Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечивает поток доходов в сумме 300,
400, 600. Объект Б стоит 325, а предполагаемый поток доходов составит 100, 200, 300 (табл.
11.4). Ставка дисконтирования, используемая при принятии решения, - 10%.
другой вариант расчета этого показателя - как отношение суммарной т удущих доходов к текущей стоимо

Таблица 11.4
Сравнительный анализ инвестиционной привлекательности двух
объектов
Показатели
Объект А
Объект Б
Суммарный приведенный доход
Затраты по проекту
ЧТСД
1055 900
+ 155 482 325
+ 157
В этом случае невозможно выбрать проект по методу чистой текущей стоимости и следует использовать показатель СДП.
Объект А
Объект Б
СДП = 155 : 900 • 100 = 17,2%. СДП = 157 : 325 • 100 = 43,3%.
Для инвестора выгоднее объект Б, так как ставка доходности у него в 2,5 раза больше, чем у объекта А.
Преимущества показателя заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель.
Основным недостатком является зависимость результатов расчета от ставки дисконта.
□ 11.4. Внутренняя ставка доходности проекта
Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.
Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом.
1. Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе Рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту.
2. Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.
3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:
• если ЧТСД > 0 , то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

• если ЧТСД < 0 , то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.
4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту .
5. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерпполяции: а) обозначим интервал
Пример.
Рассчитаем внутреннюю ставку доходности вложений в объект недвижимости «Восток».
Затраты - 2000, поток доходов - 450, 500, 600, 800, 900.
1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, составит:
409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2378.
2. Определим ЧТСД
2378 - 2000 = 378, т.е. ЧТСД > 0.
3. Выберем новую ставку дисконтирования.
Она должна быть боль
10%, так как ЧТСД > 0.
4. Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по с ке 20%,
375 + 347 + 348 + 385 + 362 = 1817.
5. Определим ЧТСД
1817 - 2000 = -183, т.е. ЧТСД < 0.
6. Рассчитаем ВСДП:
а)обозначим интервал
2378 10%
2000 10%
+
X
1817 20%;
б) составим пропорцию и решим уравнение
2378-2000 10-(10 +Л. 2378-1817 10-20 '
X = 6,73;
в) определим ВСДП
ВСДП = 10 + 6,7= 16,7%.

Предпочтение отдается варианту, при котором данный показатель имеет наибольшее
значение.
Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по времени возникновения.
Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на показатель ВСДП (табл. 11.5).
Таблица 11.5
Сравнительный анализ проектов
Показатели
Проект X
Проект У
Проект Z
Затраты
Доходы по годам:
1-й
2-й
3-й
ВСДП, %
(1200)
500 500 500 12
(1200)
900 400 200 16
(1200)
400 200 900 10
Все три проекта требуют одинаковых затрат, совпадает и сумма доходов в том виде, в каком они будут представлены в финансовых отчетах соответствующих лет. Однако различия в распределении потока доходов во времени оказывают существенное влияние на показатель ВСДП. Внутренняя ставка доходности проекта У почти в 1,6 раза больше, чем по проекту.

ВСДП можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие н грузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.
Возможен другой подход к интерпретации ВСДП, которая в этом случае рассматривается как единая депозитная ставка, обеспечивающая равную инвестиционную привлекательность для двух вариантов вложений В первом случае депозит открывается в год осуществления проекта на сумму, равную его стоимости. Во втором случае на пополняемый депозитный счет помещаются средства, совпадающие по сумме и периоду возникновения с потоком доходов по анализируемому проекту. Величина депозитной ставки должна обеспечить совпадение накопленной суммы в конце жизненного цикла проекта.
Расчет показателей ВСДП в мировой практике проектного финансового анализа является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВСДП с требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной сфере позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты.
Недостатки показателя.
1. ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект.
2. ВСДП требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение экономической жизни проекта, например приобретение недвижимости в рассрочку.
Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно, ВСДП будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта.
3. Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что гене рируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят доход по ставке, равной ВСДП. На практике такое совпадение маловероятно.Следовательно, ВСДП является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты.
Проблема ранжирования инвестиционных вложений в недвижимое по совокупности показателей ВСДП и ЧТСД может проявляться в двух основных ситуациях.
Во-дервых, при выборе из двух альтернативных проектов один из ни может иметь лучшие показатели как по ЧТСД, так и по ВСДП (рис. 11.1и 11.2).

