Ставка капитализации для земли принята на уровне 11%, что соответ ствует ставке Сбербанка России по вкладам предприятий и организаций сроком свыше трех лет.
По формуле (III.6) рассчитаем стоимость земельного участка
Определение стоимости нового строительства
Внастоящем отчете рассмотрены два варианта расчета стоимости нового строительства. Первый вариант основан на расчете стоимости нового строительства с использованием Сборника укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР), второй вариант - с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Вследствие этого величина физического износа объекта в дальнейшем будет рассчитываться с учетом особенностей каждого варианта расчета С
н
Определение
стоимости
нового
строительства
с
использованием УПБС-ВР
Прямые затраты на строительство рассматриваемого объекта [(см. фор- мулу (III.5)] определены в ценах 1991 г. на основании Сборника укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР)
[8].
Смета затрат на строительство объекта оценки, составленная на основе УПБС ВР в ценах 1991 г., приведена в табл. III. 1 (с. 442^43).
Переход от уровня цен 1991 г. к уровню цен 2001 г. может быть осуществлен индексным методом.
Индексный метод основан на приведении различных видов затрат к текущему уровню цен путем умножения величины каждой из статей затрат на индекс удорожания соответствующей статьи или общей суммы затрат на один обобщенный индекс удорожания капитальных вложений.
Индексный метод
Величина прямых затрат на строительство объекта оценки в его состоянии на момент осмотра составляет П3
(91)
=1110 780 руб. в ценах
1991 г., в том числе:
• основная заработная плата - 47 541 руб. (3,63% от П3
(91)
);
• материалы - 1054 494 руб. (91,73% от П3
(91)
);
• эксплуатация машин и механизмов - 43 910 руб. (4,63% от П3
(91)
);
• в том числе зарплата машинистов - 5950 руб. (0,57% от П3
(91)
).
Фонд оплаты труда составил 46652,7 руб. или 4,2% от ПЗ .
Величина накладных расходов (HP), входящая в формулу (I1I.4), определена на основе методических указаний по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81-4.99 (приложение № 2)'.
Согласно этому документу, величина накладных расходов составляет
105% фонда оплаты труда
2
:
По формуле (Ш.4):
С
смр(91)
= 1110 780 + 43910+115976,5 = 127066,5 руб.
В данном случае величина прямых издержек ПИ
(91)
равна величине платы за использование земельных участков под объектами жилиш ного фонда в 45-й территориально-экономической зоне составляет 0 12 руб./м
2
в год.
С смр(91)
= 127066,5 руб.
Величина косвенных издержек принята на уровне 20% от прямых издержек, величина прибыли предпринимателя принята на уровне 25% суммы прямых и косвенных издержек.
По формуле (III.2) стоимость нового строительства в ценах 1991 г. составляет:
Для перехода к уровню цен 2000 г. использован индекс удорожания капиталовложений в строительстве по сравнению с уровнем цен 1991 г., разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «Астрахангражданпроект». По состоянию на IV квартал 2000 г. данный индекс равен И
кв
= 17,99.
