Во-первых, положения о сервитуте, содержащиеся в документе, не должны быть двусмысленными. В grant должны содержаться положения о том, кому принадлежит обремененный сервитутом земельный участок, какие действия вправе совершать доминантный собственник в отношении сервиентного земельного участка, каковы характер и пределы этих действий.
Во-вторых, установление сервитута не должно лишать собственника сервиентного земельного участка права владения им. Право собственности стоит выше, чем сервитут, в иерархии прав на конкретный объект недвижимости. Данное положение подтверждается решениями английских судов по делам London & Blenheim Estates Ltd v Ladbroke Retails Parks Ltd и Batchelor v Marlow. В первом деле суд разъяснил, что парковка одной машины в большом парковочном парке не препятствует собственнику последнего осуществлять свое право владения, вследствие чего сервитут на парковку одной машины можно установить. Во втором деле апелляционный суд постановил, что парковку шести машин на узкой полоске земли в рабочие часы с понедельника по пятницу нельзя квалифицировать как сервитут, поскольку такое действие создает препятствие собственнику узкой полоски земли разумно ее использовать с иными целями, чем разрешение другим лицам ставить машины. Соответственно, в этих делах суды оценивали возможность собственника использовать свой доминантный земельный участок с иными целями в ситуации, когда он давал согласие на установление сервитута.
В-третьих, сервитут не может устанавливаться с целью «развлечения или отдыха» на обремененном этим ограниченным вещным правом участке, например, для содержания лошадей или хранения спортивного инвентаря.
В-четвертых, предоставление сервитута не должно налагать обязанности на собственника сервиентной недвижимости. Собственник сервиентной недвижимости не должен нести расходы в результате установления сервитута на его земельном участке.
В-пятых, право, предоставляемое владельцу доминантной недвижимости, должно быть позитивным. В grant могут быть положения только о правах лица в отношении недвижимого имущества, которое ему не принадлежит, но не об обязанностях собственника сервиентного земельного участка, которые он несет в отношении собственного недвижимого имущества.
Все сервитуты в Англии делятся на 2 группы: положительные и отрицательные. Положительный сервитут - это ограниченное имущественное право лица совершать какие-либо действия на чужом земельном участке. Отрицательными сервитутами являются сервитуты, установление которых приводит к возникновению обязанности сервиентного собственника не совершать какие-либо действия.
Английскому праву известно большое количество сервитутов. В деле Dyce v Lady James Hay [1852] 1 Macq 305 отмечается, что перечень прав, признаваемых сервитутами, не является закрытым, и новые сервитуты будут встречаться по мере изменения общественных отношений.
Приведем примеры наиболее часто встречающихся в Англии сервитутов. Сервитут на проход является самым распространенным в отношениях между физическими лицами. Он может быть неограниченным (проход может осуществляться любым способом в любое время) или ограниченным (проходить через земельный участок, принадлежащий другому собственнику, можно несколько раз в день).
Сервитут на солнечный свет может быть установлен, если собственнику доминантной недвижимости не хватает солнечного света из-за такого расположения постройки на сервиентном земельном участке, которое препятствует проникновению достаточного количества света на доминантный земельный участок. Владельцы обоих земельных участков заключают соглашение, в соответствии с которым один из них обязуется построить объект в другом месте.
Сервитуты на поступление воды и воздуха на земельный участок действуют, когда вода и поток воздуха поступает по определенным каналам, например, по вентиляционной трубе.
Сервитут опоры может действовать, когда рядом стоят два примыкающих друг к другу жилых дома. Этот вид сервитута устанавливается, чтобы собственники домов не сносили общую стену примыкающих друг к другу домов.
В Англии признается сервитут на установление забора. Этот вид сервитутов возник, когда в судах появились иски, в которых собственник пастбища предъявлял собственнику соседнего земельного участка требование об установке забора. Главный аргумент собственника пастбища заключался в том, чтобы его скот находился в определенных границах и он мог следить за ним.