Рис. 11.1. Взаимосвязи ЧТСД и ВСДП
В данном случае объект Б имеет большую величину ЧТСД и ВСДП, что делает его, безусловно, более привлекательным.
Во-вторых, при выборе из двух альтернативных проектов один может иметь большую величину ЧТСД, другой - большее значение ВСДП.
Графически это представлено на рис. 11.2.
Рис. 11.2.Взаимосвязи ЧТСД и ВСДП
Объект А имеет лучшее значение ЧТСД, объект Б обеспечивает большую величину ВСДП. Существует некая ставка дисконтирования - X, которая
уравнивает значение ЧТСД по объектам А и Б.
Эта ставка дисконтирования является критической точкой, меняющей привлекательность оцениваемых проектов:
• если ставка дисконтирования, применяемая аналитиком, меньше этого критического значения, то более привлекательным является объект А;
• если ставка дисконтирования, оценивающая риск вложений в данный объект собственности, больше критической величины, то инвестиционная привлекательность объектов меняется и более выгодным становится объект Б.

□ 11.5. Модифицированная
ставка
доходности
Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.
Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обя- зательное требование к таким временным инвестициям заключается в том что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложен- ный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.
Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой - это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.
Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.
Схема расчета модифицированной ставки доходности.
1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.
2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.
3. Составляется модифицированный денежный поток.
4. Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.
Пример расчета МСД для проекта «Венера».
Затраты - 800, 800; поток доходов - 500, 600, 700, 800.
Средства, предназначенные для вложения в проект во втором году могут быть помещены на один год в безопасный проект, например в госу дарственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6% годовых, то инвестор в первый год должен вложить:
во-первых, 800 - в основной проект;
во-вторых, 800 [PV]f
%
= 800 • 0,9434 = 755 - в государственные ценные бумаги.
Таким образом, суммарные инвестиции составят 1555.
Графически это представлено на рис. 11.3.

Рис. 11.3. Модификация денежного потока
Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки доходности проекта, т.е. методом интерполяции. Однако денежный поток в модифицированном виде будет выглядеть следующим образом (табл. 11.6).
Таблица 11.6
Расчет модифицированной ставки доходности
Период, год
0 1
2 3
4 5
(800)
(1555)
Денежный поток
Модифицированный денежный поток
МСД, %
22,15
(800)
0
(500)
500
(600)
600
(700)
700
(800)
800
□ 11.6. Ставка доходности финансового менеджмента
Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора.
Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.
Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ)
1 Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.
2.Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.
3. Определяется круговая ставка доходности.
4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализи руемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

5. Составляется модифицированный денежный поток.
6.Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента схеме расчета
ВСДП на основе модифицированного денежного потока
(п. 5).
Пример. Рассчитаем СДФМ для проекта «Венера».
Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1471 (см. пар. 11.5).Определим будущую стоимость доходов от проекта «Венера», если круговая ставка доходности равна
10%.
500[FV]^
0%
= 500-1,331 = 665,5.
600[FV]J,
0%
= 600-1,21 = 726.
700[FV]}
0%
= 700-1,1 = 770.
800[FV]|)
0O/o
=800-1,0 = 800.
665,5 + 726 + 770 + 800 = 2961,5.
Результаты расчета приведены в табл. 11.7. Графически это представлено на рис. 11.4.
Рис. 11.4.Модифицированный денежный поток по проекту «Венера»
Таблица 11.7
Расчет ставки доходности финансового менеджмента
Период, год
0 1
2 3
4 5
Денежный поток
Модифицированный денежный поток
СДФМ, %
(800)
1555 17,5
(800)
0 500 0
600 0
700 0
800 2961,5

Расчет внутренней ставки доходности проекта будет осуществляться для денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидной ставке (применяемой к затратам) и по круговой ставке доходности (применяемой к потоку доходов).
Таким образом, оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различной стоимости денег во времени.
Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов зависит от степени риска оцениваемого проекта.
Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта.
1. Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном пероде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитывает динамику доходов в последующий период.
2. Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты по проекту.
3. Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние.
4. Внутренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию - это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту.Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвести- ровании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно.Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупныезатраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений.
5. Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отве- чающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в бальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.
6. Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.

