Подпункт c пункта 1 статьи 4 Регламента Рим I устанавливает главную коллизионную привязку, которая применима для осуществления сделок с недвижимым имуществом, - закон места нахождения недвижимости. Данный подпункт гласит: «При отсутствии выбора, осуществленного в соответствии со статьей 3 [Регламента Рим I] договор, имеющий предметом вещное право на недвижимое имущество или аренду недвижимого имущества, регулируется правом страны, где находится недвижимое имущество».
Как видно из этой нормы, к сделке с вещными правами может применяться закон места нахождения недвижимости в случае, если стороны не выбрали право, регулирующее такую сделку. Согласно п. 1 ст. 3 Регламента Рим I договор регулируется правом, выбранным сторонами. Выбор должен быть прямо выражен или определенно вытекать из положений договора либо из обстоятельств дела. Выбор права, особенно в сделках с вещными правами, может быть ограничен. В соответствии с п. 3 ст. 3 Регламента Рим I в случае, если на момент данного выбора все остальные элементы ситуации находились в другой стране чем та, чье право выбрано, то выбор сторон не должен наносить ущерба применению положений права этой другой страны, от которых не разрешается отступать посредством соглашения.
Представители английского научного юридического сообщества также склоняются к тому, что в сделках, регулирующих вещные правоотношения с иностранным элементом, возможен отход от закона места нахождения недвижимости. По мнению английского правоведа, представителя саутгемптонской школы права Питера Спаркса, закон места нахождения недвижимого имущества может не применяться при разрешении вопросов формы соглашений, действительности / недействительности соглашений, их толкования и исполнения, юридической способности их заключать. К данным вопросам применимым правом будет являться право, в соответствии с которым заключен договор. Однако право, регулирующее сделку, смысл которой состоит в передаче вещных прав, может применяться для разрешения вопросов формы, действительности / недействительности, толкования, исполнения сделки, юридической способности ее заключать с серьезными ограничениями. Право договора может применяться, если это допустимо правом государства, с которым договор имеет наиболее тесную связь. Хотя под правом, с которым сделка по передаче вещных прав наиболее тесно связана, подразумевается право государства, в котором находится недвижимое имущество, его можно «обойти», если условия сделки тесно связаны с другой юрисдикцией.
Питер Спаркс приводит противоречивое суждение о праве, которое может применяться к форме сделки по передаче вещных прав, в том числе, соглашения об установлении сервитута. Отмечая возможность сторон выбрать право, применимое к договору, в частности, к условию о форме (lex voluntatis), он в то же время полагает, что форма сделки по передаче прав на земельный участок в Англии должна быть подчинена английскому праву вне зависимости от юрисдикции, в которой была заключена такая сделка. Английские судьи не стремятся применять право иное, чем право государства, в котором расположена недвижимость. Сделка по передаче вещного права на территории Англии должна заключаться в письменной форме. Переход права оформляется документом за печатью (deed), который подписывается в присутствии свидетеля.
Сделка об установлении сервитутных прав и обязанностей может быть подчинена личному закону собственника (lex personalis). С.Н.Лебедев и Е.В. Кабатова отмечают, что правовая система Великобритании все чаще отдает предпочтение личному закону собственника при регулировании вопросов возникновения и прекращения вещных прав.
Несмотря на то, что некоторые положения Регламента Рим I позволяют сторонам соглашения об установлении сервитута выбрать право к их сделке, стоит признать, что ее условия будут регулироваться правом государства, в котором находится недвижимость. Стороны не могут в полной мере применять нормы договора, поскольку его положения не должны входить в противоречие с императивными нормами государства, в котором расположены доминантная и сервиентная недвижимость. Представители английского научного сообщества, в частности, Питер Спаркс, отмечая возможность отхода от коллизионной привязки «закон места нахождения недвижимого имущества», также считают, что стороны трансграничной сделки, регулирующей вещные права, могут выбрать право, применимое к данной сделке, если это допускает право государства, в котором находится недвижимость. Английское право допускает выбор права, применимого к форме, действительности / недействительности, толкования, исполнения сделки, юридической способности ее заключать. При установлении права, применимого к сервитутному соглашению, возможна ситуация depesage: одни условия соглашения подчинены нормам права одного государства, а другие - нормам права другого государства. Тем не менее, сделка, связанная с установлением сервитута, содержащим иностранный элемент, главным образом, подчинена lex rei sitae.
2.2 Регулирование сервитутов в праве США
2.2.1 Понятие и виды сервитутов
В праве США определение сервитута содержится в акте федерального уровня - Третьем своде норм о праве собственности (Restatement (Third) of Property). Сервитут (easement) - это интерес в земельном участке, который находится во владении другого лица.
Наличие сервитута, установленного в пользу лица, предоставляет ему ограниченное право пользования земельным участком, к которому это лицо проявляет интерес. Право пользования служащим земельным участком должно приносить выгоду только собственнику господствующего земельного участка и устанавливаться только в отношении него. В США, по общему правилу, если установление сервитута приносит пользу не только собственнику господствующего земельного участка, но и собственникам иных земельных участков, то презюмируется увеличение бремени, который несет собственник служащего земельного участка.
