Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Рис. 4.3. Залишкова продуктивність землі

а) вартість землі складає контур abc, сформований кривими V₀ і V_B, що відображають відповідно дохід з нерухомості та витрати на її поліпшення;

б) зростання доходу з нерухомості Vo¹ при незмінних витратах на земельні поліпшення V_B призведе до збільшення вартості землі - контур abc .

В оцінці нерухомості, що функціонує, принцип залишкової продуктивності реалізується в тому, що поточна вартість землі визначається чистим доходом, що залишився після того, як сплачені всі витрати, пов’язані з управлінням і функціонуванням нерухомості, а капітал, інвестований в земельні поліпшення, повністю відшкодований. Тобто, земля може давати тільки залишковий дохід без фіксованої або необхідної ставки віддачі.

Це положення може бути проілюстроване наступним прикладом.

ПРИКЛАД.

Дохід від надання в оренду забудованої ділянки складає 38 000 дол., а капітал, інвестований в поліпшення і землю - відповідно 120 000 дол. та ЗО 000 дол.

• Дохід, одержаний від оренди протягом 38 000

року

(мінус)

• Покриття витрат, пов’язаних з 21 800

управлінням і функціонуванням нерухомості

(мінус)

• Інтерес інвестора на вкладені у +

поліпшення кошти (11%)

120 000 x 0,11 = 13 200 = 35 000

(дорівнює)

• Залишковий дохід на землю

3 000

Природно, що залишкова продуктивність землі залежатиме від співвідношення чотирьох продуктивних чинників, яке реалізується в принципах внеску, пропорційності, зростаючої та спадаючої віддачі.

Принцип внеску (принцип граничної продуктивності). За цим принципом вартість будь-якого компоненту нерухомості вимірюється тим значенням, на яке вартість всієї нерухомості збільшується при його наявності або зменшується при його відсутності. При цьому додаткові інвестиції стають економічно доцільними, лише за умови, що вони забезпечать відповідне збільшення доходу.

Інакше кажучи, внесок - це приріст вартості всієї нерухомості за рахунок будь-якого нового поліпшення, а не фактичні витрати, пов’язані з цим поліпшенням. Наприклад, облаштування на прибудинковій території дитячого майданчика, витрати на спорудження якого склали 2 000 дол., не обов’язково збільшать вартість житлової нерухомості на цю суму. Скоріш, внесок цього поліпшення у вартість житлової нерухомості вимірюється тим, як оцінюється його корисність на ринку, і може бути вищою або нижчою понесених витрат. Тим самим, застосування принципу внеску дозволяє визначити ті поліпшення, які є зайвими або яких бракує з точки зору найбільш ефективного використання нерухомості.

Внесок - цс сума, на яку збільшується або зменшується вартість нерухомості внаслідок наявності або відсутності будь-якого з компонентів нерухомості

Принцип внеску є провідним при визначенні ринкової вартості земельних поліпшень, що визначається як різниця між ринковою вартістю поліпшеної нерухомості і ринковою вартістю власне землі.

Прямим наслідком принципу внеску є принцип зростаючої і спадаючої віддачі.

Принцип зростаючої і спадаючої віддачі полягає в тому, що у міру збільшення якого-небудь ресурсу загальна віддача спочатку збільшується, а потім починає зменшуватися.

В економічній теорії цей принцип відповідає закону убування граничної продуктивності. Цей закон відноситься до ситуації, коли змінюється тільки один чинник, тоді як інші при цьому залишаються постійними. Значення змінного чинника, після якого приріст доходу починає зменшуватися, називається точкою зменшення граничної продуктивності.

Сукупний дохід від продажу новостворених земельних, ділянок зростає у міру збільшення к кількості. Однак це зростання затухаюче. Більше того, настає момент, коли збільшення кількості ділянок не додає, а зменшує сукупний дохід з нерухомості. Це означає, що щільність забудови вже не дозволяє ефективно використовувати земельний масив такої площі. У цьому прикладі точка зменшення граничної продуктивності відповідає ситуації, коли масив поділено на 4 ділянки, оскільки подальше збільшення кількості ділянок приводить до зменшення сукупного доходу, а граничний дохід ДЛЯ земельних поліпшень набуває від’ємного значення.

Зростаючи та спадаюча віддача збільшення обсягу доходу з нерухомості обмежене, якщо змінюються параметри лише тільки землі чи лише тільки земельних поліпшень. Починаючи з певного моменту, кожна нова додаткова одиниця поліпшень призводить до меншого, порівняно з попередньою одиницею, приросту доходу з нерухомості.