Контрольные вопросы
1. Дать определение инвестиционному проекту. Назвать его характерные признаки.
2. Каковы основные различия простых и усложненных методов оценки инвестиционных проектов?
3. Почему для оценки инвестиционного проекта необходимо использовать несколько показателей эффективности?
4. В каких случаях ставка доходности проекта является обязательной для оценки?
5. Какие показатели эффективности инвестиционного проекта зависят от применяемой аналитиком ставки дисконтирования?
6. Какой показатель можно суммировать по всем проектам, входящим в инвестиционный портфель, для оценки его эффективности?
7. Чем отличается ставка дисконтирования, применяемая к конкретному инвестиционному проекту, от его внутренней ставки доходности?
8. Дать сравнительную характеристику внутренней ставки доходности, модифицированной ставки доходности и ставки доходности финансового менеджмента.
Тесты
1. Рассчитать срок окупаемости проекта
«Звезда», требующего затрат в сумме 850 млн руб. и обеспечивающего доход (в млн руб.): в первый год -
85, во второй -300, в третий - 400, в четвертый - 500, в пятый - 600. Ставка дисконтирования -
12 %.
2. Кредитная политика банка
«Инвест» ограничивает срок возврата кредита, предоставляемого для финансирования инвестиционных пpoeктов, связанных с индустрией стройматериалов, тремя годами. Определить, будет ли выдан кредит на строительство кирпичного завода стоимостью 1300млн руб., если поток доходов составит 500 млн руб. ежегодно. Ставка дисконтирования - 8%.
3. Рассчитать чистую текущую стоимость дохода от проекта
«Север»
Стоимость проекта - 2450 млн руб. Поток доходов (в млн руб.): в перв. год - 100,во второй - 550, в третий - 800, в четвертый - 1200, в пятый
1500.Ставка дисконтирования 10%.
4. Определить ставку доходности проекта
«Восход» стоимости
1400 млн руб., если в первый год эксплуатации он принесет убыток сумме 200 млн руб., а в последующие пять лет ежегодный доход составит 350 млн руб. Ставка дисконтирования - 6%.

5. Какой проект следует предпочесть инвестору? Затраты по проекту
Омега» - 800 млн руб., поток доходов (в млн руб.): в 1-й год - 200, во 2-й -350
, в 3-й - 400, в 4-й
- 500. Ставка дисконтирования - 11 %. Затраты по проекту «Альфа» - 2100 млн руб., доходы в течение пяти лет ежегодно -
600 млн руб., ставка дисконтирования - 8%.
6. Рассчитать внутреннюю ставку доходности проекта «Пионер» стои-остью 1800 млн руб., если он в течение семи лет обеспечивает ежегодный поход 350 млн руб.
7. Оценить целесообразность включения в инвестиционный портфель проекта
«Комета» стоимостью 2500 млн руб.
Прогнозный поток доходов
(в млн руб.): 1-й год - 350 , 2-й - 700, 3-й - 1000, 4-й - 1200. Проект финансируется за счет собственных и заемных средств. Долгосрочный кредит предоставлен под 8% годовых в сумме
800 млн руб. Уровень безрисковой ликвидной ставки - 5%, среднерыночная доходность - 10%,
(3-коэффициент -1,3- Ставка налога на прибыль - 30%.
8. Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта
«Антей» стоимостью 2000 млн руб., обеспечивающего в течение семи лет ежегодный доход 400 млн руб.
Инвестиции осуществляются в течение трех лет и составят по годам соответственно: 30, 50 и
20% стоимости проекта. Сбербанк России предлагает 6% годовых по срочным вкладам продолжительностью 12 мес.
9. Определить ставку доходности финансового менеджмента по проекту «Таймыр», затраты по которому в течение двух лет составят 3600 млн. руб. Затраты по годам распределены равномерно. Поток доходов по проекту (в млн руб.): 1-й год - 600, 2-й - 1000, 3-й
- 1500, 4-й - 2000 млн руб. Доходность 12-месячного срочного вклада в Сбербанке России - 5% годовых. Доходность по проектам, уже осуществленным инвестором, фактически в среднем составила 15%, изменение инвестиционного климата в ближайшие годы снизит доходность на
3 процентных пункта.