Американские суды довольно строго придерживаются этого постулата. В деле Penn Bowling Recreation Center, Inc. v. Hot Shoppes, Inc. суд установил, что распространение действия сервитута на земельный участок, который не является господствующим в силу соглашения сторон, является увеличением бремени, который несет собственник служащего земельного участка. Суд принял такое решение даже несмотря на то, что площадь территории, которая включала в себя часть господствующего земельного участка и часть земельного участка, принадлежащего иному собственнику, и была обременена сервитутом, была меньше, чем площадь господствующего земельного участка, на котором первоначально было установлено данное ограниченное вещное право.
Однако некоторые судебные инстанции все же отходят от этого правила. Они не признают действие сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего иному собственнику, и господствующего земельного участка увеличением бремени содержания служащего земельного участка, опираясь на критерии добросовестности и молчаливого согласия сторон. В деле Brown v. Voss суд указал, что установление сервитута в пользу господствующего земельного участка и земельного участка, присоединенного к нему, не приведет к увеличению бремени содержания служащего земельного участка, так как собственник служащего земельного участка не возражал против таких действий.
Сервитуарий несет обязанность по выплате компенсации за осуществление своего права. Это ограниченное право должно иметь специальную, определенную цель установления. Сервитут возникает с момента заключения соглашения о передаче прав на имущество (conveyance).
Собственник служащего земельного участка также имеет права и обязанности. Одним из ключевых прав является право в одностороннем порядке изменять параметры использования земельного участка. Однако данное право может быть реализовано, если выполняются следующие требования:
изменение в использовании земельного участка существенно не уменьшает выгоду, которую получает от установления сервитута собственник господствующего земельного участка;
изменение в использовании земельного участка накладывает дополнительные обременения на собственника служащего земельного участка;
изменение в использовании земельного участка нарушает цель, ради достижения которой был установлен сервитут.
В американском праве существует большое количество видов сервитутов. Основной классификацией сервитутов является классификация по объекту, к которому «прикреплено» рассматриваемое право. По этому основанию выделяют земельные (easement appurtenant) и личные сервитуты (easement in gross).
Земельный сервитут, или сервитут-принадлежность (easement appurtenant), как следует из названия, устанавливается в отношении земельного участка. Для того чтобы этот сервитут действовал, должны быть два земельных участка: господствующий и служащий. Наиболее яркими примерами земельных сервитутов являются сервитут-соглашение и природоохранные сервитуты.
Сервитут-соглашение - это ограниченное вещное право, которое предоставляется собственнику земельного участка, отделенного от дороги другим земельным участком. Данный вид сервитута имеет целью предоставить право доступа к дороге через земельный участок, который примыкает к ней.
Природоохранный сервитут (conservation easement) очень распространенный тип сервитута в США. Положения о нем закреплены в Программе по приобретению прав на заболоченные территории (Small Wetland Acquisition Program). Данный акт был разработан Службой охраны рыбных ресурсов и диких животных (1998, the U.S. Fishand Wildlife) США в 1958 году. Программа предусматривает наличие обременений на земельных участках, расположенных в штатах Монтана, Небраска, Северная Дакота, Южная Дакота и Миннесота, в пользу государственных органов и благотворительных фондов.
Природоохранный сервитут предусматривает передачу собственниками земельных участков государственным органам и благотворительным фондам права собственности на земельные участки на неопределенный срок. Собственники земельных участков обязуются отказаться от использования удобрений, разведения костров и проведения работ по изменению уровня подземных вод, в то время как государственные органы и благотворительные фонды выплачивают компенсацию за такой отказ.
Личные сервитуты (easements in gross) - это сервитуты, при существовании которых возникновение выгоды для лица, в пользу которого устанавливается сервитут, связано с его личностью, а не с тем фактом, что он обладает правом собственности на земельный участок. Личные сервитуты могут передаваться иному лицу, если стороны соглашения не предусмотрели иное.
В американском праве также выделяются подразумеваемые сервитуты (implied easements), сервитуты по праву давности (prescriptive easements) и сервитуты, устанавливаемые путем принятия решений государственными органами об обязании лица установить сервитут в пользу другого лица (statutory easements).
Законодательство американских штатов также содержит положения о различных видах сервитутов. Гражданское законодательство штата Калифорния содержит положения о праве на выпас скота, праве использовать воду, лес, полезные ископаемые, праве на рыбную ловлю, охоту, праве на проход и проезд, праве на место в церкви, праве на погребение, праве взимать ренту и пошлины. В праве штата Луизиана различаются конструкции узуфрукта (пользовладения), узуса (права пользования) и права пожизненного проживания.
2.2.2 Основания возникновения и прекращения сервитутов
В США существуют следующие основания возникновения сервитутов:
. Документ о передаче имущественного права (express grant)
Документ о передаче имущественного права должен содержать:
точное описание служащего и господствующего земельных участков или, в случае с личным сервитутом, в нем должно быть определено лицо, в пользу которого установлен сервитут;
действия, которые вправе совершать собственник господствующего земельного участка на служащем земельном участке;
подписи сторон соглашения об установлении сервитута;
. В силу закона (matter of law)
Основными способами возникновения сервитутных прав и обязанностей в силу закона являются:
а). презумпция (easement by implication);
Данный способ действует при разделе земельного участка, обремененного сервитутом, и применяется в ситуации, когда лица не указали условие о сохранении действия сервитута после раздела земельного участка. Сервитут сохраняет свое действие при переходе права собственности нескольким лицам, если в совокупности выполняются следующие требования:
земельный участок, на котором был установлен сервитут, принадлежит одному собственнику;