Таким образом, стоимость нового строительства объекта оценки, рассчитанная с использованием сборника УПБС, с применением индексного метода перехода к текущим ценам, составляет:
Плановые накопления приняты в размере 10% суммы прямых затрат и накладных расходов:
Код
НП Текст КЭ
Текст КЭ, вида работ и поправки
Единиц а измере-
Объе м
% от прямых расходо
10111 0
Разработка грунта экскаватором с ковшом 1000
M
J
3,65 0,09 10113 0
Обратная засыпка фунта бульдозером
1000
M
J
0,15 0,00 10210 0
Устройство монолитных бетонных и железобетонных фундаментов
100
M
J
3 0,02489 3
10251 0
Погружение железобетонных свай
M
J
446,7 7,88 10270 1
Установка анкерных болтов и закладных деталей т
17.5 1,50 10270 1
Установка анкерных болтов и закладных
Установка анкерных болтов в готовые гнезда т
1,5 0,13 10281 0
Устройство изоляции
100 м' 144 2,46 11312 4 Установка балок, прогонов, ригелей
Установка балок перекрытия жилых, общественных и админи- стративно-бытовых зданий промышленных предприятий м
72,9 1,85 11321 0
Монтаж металлоконструкций колонн, балок, прогонов, стропильных и подстропильных ферм т
20 1,58 11331 3
Установка деревянных конструкций каркасов, балок, арок, ферм
Установка деревянных конструкций каркаса из брусьев м
83,3 6,64 11411 2
Укладка панелей, оболочек и плит
Укладка плит перекрытия многоэтажных зданий
100
M
Z
124,6 14,58 11411 3
Укладка панелей, оболочек и плит
Укладка плит перекрытия подземных помещений
100 м
2 9,8 1,15 11413 1
Укладка плит плоских
Укладка плит балконов
100 м' 1 0,19 11511 0
Установка железобетонных лестничных маршей и площадок, горизонтальная проекция
10 м'
31,1 0,81 11511 1
Установка железобетонных лестничных маршей и площадок,
Устройство железобетонных лестниц из отдельных ступеней
Юм'
2,6 0,07 11613 0
Установка железобетонных перемычек
M
J
157,6 2,53 11616 0
Установка стеновых панелей из легкого бетона в жилых, общественных и административно- бытовых зданиях
100 м' 40,99 15,28 11712 0
Установка железобетонных конструкций шахт шт.
3 0,03 11812 0
Заполнение деревянными оконными блоками проемов жилых и общественных зданий
100 м' 20,4 11,45 11911 0
Установка деревянных блоков
100 м' 15,25 6,15 12041 1
Устройство кровель рулонных
Трехслойных на битумной мастике с защитным слоем
100 м' 50,4 3,20 12041 2
Устройство кровель рулонных
Устройство оклеечной пароизоляции в один слой
100 м' 13,31 0,84 12211 0
Устройство перегородок из керамического кирпича 100 м' 71 8,39 12243 0
Устройство перегородок из стеклоблоков
100м
1,45 0,26 12311 0
Уплотнение грунта
100 м' 45,2 0,40 12312 0
Гидроизоляция полов рубероидом
100 м' 72,37 1.60 12313 0
Устройство щебеночных оснований с пропиткой 100 м' 14,9 0,41 12321 2
Устройство теплоизоляции
Шлаковым
M
J
612,8 2,04 12331 0
Устройство полов из
100 м' 0,4 0,03 12341 0
Устройство бетонных
100 M
i
2,9 0,07 12511 0
Штукатурка
100 и
1
2,33 0,06 12521 3
Облицовка поверхностей керамическими плитками
С карнизами, плинтусных углов столбов пилястр и откосов по кирпичу и бетону
100 м' 31,55 3,86 12811 1
Устройство конструкций из монолитного бетона, железобетона,
опор,
Устройство бетонных фундаментов объемом до
5 м
3 100
M
J
3,074 1,97
Итого
Таблица III. 1
С
затр
С
з.п.
