Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Разом з тим, на нестійких ринках, визначення вартості іпотечного кредитування вимагає від оцінювача дій, які спрямовані на своєрідне «згладжування» ринкових трендів цін куггівлі-продажу і оренди, операційних витрат і ставок доходності. Зокрема, пам’ятаючи, що вартість іпотечного кредитування визначається з урахуванням майбутньої ліквідності, вона не може орієнтуватися на поточні вартості, що відображають короткостроковий попит через неефективність ринку або зліт цін напередодні циклічного спаду. Також повинні бути виявлені і виключені будь-які спекулятивні моменти.

Бази оцінки, котрі відбивають характер угоди, що передбачається, та стосунки і мотивацію сторін, не слід плутати із припущеннями, що іноді необхідні для обгрунтування застосування релевантній конкретній ситуації вартості. Такі припущення стосуються стану об’єкту або обставин, за якими може відбутися відчуження цього об’єкту, і не є об’єктивними обставинами виміру вартості. Передусім це стосується ліквідаційної вартості, вартості ліквідації та залишкової вартості заміщення.

Восьме видання Міжнародних стандартів оцінки визначають дві ситуації застосування поняття ліквідаційна вартість. Перша стосується визначення вартості об’єктів нерухомості, що були складовими діючого підприємства, але продаються окремо. При цьому немає жодних підстав, що такі об’єкти не будуть продані за ринковою вартістю.

Друга ситуація застосування ліквідаційної вартості пов’язана з вимушеним продажем, коли продавця змушують продати та/або не можливо забезпечити прийнятний маркетинговий період. Ціна, яку можна отримати за таких обставин, не буде відповідати умовам ринкової вартості, а буде залежати від природи тиску на продавця або від обставин, що унеможливлюють прийнятний маркетинг. Не зважаючи на те, що причини та обставини вимушеного продажу відомі, ціна, яку можна отримати в результаті такої угоди, не може бути реалістично передбачена. Ціна, на яку погодиться продавець за умов вимушеного продажу, буде відображати його конкретні обставини, і лише випадково може збігатися із ринковою вартістю.

Таким чином, ліквідаційну вартість не слід вважати базою оцінки, оскільки вимушений продаж є лише описом ситуацій при якій відбувається угода, а така вартість не має чітко визначених критерій вимірювання. Залежно від обставин ліквідаційна вартість може набувати значення ринкової, справедливої чи інвестиційної вартості.

Вартість ліквідації застосовується до об’єкту нерухомості, строк економічного життя полішень якого вже вичерпався і який не може використовуватися за призначенням у подальшому. Проте цей об’єкт може мати вартість утилізації або вартість альтернативного використання.

Вартість утилізації - це вартість нерухомості без урахування вартості землі, що розглядається як вартість сукупності матеріалів, будівельних елементів і конструкцій без їх додаткового ремонту, які призначені до продажу. Ця вартість може як включати, так і не включати витрати на реалізацію.

Однак вартість ліквідації не передбачає, що у нерухомого майна взагалі немає корисності і можливості для подальшого використання. Це майно може бути перебудовано, пристосовано для аналогічного або іншого використання, тобто воно набуває вартість альтернативного використання.

Не ринкові види вартості

Вартість альтернативного використання за визначенням Європейських стандартів оцінки - це ринкова вартість об’єкту, найбільш ефективне використання якого ґрунтується на припущенні про неможливість його подальшого використання за попереднім призначенням¹¹.

Вартість альтернативного використання також може застосовуватися до нерухомості з обмеженим ринком або спеціалізованої нерухомості, що традиційно оцінюється за методом залишкової вартості заміщення.

За цим методом вартість нерухомості визначається як сума значень ринкової вартості землі та залишкової вартості заміщення земельних поліпшень, що відображає поточну вартість заміщення (відтворення) цих поліпшень з урахуванням накопиченого ними знецінення. Визначена у такий спосіб вартість не є ринковою, але вважається її прийнятною заміною для нерухомості, що не має доступних або вірогідних ринкових даних^{11 12}.

Як бачимо, розглянуті вище види вартості, відмінні від ринкової, дозволяють розмежувати широкий спектр економічних зв’язків, що виникає стосовно нерухомості за різних оціночних ситуацій. Проте не кожна вартість може бути базою оцінки.

має обмежений ринок, як прийнятна заміна застосовується вартість альтернативного використання або метод залишкової вартості заміщення. А якщо угода укладається між конкретним покупцем і конкретним продавцем, що є обізнаними, заінтересованими та незалежними сторонами, незважаючи на тип нерухомості (спеціалізована чи неспеціалізована) може бути визначена справедлива вартість.

Проте, коли в угоді має місце нетипова мотивація, для визначення вартості вдаються до неринкових баз оцінки, які дозволяють врахувати відхилення від ринкової вартості нерухомого майна.