2.1.2 Основания возникновения и прекращения сервитутов
В Англии сервитуты могут возникать либо в силу предоставления лицу права пользования земельным участком (grant), либо в силу сохранения сервитутных отношений в ситуации, когда передаются права на обремененный земельный участок другому лицу (reservation).
Предоставление лицу права пользования земельным участком (grant) может быть явно выраженным (express, by deed), может подразумеваться, когда существуют особые обстоятельства (implied grants), может осуществляться в силу права давности (prescriprion).
Предоставление лицу права пользования земельным участком, выраженное явным образом (express grant), означает, что оформляется документ за печатью (deed), в котором содержатся все условия о сервитуте и который подписывают стороны. Право пользования земельным участком предоставляется на срок действия абсолютного права собственности, которое впоследствии переходит по наследству (fee simple absolute in possession). Фактически сервитут предоставляется на определенный период времени. Сервитуты, предоставляемые явно выраженным образом, проходят процедуру регистрации и, соответственно, защищаются с момента регистрации данного титула.
Английской судебной практикой выработаны особые условия, наличие которых позволяет сделать вывод о том, что существование сервитута подразумевается (неявный сервитут, implied grant):
Необходимость.
Сервитут, возникающий в силу необходимости, - это такое ограниченное вещное право, неустановление которого делает невозможным использование земельного участка. Классическим примером такого сервитута, который приводится в английской юридической литературе, выступает сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка, принадлежащего третьему лицу и расположенного рядом либо с земельным участком, правом собственности на который обладает сервиентный владелец, либо с земельным участком, правом собственности на который обладает доминантный владелец. В деле Adealon International Proprietary Ltd v Merton LBC [2007] 1 WLR 1604 лицо, в пользу которого был установлен сервитут, приобрело земельный участок, находящийся по соседству с земельным участком лица, на котором было установлено обременение в виде сервитута, и заявило требование об установлении сервитута на проход к приобретенному земельному участку. Фактически в данном деле речь шла о трех участках: земельном участке доминантного собственника, земельном участке сервиентного собственника и еще одном земельном участке доминантного собственника, приобретенном им и граничащим с земельным участком сервиентного собственника. Апелляционный суд посчитал, что лицо, в пользу которого был установлен сервитут, разумно полагало, что проход будет осуществляться через земельный участок, принадлежащий сервиентному собственнику.
Намерение обеих сторон.
Дело, которое является основным для понимания этого условия для возникновения неявного сервитута, - это дело Liverpool City Council v Irwin [1977] AC 239. Суд постановил, что, передавая права на квартиру в многоэтажном доме, прежний собственник намеревается передать права на пользование мусорным ящиком, лестницами и лифтами в многоэтажном доме.
Продажа части земельного участка.
В деле Wheeldon v Burrows [1879] 12 ChD 31 содержится правило, согласно которому если целый земельный участок был первоначально обременен сервитутом и впоследствии права на часть земельного участка перешли другому лицу, то сервитут сохраняет свое действие на этой части земельного участка.
Необходимо отметить, что правило установления неявного сервитута в случае, если была осуществлена продажа части земельного участка, применимо в следующих ситуациях:
Первоначально земельный участок, обремененный сервитутом, принадлежал одному собственнику. Впоследствии право собственности на часть данного земельного участка перешло другому собственнику.
Права на земельный участок, принадлежащий одному собственнику и обремененный сервитутом, переходят по договору купли-продажи двум новым собственникам.
Условия, содержащиеся в секции 62 Закона о недвижимости 1925 года (Law of Property Act 1925).