ГЛАВА
12
Особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости,
не завершенных строительством
Классификация объектов недвижимости. Основные этапы определения рыночной стоимости
объектов. Идентификация объектов. Коэффициент готовности. Коэффициент износа
Методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в Международных стандартах оценки подходам, применяемым к оценке объектов, полностью законченных строительством.
12.1. Классификация объектов недвижимости
Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов основывается на принципах спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. В качестве не завершенных строительством объектов могут выступать здания и сооружения. Здание представляет собой строительную систему, состоящую из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный в зависимости от функционального назначения для проживания или пребывания людей, или для выполнения различных производственных процессов. Сооружение - это объемная, плоскостная или наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей перемещения людей и грузов.
При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости.
Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного значения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.

Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов.
Здания и сооружения производственного назначения можно разделить на две большие группы.
К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.
Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, а следовательно, обладают более универсальными объемно- планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др.
Используемые при оценке объектов недвижимости, не завершенных строительством, подходы приведены в табл. 12.1.
Таблица 12.1
Использование возможных подходов оценки объектов недвижимости, не
завершенных строительством
Объекты
Подходы
1-я группа. Специализированные здания и сооружения
2-я группа. Здания с универсальными объемно- планировочными и конструктивными решениями
Затратный подход
Затратный и доход- ный подходы
При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, относящихся к первой группе, возможно использование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость таких объектов, относящихся ко второй группе, может быть определена с применением как затратного, так и доходного подхода.
□ 12.2. Основные этапы оценки стоимости
Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке не вершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.

Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством:
• ознакомление с объектом оценки и его идентификация;
• осмотр и описание объекта;
• сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;
• расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.
Рассмотрим основные этапы более подробно.
Идентификация объектов. К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся:
• определение отраслевой принадлежности объекта;
• классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости;
• наличие проектной документации и дата ее утверждения;
• площадь застройки;
• дата начала строительства;
• дата фактического прекращения строительства;
• идентификация конструктивной системы здания и сооружения;
• разрешенная годовая потребляемая мощность
(водо-, электро-, газо снабжения и т.п.);
• степень завершенности строительства в целом и по отдельным кон структивным элементам.
Как отмечалось выше, идентификация объекта в части отнесения его к специализированным и неспециализированным типам недвижимости определяет целесообразность применения того или иного методического подхода к оценке.
Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте.
В настоящее время проектная документация разрабатывается на основе задания на проектирование в соответствии с исходно-разрешительной документацией и с соблюдением требований Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений
(СНиП 11-01-95).
Основные объемно-планировочные и конструктивные решения объекту содержатся в разделе «Общая пояснительная записка». В этом же разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощности в части электро-, водо- и газоснабжения.
Необходимо также уточнить дату утверждения проектной документации. Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения,

канализ. газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и т.п.

Как правило, выдаваемые для проектирования объектов технические условия по их ин- женерному обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно- разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.
Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь
(объем) не завершенного строительством здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам.
Информация о датах начала и приостановки строительства необходима для определения величины физического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации - для оценки срока действия исходно-разрешительной документации.
Идентификация конструктивной системы здания (сооружения) в соответствии с классификацией, используемой в справочных изданиях компании «КО-ИНВЕСТ», позволяет правильно подобрать укрупненный показатель стоимости строительства объекта, а также требуемый индекс для пересчета значения подобранного показателя в уровень текущих цен на дату оценки для соответствующего региона.
Конструктивные системы зданий (сооружений) «КО-ИНВЕСТ» представляют собой классификацию типов зданий и сооружений в зависимости от сочетания преобладающих материалов, используемых в несущих и ограждающих конструкциях. Типы конструктивных систем приведены в табл. 12.2 и 12.3.
Таблица 12.2
Конструктивные системы зданий ружных ограждающихсущих конструкций конструктивных сист н и сталь в бескаркасных системах Железобе истемах Сталь езобетон

