НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НЕДВИЖИМОСТЬ) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.
НОРМА ВОЗВРАТА ИНВЕСТИЦИЙ (ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛА)
-процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимос- ти, который ежегодно возвращается инвестору.
НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ - одна из форм платы за землю, характеризующая стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответствии с постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 не должна превышать 75% рыночного уровня цен на землю.
НОРМАТИВНЫЙ СРОК СЛУЖБЫ - определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.
О
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ - материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты.
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ - текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая обслуживание долга и подоходный налог).
ОПЕРАЦИОННЫЕ
РАСХОДЫ
ПЕРЕМЕННЫЕ - текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).
ОПЕРАЦИОННЫЕ
РАСХОДЫ
ПОСТОЯННЫЕ - текущие операционные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.).
ОПЦИОН - предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.
ОСТАТОЧНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ - период, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ -документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается прове- денная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.
ОЦЕНКА - деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.
ОЦЕНОЧНАЯ ЗОНА - часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков и объек- тов недвижимости.
1 ... 33 34 35 36 37 38 39 40 41
п
ПАССИВ - а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но вре- менно находящихся во владении данного лица; б) совокупность обязательств, лежащих на данном лице.
ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ - время, необходимое для получения от ин- вестиционного проекта денежных доходов, равных первоначальной инвести- рованной сумме.
ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС В ФОНД НАКОПЛЕНИЯ (ФАКТОР ФОН-
ДА ВОЗМЕЩЕНИЯ) - одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины периодических равновеликих взносов, необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и количестве периодов накопления.
ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка. Различают контурный план без изображения холмов, оврагов и т.п. и топографический план, на котором в условных знаках и обозначениях показан рельеф на момент последней съемки.
ПОЛЕЗНОСТЬ - в оценке определяется возможностями и способами ис- пользования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получае- мого дохода или других выгод.
ПОМЕЩЕНИЕ - пространство внутри здания, ограниченное строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональное назначение.
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей арендной платы.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомо- чия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - целевое назначение, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ- количество объектов недвижимости, которые собствен- ники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.
ПРИБЫЛЬ ЗАСТРОЙЩИКА (ИНВЕСТОРА) - предпринимательский доход
(вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строи- тельного проекта.
ПРИНЦИП ВКЛАДА - заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой
ПРИНЦИП ИЗМЕНЕНИЯ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ - предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.
ПРИНЦИП КОНКУРЕНЦИИ - означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.
ПРИНЦИП ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬ-
ЗОВАНИЯ - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.
ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ - определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.
ПРИНЦИП ПОЛЕЗНОСТИ - означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
ПРИНЦИП РАЗДЕЛЕНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУ-
ЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.
ПРИНЦИП СООТВЕТСТВИЯ - состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.
Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.
ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.
Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально- экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
ПРОСТОЙ ПРОЦЕНТ- процент, начисляемый только на основную (пер- воначальную) денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты.
ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.
р
РАЗРЕШЕННОЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - целевое назначение недвижимой вещи, перечень всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земельного участка - диапазон незапрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.
РАСХОДЫ
НА
ЗАМЕЩЕНИЕ - расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости, которые имеют место либо раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.
РЕВЕРСИЯ - возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.
РЕКОНСТРУИРОВАННЫЙ (ГИПОТЕТИЧЕСКИЙ) ОТЧЕТ О ДОХО-
ДАХ - специальная форма финансового отчета, применяемая при прогнозировании будущих доходов от объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.
РИСК - вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.
РЫНОЧНАЯ АРЕНДНАЯ ПЛАТА - величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.
С
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ - земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.
СЕРВИТУТ - вещное право ограниченного пользования чужой недвижимостью (земельным участком) в интересах определенного лица.
Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда.
СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ - процент, начисляемый как на основную денежную сумму, так и на ранее рассчитанные, но невыплаченные проценты.
СМЕТА (СТРОИТЕЛЬНАЯ) - документ, определяющий стоимость строительства, составленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.
СООРУЖЕНИЯ - инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.
СПРОС - представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.