Загальний дохід

Середній дохід

Граничний дохід

Рис. 4.4. Криві загального, середнього та граничного доходів від продажу різної кількості земельних ділянок

Досягнення найбільш ефективного використання забезпечується дотриманням ще двох принципів, пов’язаних з внутрішньою структурою нерухомості: оптимальним розміром її фізичних компонентів (принцип економічного розміру) і розподілом, пов’язаних з нею прав (принцип економічного поділу).

Принцип економічного розміру припускає наявність оптимального розміру нерухомості, який найкращим чином відповідає ринковим уподобанням, типу землекористування і оточенню. Відхилення від економічного розміру, як правило, приводитиме до зниження привабливості і вартості об’єкту.

Поняття економічного розміру рівною мірою застосовується і до земельних ділянок і до земельних поліпшень. Якщо в районі житлової садибної забудови звичайною є земельна ділянка площею 1500 кв. м, то зменшення її до 750 кв. м, найімовірніше, призведе до зниження вартості землі в розрахунку на 1 кв. м. Аналогічний ефект матиме і надмірне збільшення загальної площі житлового будинку, розташованого на ділянці.

Економічний роїмір оптимальний розмір нерухомості, який найкращим чином відповідає ринковим умовам, типу землекористування та оточенню.

ПРИКЛАД

Дві сусідні земельні ділянки, що були придбанні за 15 000 дол. та 12 000 дол. відповідно, після їх об’єднання були продані за 32 000 дол. Тобто синергетична вартість забезпечила приріст в 5 000 дол.:

Вартість консолідованої ділянки 32 000

(мінус)

Вартість першої ділянки 15 000

(мінус)

Вартість другої ділянки 12000

(дорівнює) = 27 000

Приріст вартості 5 000

Таким чином, принцип економічного розміру - це той же принцип пропорційності, хоча і розглядається в іншій площині

Принцип економічного поділу. Економічний поділ припускає, що право власності на нерухомість може бути розподілене на два або більше майнових інтересів, поєднання яких призведе до зростання загальної вартості об’єкту.

Майнові права можуть розподілятися відносно:

• фізичних компонентів (земля, будівлі, приміщення, надземний і підземний простір);

• фінансових компонентів (власний і позиковий капітал, спільний і пайовий капітал);

• часу (різні види оренди, періоди володіння, що не співпадають, майбутні майнові права); ^•

• повноти правомочностей (обмежене право користування чужим майном, довірче управління, обмеження на використання майна).

Розподіл майнових прав, пов’язаних з нерухомістю, доцільний настільки, наскільки він дозволяє забезпечити оптимальну структуру поточних і очікуваних вигод і як наслідок - максимальну вартість.

Наприклад, власник земельної ділянки може надати право забудови окремо на наземну (під будівництво офісу) і підземну (під будівництво гаража) частини ділянки двом різним забудовникам. Або, у курортній місцевості цілком

3. Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем

До принципів, що пов’язані з ринковим середовищем, відносяться принцип залежності (екстерналітизму); приницп відповідності; принцип пропозиції та попиту; принцип конкуренції і принцип зміни.

Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем:

м»." N принцип залежності (екстерналітизму); j

■=> принцип відповідності: ■

і ' j

вюг-Ni принцип пропозиції та попиту; J

т у принцип конкуренції; :

Ш У принцип змін

Принцип залежності (екстерналітизму). Вартість нерухомості залежить не тільки від внутрішньої структури об’єкту, а й від його зв’язків з оточенням, що характеризують місце розташування конкретного нерухомого майна. Це один з найістотніших чинників, що впливають на вартість, оскільки через свою стаціонарність, будь-який об’єкт нерухомого майна підпадає під вплив і сам впливає на природу і на значення вартості інших об’єктів в районі його розташування. Саме в цьому виявляється притаманний нерухомості екстерналітизм - нерозривний зв’язок нерухомості з її оточенням, який може проявлятися як на локальному, так і на регіональному, і навіть на національному і міжнародному рівнях.

Загалом якість місця розташування залежатиме від транспортної доступності нерухомості, рівня інфраструктурного облаштування і характеру використання прилеглої території, оскільки при сприятливому значенні цих чинників власник або користувач має нагоду отримати більший дохід, скоротити витрати і реалізувати інші переваги. Природно, що для певного типу нерухомості ці чинники матимуть свій зміст.

Залежність ~ вплив оточення на вартість об'єкту нерухомості.

Треба усвідомлювати, що оточення важко піддається зміні. Проте, якщо ці зміни відбуваються, то відповідно відбувається і зміна вартості нерухомості. Наприклад, відкриття станції метрополітену істотно підвищить ціни на розташовану поблизу нерухомість. І, навпаки, будівництво екологічно небезпечного виробництва, понизить привабливість, а, отже, і вартість об’єктів нерухомості в його оточенні.