Таблица 12.3
Конструктивные системы сооружений нструкций ы нструкций ы инералы и бетон й железобетон лезобетон и стали убы вода
Сведения о разрешенной годовой потребляемой мощности инженерных систем объекта требуются оценщику для определения возможностей изменения его функционального назначения. При отсутствии проектной документации такие данные получить невозможно, поэтому целесообразно проводить оценку, основываясь на средних показателях водо-, электро- и газопотребления аналогичных объектов.
□ 12.3. Расчет коэффициента готовности
Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.
Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и метода остатка.
Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.
Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так и укрупненных стоимостных показателей справочно- информационной базы.
При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе (м
3
, м
2
и др.). Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.
Аналогично определяется стоимость работ при использовании укрупненных показателей по видам работ. Применение укрупненных показателей стоимости на удельный измеритель здания (сооружения) позволяет рассчитать стоимость работ по каждому конструктивному элементу при условии их полного завершения путем умножения стоимости готовой стро- ительной продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.
Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются.
При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Эта величина определяется с использованием тех же подходов, которые применяются в методе прямого счета.
При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода, включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа и определяется по формуле
С
восст
=С стр
+3 сопут
+П-И,
где С
стр
- стоимость строительства;
З
сопут
- сопутствующие затраты;
П - предпринимательская прибыль;
И - величина совокупного износа.
Размер сопутствующих затрат, связанных с получением и определением исходно- разрешительной документации на строительство, определяется в процентах от стоимости строительной продукции на основании решений актов органов федеральной исполнительной власти, национально - государственных и административно- территориальных образований.
При определении стоимости строительной продукции целесообразно использовать методы:
• укрупненных показателей стоимости на единицу измерения здания вооружения);
• поэлементного расчета.

Состав затрат, необходимых для возведения здания (сооружения), независимо от метода определения стоимости строительной продукции дол жен определяться в соответствии с действующими нормативными доку ментами.
Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий (сооружений), например на единицу измерения (м
3
, м
2
, пог. м и др.) оцениваемого объекта.
Стоимость строительной продукции определяется по формуле где С - стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;
С с
- справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенных справочником;
К
ко
- общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оценива- емого объекта и объекта-аналога и затраты, связанные с условиями осуществления строительства в конкретном районе, по сравнению с нормативами, предусмотренными в справочном показателе; де т - индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного показателя;
Q - количество единиц измерения справочного показателя;
К
рот
- коэффициент готовности строительной продукции.
При использовании метода поэлементного расчета стоимость строи- тельной продукции определяется по формуле где С
с/
. - стоимость строительства /-го конструктивного элемента;
АС..- увеличение (уменьшение) стоимости /-го конструктивного элемента.
При расчете стоимости строительства применяются стоимостные показатели, зафиксированные в уровне цен на определенную дату.
Пересчет значений справочных показателей в текущий уровень цен осуществляется с использованием системы индексов цен.
Справочно-информационная база для определения стоимости строительства объектов недвижимости включает:
• сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве;
• систему справочников оценщиков.
Сметно-нормативная база системы ценообразования и сметного нормирования охватывает государственные, федеральные, производственно отраслевые, территориальные и фирменные элементы и укрупненные смет ные нормативы, а также методические Указания по определению стоимости строительной продукции.
Система справочников, разработанных ДЛ оценки и содержащих стоимостные показатели для определения инвентаризационной стоимости, включает отечественные и зарубежные издания.