Так, наявність особливого інтересу з боку покупця при здійсненні трансакції, скоріш за все, зажадає визначення спеціальної вартості, а якщо угода пов’язана з досягненням конкретних інвестиційних інтересів або зобов’язань, то - інвестиційної вартості.

У тих випадках, коли нерухоме майно продається у складі діючого підприємства, може бути застосована споживна вартість, що відображає його корисність при конкретному використанні. Проте, якщо це майно не використовується і є для підприємства надмірним (резервним), то воно оцінюватиметься за ринковою вартістю. А якщо майно не може бути використано інакше як вторинні матеріали (щц розбирання), то розраховується вартість ліквідації.

Ціла низка оцінок може здійснюватися в ситуаціях, не пов’язаних з передачею прав власності або іншого способу відчуження майна. Це, як правило, мотивовано цілями оподаткування, бухгалтерського обліку, заставного забезпечення і страхування нерухомого майна. Всі перераховані цілі потребують об’єктивної оцінки і будуть орієнтовані на визначення ринкової вартості майна. Проте дотримання норм законодавства або правил, встановлених кредитними і страховими організаціями, можуть вимагати виконання спеціальних процедур, які приведуть до результатів, відмінних від ринкової вартості. Тому, навіть при використанні ринкової бази, в оцінках, що здійснюються для цих цілей, застосовують поняття оціночної, податкової) заставної) страхової вартості.

неринкових видів вартості, які також широко використовуються в оціночній практиці.

Питання для самостійної роботи

1. Прояв яких властивостей нерухомого майна створюють і підтримують його вартість?

2. В чому вимірюється вартість об’єктів нерухомості?

3. Чому розмежовують поняття споживної і мінової вартості?

4. Дайте визначення поняттю «ринок».

5. Назвіть найважливіші характеристики ринку і його функції.

6. Що таке «ціна»?

7. Що таке «витрати»?

8. Дайте визначення поняттю «ринкова вартість».

9. Назвіть умови, яким має відповідати ринкова вартість.

10. Чому ринкова вартість вважається об’єктивною оцінкою нерухомості?

11. Які неринкові види вартості Ви знаєте?

12. З якою метою визначається інвестиційна вартість, і що вона відображає?

13. назвіть сфери застосування справедливої і спеціальної вартості.

14. Коли нерухомість набуває синергетичної вартості?

15. В яких випадках застосовується вартість ліквідації?

16. Дайте визначення поняттю «вартість альтернативного використання».

17. Що включає вартість утилізації?

18. Якій вартості може відповідати страхова вартість?

19. Що таке «вартість іпотечного кредитування»?

20. Чому використовується поняття «оціночна вартість» при оподаткуванні нерухомого майна на основі ринкової вартості?

21. Що таке залишкова вартість заміщення і для оцінки яких об’єктів вона використовується?

22. Якій вартості може відповідати ліквідаційна вартість?

23. Що таке база оцінки і які функції вона виконує?

Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості

Поняття корисності є ключовим в оцінці, бо, як вже зазначалося, нерухомість набуває вартість лише за умови, що вона має необхідні споживні властивості і може бути використана для реалізації певної економічної функції.

Природно, що різні категорії нерухомості матимуть різний прояв корисності Так, корисність сільськогосподарських земель визначатиметься продуктивністю їх ґрунтів, тобто обсягом і якістю вирощеного врожаю, а міської нерухомості - обсягом і якістю будівель, що зводяться для тієї або іншої функції.

нерухомого майна має відображати його корисність, передусім, з точки зору ринку.

Оцінювач повинен ясно уявляти, чиї і які саме потреби здатний задовольнити оцінюваний об’єкт, а також яким чином і в якій мірі ці потреби можуть бути задоволені, тобто, в чому полягає і наскільки висока корисність нерухомості, що оцінюється, для типового покупця.

Відповідь на ці питання передбачає розгляд ситуації, що склалася не тільки на локальному ринку нерухомості, айв регіоні і, навіть, в державі в цілому. При цьому не слід обмежуватися одними лише даними економічного характеру, аналізу потребують також демографічні, соціально-культурні, політичні, релігійні і інші умови та тенденції іх змін, тому що одна з основних поведінкових передумов оцінки корисності полягає в тому, що економічно раціональна людина з безлічі альтернатив схильна вибирати ту, яка за інших рівних умов буде максимально корисною.

Поняття корисності є ключовим в оцінці, бо, як вже зазначалося, нерухомість набуває вартість лише за умови, що вона має необхідні споживні властивості і може бути використана для реалізації певної економічної функції.

Природно, що різні категорії нерухомості матимуть різний прояв корисності Так, корисність сільськогосподарських земель визначатиметься продуктивністю їх ґрунтів, тобто обсягом і якістю вирощеного врожаю, а міської нерухомості - обсягом і якістю будівель, що зводяться для тієї або іншої функції.

Аналогічним чином, принцип заміщення діє на ринку оренди нерухомого майна, коли орендарі мають можливість вибору найменшої орендної плати за подібні об’єкти з еквівалентною корисністю.