Принцип відповідності безпосередньо витікає з екстерналітизму нерухомості і полягає в тому, що максимальна вартість досягається за умови, коли використання земельної ділянки, характер і параметри земельних поліпшень, рівень облаштування відповідають, з одного боку, потребам і очікуванням місцевого ринку, а з іншого, правилам забудови і іншого використання, встановленого для даної території.

Максимальна відповідність ринковим уподобанням - вимогам, що потенційні покупці пред’являють до нерухомості певного типу, - додає об’єкту максимально можливу корисність, а значить, за інших рівних умов і максимальну вартість. Наприклад, поява на ринку житла квартир з просторими вітальнями і декількома спальнями, що відповідає поточним уявленням про якість житла, зумовлюють їх високу вартість. Натомість, сьогодні буде безрозсудно в районі сучасної котеджної забудови, орієнтованої на потреби середнього класу, струджувати будинок без гаража, коли наявність автомобіля для сімей цього класу є нормою.

Рівною мірою, проекти забудови нерухомості повинні відповідати типу землекористування, що склався в конкретному районі. Це не означає, що всі будинки мають бути однотипними. Важливо, щоб нова забудова мала релевантний характер. Адже невідповідність характеру споруд, що зводяться, містобудівному оточенню не залежно від того, чи будуть вони за своїми параметрами гірше або краще існуючих, призведе до втрати вартості.

Відповідність - оптимальне поєднання параметрів

нерухомості потребам та очікуванням місцевого ринку, з одного боку, і публічним та приватним обмеженням, з іншого боку

J

Проте треба мати на увазі, що формальне дотримання критерію відповідності далеко не завжди виправдано з огляду на довговічністю нерухомості. Цілком можлива ситуація, коли об’єкт, призначення або масштаб якого сьогодні істотно відрізняється від оточення, сам набуде домінуючого характеру, а його оточення, навпаки, перестане відповідати цьому характеру. Це відбудеться не відразу, а поступово, у мфу того як в оточенні нагромаджуватиметься все більша кількість об’єктів нового типу, що будуть витискувати старі.

Принцип пропозиції і попиту. Зміна цін на нерухомість, як будь-якого іншого товару, що продається і купується, багато в чому визначається співвідношенням пропозиції' і попиту, що склалося на ринку, і має обернену залежність до пропозиції' і пряму - до попиту.

Ця залежність обсягів попиту і пропозиції товарів на ринку від їх цін остаточно було сформульована як загальноекономічний закон А. Маршаллом ще у 1890 р. Відповідно до цього закону, за інших рівних умов зниження ціни збільшує попит (готовність купувати) і зменшує пропозицію (готовність продавати). Звичайно ціна встановлюється в точці рівноваги між пропозицією і попитом.

За суттю, принцип пропозиції' і попиту відображає складну взаємодію властивостей нерухомості, що створюють і підтримують її вартість. Корисність і дефіцитність того чи іншого вццу нерухомості розглядаються як чинники, що відносяться до пропозиції, а та ж корисність і можливість придбати - як чинники, що відносяться до попиту. Тобто, і пропозиція, і попит визначаються корисністю нерухомості, однак пропозиція обмежена природною граничністю землі як ресурсу, а попит обмежений - купівельною спроможністю.

Корисність

Потреба

Дефіцитність

Обмінюваність

Пропозиція

Попит

• Визначаєтьсякорисністюта потребою

• Обмежується дефіцитністю

• Визначається корисністюта потребою

• Обмежується обмінюваністю

Графічно ринкову рівновагу можна відобразити перетином кривої попиту, що показує, яку кількість нерухомості готові придбати покупці в певному місці за різними цінами в конкретний момент часу, та кривої пропозиції, що показує яку кількість нерухомості готові поставити на ринок продавці в ньому місці за різними цінами в цей момент часу (рис. 4.5).

а) б)

Рис. 4.5. Співвідношення попиту та пропозиції

Рівноважна ціна (Р) - ціна, при якій обсяг попиту на ринку дорівнює обсягу пропозиції. На рисунку вона відповідає точці перетину кривої попиту (D) і кривої пропозиції (S). Рівноважний обсяг (Q) - обсяг попиту і пропозиції нерухомості при рівноважній ціні.

На ринку нерухомості пропозиція відображає кількість об’єктів будь-якого виду нерухомого майна, що представлена для продажу чи оренди за різними цінами в певному місці в конкретний період часу, протягом якого витрати на створення об’єктів залишаються незмінними. Звичайно, за більш високою ціною пропонується більша кількість об’єктів нерухомості, а за більш низькою - менша кількість.