Состав и структура используемых в расчетах индексов изменения стоимости строительной продукции должны соответствовать составу и структуре применяемых стоимостных показателей.
Прибыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера.
Девелопментом называют процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопера формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта.
Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:
• метода остатка;
• метода дисконтированного денежного потока.
Пример. Рассмотрим последовательно возможности использования изложенных методических подходов к оценке не завершенного строительством здания производственного предприятия пищевой промышленности. Строительный объем здания составляет 2000 м
3
, площадь - 400 м
2
. Запроектировано одноэтажное, двухпролетное здание.
На момент оценки полностью закончены работы по устройству фундаментов, каркаса. Частично выполнен монтаж панелей наружных стен на высоту до 2,5 м. Объект был начат строительством в 1992 г. В
1994 г. работы были приостановлены. Оценка проводится по состоянию на 1 января 2001 г.
Анализ исходной информации позволяет сделать следующие выводы.
1. Оцениваемое здание относится к объектам недвижимости, функциональное назначение которых может быть изменено. Здание одноэтажное, высота помещений составляет около 5 м. Строительство приостановлено на той стадии, когда внутренняя планировка помещений может бытьизменена.
2. Наружные и ограждающие конструкции выполнены из сборного железобетона, что позволяет отнести оцениваемый объект к конструктив ной системе КС-4.
3. Приостановка строительства в 1994 г. позволяет сделать вывод о том, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился.
При использовании метода расчета стоимости строительства по отдельным конструктивным элементам проводится обмер возведенных конструкций и составляется сметный расчет на их строительство, что требует привлечения к работе специалистов по составлению смет или наличия у оценщика соответствующей профессиональной подготовки.

Определение стоимости строительства методом укрупненных показателей можно осуществить по данным справочников, содержащих инфоп-мацию об удельных стоимостных показателях.
Для целей настоящей оценки был подобран соответствующий показатель стоимости строительства на 1 м
3
аналогичного производственного здания по данным справочника оценщика
«Промышленные здания». Величина этого показателя с учетом корректирующих (поправочных) коэффициентов
1
пересчета в уровень цен на дату оценки составила 890 руб.
На следующем этапе следует рассчитать величину затрат, необходимых для получения нового комплекта исходно-разрешительной документации. Как правило, она может быть определена в процентном отношении от стоимости строительства объекта. Величина затрат, связанных с получением исходно-разрешительной документации, дифференцируется по регионам, и оценщикам рекомендуется определять ее величину в зависимости от местоположения объекта оценки. В расчете данные затраты принимаются в размере 0,005, или 4,45 руб./м
3
(890 руб./м
3
• 0,005).
Коэффициент строительной готовности определяется двумя способами.
Первый способ предполагает расчет коэффициента готовности по каждому конструктивному элементу в стоимостном выражении и отнесение полученного результата к сумме затрат на строительство объекта и получение исходно-разрешительной документации.
Реализация этого способа требует информации о структуре удельного стоимостного показателя по конструктивным элементам, которая также содержится в справочнике. Расчет коэффициента строительной готовности можно осуществить в табличной форме (табл. 12.4).
Таблица 12.4
Расчет коэффициента строительной готовности
Конструктивный элемент
Доля стоимости кон- структивного элемента в общей величине удельного показателя
Степень выпол- нения работ,
Коэффициент строительной готовности
%
руб.
%
%
руб.
Фундаменты
Каркас
Наружные стены
Перегородки
Перекрытия
Кровля
Заполнение оконных и дверных проемов
Полы
Отделка
Отопление и вентиляция
Водопровод и канализация
Электроосвещение
Прочие работы
8,7 17,3 26 1,1 5,1 7,3 5,8 4,3 7,9 5,6 3,3 1,9 5,7 77,4 154,0 231,4 9,8 45,3 65,0 51,6 38,3 70,3 49,8 29,4 17,0 50,7 100 100 50
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
8,7 17,3 13,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
77,4 154,0 115,7
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Итого
100 890,0
-
39,0 347,1

Таким образом, коэффициент готовности составит:
347,1 .-890 + 0,005 = 0,395.
В соответствии со вторым способом для определения коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным разд. 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если предполагается изменение функционального назначения объекта. В расчете затраты, необходимые для окончания строительства, принимаются в размере 2600 руб./м
2
, что в пересчете на 1 м
3 здания составит 520 руб.
Тогда коэффициент готовности составит:
(890 - 520): (890 + 4,45) = 0,413.
Различные значения коэффициента готовности получены вследствие использования разных информационных массивов о стоимостных показателях.
Среднее значение коэффициента готовности. В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности 0,395.
Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.
Период завершения возведения объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15 мес.
Расчет проводится из предположения поквартального получения средств и процентной ставки 7,5% ( за период).
Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты учитываются в размере 5%.
Величина предпринимательской прибыли для оцениваемого типа не- движимости принимается 10%. Отметим, что значение данного показате- ля рекомендуется определять для каждого региона и типа оцениваемой недвижимости.
Тогда стоимость объекта без учета износа составит:
• стоимость строительства 890 руб./м
3
• 2000 • 0,395 = 730 100 руб.;
• сопутствующие затраты: получение исходно-разрешительной документации
730 100 -0,005 = 3515 руб.;
затраты, связанные с привлечением кредитных ресурсов, - 318 053 руб.;
расходы на маркетинг, рекламу и содержание фирмы-девелопера
730 100 0,05 = 36 505 руб.;
• всего затрат - 1088 173 руб.
Предпринимательская прибыль
1088 173-0,1 = 108 817 руб.
Всего стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли
1196 990 руб.