С
мат
С
эмм
ПЗ
ПИ
Всего
43.8 25.55 660.65 116.8 686 945 6.45 1.35 6
9 1902 1362 23556 189 57 25107 27651 1787,04 1787,04 65673,72 14743,08 1787,04 82 204 87 565 3465 2572,5 9485 35 17,5 12 093 16713 311,85 227,115 1284,54 4,71 2,355 1516 1433 3024 2448 20304 288 144 23 040 27 360 279,936 200,475 13250,3 1535,274 101,331 14 986 20 558 280 220 15820 860 140 16 900 17 250 3548,58 2802,212 17353,06 159,936 37,485 20315 73 804 8654,021 6671,795 293306 8746,218 953,1135 308 724 161 967 396,704 293,216 34896,13 922,376 164,052 36 112 12 740 128,26 95,6 2094,4 622,65 41,5 2813 2105 217,7 155,5 7401,8 964,1 93,3 8521 8957 91,546 63,05 1107,652 5,642 1,872 1176 749 472,8 315,2 24112,8 2679,2 157,6 27 107 28 053 1270,69 983,76 162853,3 3279,2 450,89 167 116 169 699 6
6 315 24 3
345 357 3345,6 2468,4 117830,4 1876,8 346,8 122 176 127 214 1372,5 1021,75 62372,5 2333,25 396,5 62 728 68 290 1166,256 887,04 25361,02 209,16 84,672 26457 35 532 204,1754 157,058 1650,508 8,6515 3,4606 1816 9384 10153 7100 71284 1349 426 79 733 93 223 171,1 120,35 2531,7 18,8 5,8 2671 2899 316,4 226 3751,6 45,2 4023 4430 3039,624 387 4 2750,136 8974,128 723,72 217,116 12 448 17 804 1838,4 22 1044 1225,6 15,6 12262,13 337,6 208.6 612,8 2
59 6 4008 14 101 355 4574 22 674 384 172.42 11925,9 139,8 1024,07 237,66 38575,32 23,2 20,97 112,0025 5,8 9 32 647 398 48 711 780 669 42 908 1207,621 840,862 12423,79 639,8531 124,7737 13 905 21 835 61 307 47 541 1 054 494 43 910 5 950 1 145 944 1 110 780
С
н.с. (2000)
= С
н.с.(91)
· И
к.в.(91/2000)
= 1905986,2 · 17,99 = 34288691,74 руб.
Необходимо произвести корректировку на процент готовнос та, незавершенного строительством. По акту БТИ от 9 ноября 2000г. готовность составляла 18%.
Стоимость объекта, не завершенного строительством, составляет 6171964,51 руб.
Определение
стоимости
нового
строительства
с
использованием УПВС
Расчет стоимости нового строительства рассматриваемого объекта с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости ведется с условным разбиением здания на блоки по функциональному назначению и расчетом стоимости каждого блока.
Для дальнейшего расчета в составе здания выделены следующие блоки (табл. Ш.2).
Таблица Ш.2
Наименование
Площадь, м
2
Высота, м
Объем, м
3
Незавершенное строительство девятиэтажного здания общежи- тия на 608 мест
1219,2 26,2 31943
В соответствии с общей частью к сборникам УПВС в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством, т.е. сумму ПИ + КИ в формуле (Ш.2), равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.
Расчет ПВС объектов производится по формуле где V - строительный объем объекта недвижимости, м
3
, м
2
, п/м;
С - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 г., опре- деляется по соответствующему сборнику УПВС с учетом предусмотренных корректирующих коэффициентов и поправок;
К
КЛ
- поправочный коэффициент для Ш-го климатического района, в котором расположена Астраханская область; А™ = 0,94;
К
1
- коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г.,
К
1
= 1,16;
К
1
тер
- поправочный территориальный коэффициент для Астраханской области к коэффициенту К
1
; К
1
тер
=1,04;
К
2
- индекс удорожания капиталовложений в строительстве по сравнению с уровнем цен
1984 г. к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «Астрахангражданпроект». По состоянию на IV квартал 2000 г.
К2 = 17,99.
Расчет восстановительной стоимости объекта приведен в табл. III.3.
Т а б л и ц а Ш . З
Наименование
V
стр, м
3
С
ед 69, руб. К
КЛ
К1К1тер
К
2
ПВС
Не завершенное строительством девятиэтажное зда- ние общежития на
608 мест
31943 24,4 0,94 1,16 1,04 17,99 15900686
Стоимость нового строительства объекта оценки, рассчитанная с использованием сборников УПВС и с учетом прибыли предпринимателя в размере 25%
(Кпп= 1,25), приведена в табл. Ш.4.
Таблица Ш.4.
Наименование
ПВС
К
п.п.
С
н.с.
Не завершенное строительством девяти- этажное здание общежития на 608 15 900 686 1,25 19875857,5
Следует заметить, что полученная величина стоимости нового строительства должна быть скорректирована на процент готовности здания, поскольку стоимость 1 м
3
строительного объема, приводимая в сборниках УПВС, отражает величину затрат на строительство полностью готового к эксплуатации объекта. Корректировка на процент готовности будет выполнена далее, при расчете физического износа.
1 ... 33 34 35 36 37 38 39 40 41