Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Решение.
Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.
Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом.
Стоимость земли = 188985 • 0,187 = 35340,2 руб.

□ 10.4. Затратный подход к оценке земельных участков
Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должно благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый дл строительства период.
Затратный подход включает:
• метод изъятия;
• определение затрат на освоение;
• оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стои- мости земельного участка основывается на технике остатка для земли.
Условия использования метода изъятия:
• при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;
• если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незаст роенными земельными участками.
Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.
1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.
2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.
Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах и строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов и технологий.

Стоимость воспроизводства или замещения состоит из трех частей: прямых затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.
Прямые затраты непосредственно связаны со строительством объекта и включают:
•
стоимость строительного оборудования и материалов;
•заработную плату строительных рабочих;
• стоимость эксплуатации строительных машин;
• стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства; прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные затраты необходимы для организации и сопровождения процесса строительства.
К ним относятся:
• затраты на проектирование;
• затраты на подготовку территории для строительства;
• все виды налогов;
• затраты на отвод земельного участка;
• проценты по кредитам;
• расходы на рекламу;
• страховые платежи.
Прибыль предпринимателя - денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.
3-й этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных эксплуатационных характеристик.
Физический износ возникает под воздействием естественного старения, неправильной эксп- луатации, природных факторов.
Функциональный износ - несоответствие конструктивных или объемно-планировочных характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка по планировке, техническому оснащению и дизайну. Данный вид износа - результат научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.
Внешний износ вызывается неблагоприятными по отношению к зданию или сооружению изменениями внешних факторов (рыночных, финансовых, законодательных, физических и др.). Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, местоположения и т.п.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и Hev транимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти вил износа образуют накопленный износ здания или сооружения.
4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и coon жений величины накопленного износа для получения их остаточной (Ад тической) стоимости на дату оценки.
5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельног участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениям остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.
При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временны факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.
Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным
объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам типовым объектам коммерческой
недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по
элементам сравнения.
Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Недостатки метода изъятия:
• он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооруже ний, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости умень шается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;
• в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.
Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения сто- имости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.
Процесс разделения земли в первую очередь включает производствен ные и торговые операции.
При застройке жилыми домами огромное влил ние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение. 1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.
2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогчнымобразом освоены, или на базе метода сравнения продаж.
3-й этап Расчет всех затрат на освоение:
• расходы на приобретение земельного массива и оформление доку ментов;
• инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подго товке земли;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и ком мунальных сооружений;
• оплата налогов, страхования;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• расходы на продажу и рекламу.
4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.
5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, получен- ной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.
Пример.
Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют
60000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от продажи участков, асходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль состав-яют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.
Решение.
1- Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков вставит: 2 • 8000 долл. =
16000 долл.

2. Валовой доход: 16000 - (16000 • 20%) = 12800 долл.
3. Стоимость двух участков: 12800 - (12800 • 40%) = 7680 долл.
4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит:
(7680 • 20,62423) - 60000 = 98394 долл. 20,62423 - коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15%.
5. Стоимость одного земельного участка составит: 98394 : 12 : 4 i(
долл.
Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение
инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерно инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящей на оцениваемый земельный участок).
К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснаб жения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:
1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объекта ми коммунально-бытового обслуживания.
2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м
2
площади жилых домов по типовому проекту.
3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.
4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения много этажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г.
Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.
5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.

Например, в г. Москве сложились два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство: а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах; б) на основе заключения инвестиционных контрактов.
Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором
- арендатором земель-участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционого контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:
• площади земельного участка;
• проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;
• сроках строительства и реализации проекта;
• наличии и стоимости обременении.
Эти данные содержатся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в г. Москве.
Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, таков.
1-й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).
2-й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитыватся количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г.Москве примерное соотношение в распределении построенных площади зданий между городом и инвестором составляет в
Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80.
3-й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м
2
площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
4-и этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.
5-и этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.
6 -й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

7-й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.
8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап) продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).
Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.
В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитается текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным oi ременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию < щегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос сущ ствующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителе из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприяти1 и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством г. Москвы.
Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.
Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно- территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ ренто-образующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно- транспортного обустройства территории и др.
Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель массовые данные о продажах земельных участков для индивидуально жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебно хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различь объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация - это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инжеи ное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти,
БТИ, земель комитеты, Государственный фонд имущества, городские строитель организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.
Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений - земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:
1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;
2-й этап - функциональное зонирование территории города;
3- й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценке земель;
4-й этап - ценовое зонирование территории города;
5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).
Результатом кадастровой оценки является получение

1   ...   16   17   18   19   20   21   22   23   ...   41