□ 12.4. Расчет величины физического износа
Величину износа не завершенных строительством объектов предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального износа и износа от внешнего воздействия.
К сожалению, в настоящее время в литературе вопросы расчета физического износа не завершенных строительством объектов применительно к процедуре оценки их рыночной стоимости пока не разработаны.
Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке, и не всегда возможно.
Признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, зафиксированные в некоторых нормативных документах (например, ВСН
53-88), сформулированы для условий эксплуатации конструкций при наличии закрытого теплового контура и поддержания нормального инже-нерно-влажностного режима в основных помещениях.
Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивности воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.
Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкнутого теплового контура, может определяться экспертным путем, а также соотношением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации конструкций из сборного и монолитного железобетона до их постановки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в нормальном режиме и в тяжелых условиях, включая открытые сооружения.
Г экспертной оценке величина поправочного коэффициента может соста вить 1,1-1,15.
Таким образом, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания (сооружения) с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.

ГДЕ
И физ
- величина физического износа, %;
Т - период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки;
Н - норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения).
В рассматриваемом примере величина износа составит:
7- 1,0%- 1,1 = 7,7%,
или 1196 990 руб. • 0,077 = 92 168 руб.
Таким образом, рыночная стоимость объекта, определенная с исполь- зованием затратного подхода, составит:
1196 990 - 92 168= 1104 822 руб.
Контрольные вопросы
1. В какой очередности должны учитываться поправки, выраженные в рублях и определенные в виде коэффициентов?
2. В каких случаях вводятся поправки на различие в объемах оцениваемого здания и здания-аналога?
3. По какому объекту корректируются показатели стоимости - по оцениваемому объекту или по объекту-аналогу?
4. Чем отличается паритет покупательной способности валют на национальных строительных рынках от курса валют, устанавливаемого
Банком России?
5. В каких случаях необходимо применение корректирующих регионально-экономических коэффициентов?
6. Какой индекс цен на строительную продукцию правильнее использовать для пересчета базисных стоимостных показателей в уровень цен на дату оценки? а) отраслевой;
б) региональный;
в) региональный, рассчитанный для конструктивной системы оцениваемого здания.
7. Какие формулы могут быть использованы при определении восстановительной стоимости с использованием зарубежных справочников в случаях?
а) если объект построен из российских материалов силами отечественных подрядных организаций; б) если при строительстве объекта использовались отечественные и зарубежные материалы.
8. В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от площади зданий «нетто»?
9. Какие виды затрат относятся Методическими указаниями Госстроя
России по определению стоимости строительной продукции МДС-81-l 99 к категории «прочие работы и затраты»?
10. Назовите известные вам отечественные справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости, стоимости строительства зда- ний и сооружений. Назовите также известные вам источники периодичской информации о динамике цен в строительстве в России.
Тогда величина физического износа определяется по формуле

Тесты
1. Какими из перечисленных подходов можно оценить специализированные здания и сооружения, не завершенные строительством?
а) доходным;
б) затратным;
в) сравнительным;
г) доходным и затратным;
д) всеми вышеперечисленными.
2.Верно ли утверждение, что проектная документация позволяет по лучить большую часть сведений об объекте?
а) верно;
б) неверно.
3. По какой формуле ведется расчет коэффициента готовности здания? а ) Т · Н
а м о р т
· 1,1;
б) (К : С) + Р;
в)
К + С + Р.

1   ...   19   20   21   22   23   24   25   26   ...   41