЦЕЛЕВОЕ
НАЗНАЧЕНИЕ
ЗЕМЕЛЬ - установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.
ЦЕНА - денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него.
ЦЕНА СМЕТНАЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная определенной единицей измерения.
ч
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД -действительный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и рас- ходов на замещение.
э
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ (ВНЕШНИЙ) ИЗНОС - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отрас- левых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (за- конодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изме- нения внешнего окружения объекта.
ЭТИКА ОЦЕНЩИКА -совокупность этических норм и правил професси- ональных действий в области оценки.
ЭФФЕКТИВНЫЙ ВОЗРАСТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - опреде- ляется на основе хронологического возраста с учетом физического состоя- ния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплу- атации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффек- тивный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.
Термины,
употребляемые
при
оценке
недвижимости
в
меадународной практике
АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ-текущая плата, взятая из договоров аренды открытой рыночной единицы недвижимо- сти самого высокого качества в лучшем местоположении.
ВАЛОВАЯ ДОХОДНОСТЬ - годовая, включает арендную плату и доходность первоклассного недвижимого имущества, а также изменения в капитальной стоимости без учета затрат на реализацию, износа, обязательств собственников, скидок на разные условия и сроки лизинга.
ДОХОДНОСТЬ ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - отражает текущую лучшую (самую низкую) доходность по аренде недвижимости самого высокого качества и лучшего местоположения.
КАПИТАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ПЕРВОКЛАССНОЙ НЕДВИЖИМОС-
ТИ - равна арендной плате, деленной на чистую доходность первоклассной недвижимости (в евро на 1 м
2
).
ОФИС - арендуемая рыночная единица недвижимости с площадью более 500 м
2
ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ ЧИСТАЯ ДОХОДНОСТЬ ПЕРВОКЛАССНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ - первоначальный чистый доход на дату покупки, измеренный в процентах от валовой цены покупки, включающий затраты по приобретению и налоги.
ПОМЕЩЕНИЕ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - рыночная еди- ница с площадью более 1000 м
2
для складирования и не менее 30% помещения для офиса.
ПОМЕЩЕНИЕ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ-стандартный магазин с пло- щадью 200 м
2
и фасадом 8 м длиной и глубиной торгового зала 25 м
2
на уровне первого этажа основной торговой улицы города. В Германии и
Нидерландах стандартный магазин - соответственно площадью 100 м
2
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОФИСОВ - городское количество офисов, сданных в аренду и свободных, но готовых к сдаче.
РАЗРЫВ ДОХОДНОСТИ - разница между средней доходностью недвижимости и валовой доходностью к погашению по государственным облигациям сроком 10 лет.