Секция 62 данного Закона гласит: «Передача земельного участка означает передачу вместе с земельным участком… всех преимуществ, сервитутов, прав и привилегий, относящихся к земельному участку, действующих на момент его передачи». Это правило применяется в деле Wright v. McAdam [1949] 2 All ER 556 (CA). В данном деле между двумя лицами был заключен договор аренды земельного участка. Одно из лиц предоставило другому лицу сервитут на добычу угля. В дальнейшем был заключен новый договор аренды. Перед судом встал вопрос о сохранении действия сервитутного права. Судебная инстанция утвердительно ответила на данный вопрос, указав, что договор аренды предполагает передачу имущества и сервитут сохраняет свое действие в соответствии с секцией 62 Закона о недвижимости 1925 года.
Сервитут может также предоставляться в силу права давности (prescription). На земельный участок может быть установлен сервитут, если он используется по воле лица, т.е. не по принуждению других лиц (nec vi), открыто (nec clam), без получения разрешений со стороны других лиц (nec precario). Использование земельного участка должно носить продолжительный и непрерывный характер в течение существования права давности.
Английские сервитуты могут возникать путем сохранения сервитутных отношений в ситуации, когда передаются права на обремененный земельный участок другому лицу (reservation). Обычно данный способ возникновения используется, когда продавец земельного участка может использовать сервитут после приобретения права собственности на земельный участок покупателем. Передача права на обремененный земельный участок другому лицу (reservation) может быть явно выраженной (express, by deed), а может осуществляться в силу необходимости или намерения сторон сервитутного отношения, как при способе grant.
В Великобритании момент возникновения сервитутного права не связан с моментом прохождения процедуры регистрации. В пункте 2(d) секции 27 Закона о регистрации недвижимости 2002 года (Land Registration Act 2002) указано, что только явно выраженные сервитуты должны регистрироваться. Запись об их регистрации вносится в Регистр недвижимости (Land Registry).
Теперь рассмотрим основания прекращения сервитутов в Англии. Среди основных способов можно выделить письменный отказ от сервитутного права (release), подразумеваемый отказ от сервитутного права (abandonment), совпадение собственника сервиентного и доминантного земельных участков в одном лице. Существуют и иные способы, признанные судебной практикой.
Письменный отказ от сервитута (release) совершается в документе за печатью (deed), который оформляется для этого.
Подразумеваемый отказ от осуществления данного ограниченного вещного права (abandonment) означает продолжительное неиспользование земельного участка, на котором установлен сервитут, либо такое изменение характеристик доминантного земельного участка, которое направлено на отказ от права пользования земельным участком, на котором установлен сервитут.
Совпадение собственника сервиентного и доминантного земельных участков в одном лице вполне логично является одним из способов прекращения сервитута. Это объясняется двумя вещами. Во-первых, как уже говорилось ранее, в английском сервитутном праве действует принцип, в соответствии с которым сервиентный и доминантный земельные участки должны принадлежать разным лицам. Во-вторых, лицо не может использовать против себя какое-либо право.
Среди иных способов прекращения сервитута, безусловно, следует назвать способ, о котором выше говорилось более подробно. Этот способ - изменение характеристик доминантной недвижимости, приводящее к существенному увеличению бремени содержания сервиентной недвижимости или изменению характера этого бремени.
Подводя итог, стоит отметить, что в Англии применяются особые основания возникновения и прекращения сервитутов. Установление сервитута в силу необходимости, взаимного намерения сторон, подразумеваемый отказ от сервитута являются способами возникновения и прекращения сервитутного правоотношения, которые активно применяются только в Англии.
Вещные права, которые возникают на основании трансграничных сделок, в английском праве регулируются в настоящий момент Регламентом Рим I. Этот акт заменил ранее действующую Римскую конвенцию о праве, подлежащем применению к договорным обязательствам 1980 года. Регламент Рим I применяется для регулирования сделок, заключенных между сторонами не только в случае, когда одна из них находится на территории Великобритании, но и в случаях, когда обе стороны действуют на территории Великобритании или одна из сторон действует на территории Великобритании, а другая находится в Гибралтаре. На основе положений Регламента Рим I представляется возможным определить коллизионные нормы, применимые к сервитутам, которые оформляются документом за печатью и имеют связь с иной юрисдикцией.