Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

2. Витрати на будівництво нерухомості що може замінити повного мірою існуючу, звичайно встановлюють верхню межу вартості за умови, що нове будівництво може бути завершено в розумні строки.

3. Вартість нерухомості як правило, пов’язана з її конкурентними позиціями серед альтернативного вибору можливостей інвестування, що забезпечує аналогічний рівень чистого доходу.

Принцип очікування пов’язаний з можливістю використовувати об’єкти нерухомого майна протягом тривалого періоду.

Це зумовлює мотивацію покупця орієнтуватися на отримання не сьогоднішніх, а очікуваних у майбутньому вигод матеріального і нематеріального характеру, що виникають від володіння нерухомим майном. При цьому, ціна, яку він сьогодні готовий сплатити за нерухомість за суттю є поточною вартістю прав на отримання цих зисків.

Так само і продавець, визначаючи ціну, яку він готовий сьогодні одержати в обмін на нерухомість, зіставляє її з очікуваним обсягом майбутніх вигод, що ним втрачаються. Отже, реалістична оцінка вартості нерухомості неможлива без скільки-небудь певного уявлення про очікування, що пов’язані з оцінюваним об’єктом.

Оціїповач має зважати на природу цих компонентів (продуктивних чинників), їх взаємозв’язки та їх відношення до нерухомості як цілісного об’єкту з позиції досягнення цим об’єктом на ринку максимальної вартості. Таку залежність відображає продуктивна функція.

Продуктивна функція - це відношення між фізичними складовими нерухомості та максимально можливим обсягом загального доходу, що можна отримати від використання землі за рахунок її поліїпиення:

v₀ =f(S_L,S_B), (4.1)

де Vo загальний обсяг доходу від використання землі, що відповідає вартості нерухомості;

S_L кількість землі, що, як правило, вимірюється площею земельної ділянки;

S_B кількість поліїшіень, що може бути відображена, наприклад, загальною площею будівлі.

Очевидно, що зміна обсягів однієї складової при незмінності іншої призведе до зміни загального доходу від використання землі. Для оцінки ефективності такої зміни на підставі продуктивної функції розраховують показники середнього продукту для складової, що змінюється.

Середній продукт - це відношення загального доходу від використання землі до обсягу складової нерухомості, що змінюється:

АР_В =V₀/S_B, при S_L = const (4.2)

або

AP_l=V₀/S_l, при S_B -const (4.3)

Інакше кажучи, це вартість нерухомості в розрахунку на одиницю площі або землі, або земельних поліпшень. Цей показник відображає продуктивність одиниці змінної складової і не є показником вартості витрат на її придбання чи створення.

Для того, щоб затрати факторів розвитку (кількість ресурсів землі та земельних поліпшень) отримали вартісне вираження, вони мають бути трансформовані у витрати на створення об’єкту нерухомості. Це дозволяє розглядати продуктивну функцію як функцію витрат, що відображає залежність між заданим обсягом доходу з нерухомості та мінімально можливими витратами на землю та земельні поліпшення, необхідними для його отримання:

V₀=f(V_L,V_B), (4.4)

де V₀ загальний дохід від використання землі Що відповідає вартості нерухомості;

Vl Витрати на придбання ділянки землі;

V_B Витрати на земельні поліпшення.

ціни на ресурси зіставляють із значення граничного продукту для кожної з складових нерухомості.

Граничний продукт - це зміна за інших рівних умов загального доходу від використання землі при зміні обсягу відповідної складової нерухомості на одиницю:

Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:

Як бачимо, однакову загальну площу житла у 960 кв. м можна отримати при одноповерховій забудові земельної ділянки площею 2000 кв. м; при двоповерховій забудові земельної ділянки площею 1500 кв. м та при чотириповерховій забудові земельної ділянки площею 1000 кв. м. Тобто, скорочення обсягів землі потребує збільшення обсягів земельних поліпшень для збереження незмінного обсягу кінцевого продукту.

Графічно відобразити комбінації обсягів складових нерухомості, що дають однаковий продуктивний результат при діючих нормативах територіаломісткості (щільності), можна за допомогою кривої) що називається ізоквангою (рис. 4.1).

Ізоквапта - це крива, що відображає різні варіанти взаємного заміщення складових нерухомості, які можуть бути використані для отримання заданого обсягу кінцевого продукту.

Природне функціонування ринку завжди спрямоване на досягнення збалансованості і пропорційності. Тому принцип пропорційності широко використовують при визначенні ринкової вартості і застосовують під час вибору найбільш ефективного використання, яке забезпечує найвищій рівень доходності нерухомості та/або максимальну вартість землі. Фактично принцип пропорційності зв’язує між собою принципи залишкової продуктивності, внеску, зростаючої і спадаючої віддачі.

Принцип залишкової продуктивності. Земля, праця, капітал і підприємницька ініціатива відображають основні групи матеріальних і нематеріальних ресурсів, що необхідні для створення нерухомості. Кожний з цих чинників має бути забезпечений доходом, одержаним від продажу або надання нерухомості в оренду. Проте унаслідок того, що земля фізично нерухома, а працю, капітал і підприємницьку ініціативу приєднують до неї, то продуктивність землі виражається тим доходом, який залишається після покриття витрат на ці чинники.

Інакше кажучи, земля має залишкову продуктивність і набуває вартість лише за умови позитивного залишку після оплати всіх інших продуктивних чинників.

З приводу останнього треба зробити кілька зауважень.

По-перше, для створення нерухомості підприємцем можуть бути залучені як сторонні, так і власні ресурси, тому витрати можуть набувати як явного, так і неявного характеру. При цьому незалежно від характеру усі витрати мають бути враховані:

• або за ціною, що була за них сплачена на ринку (явні витрати);

• або за альтернативною вартістю, тобто за найбільшим можливим доходом, що міг би бути отриманий за використання власних ресурсів на ринку (неявні виграти).

По-друге, при визначенні розміру винагороди за підприємницьку ініціативу у складі витрат на розвиток нерухомості слід приймати нормальний прибуток, розмір якого визначається рівнем прибутковості, що є типовим або середнім для певного виду діяльності, тобто тим рівнем, який утримує підприємця у цій галузі.

Нагадаємо, що іншою формою прибутку є економічний прибуток, який є додатковим доходом підприємця внаслідок його ефективнішої діяльності у певній галузі Цей прибуток отримують не всі підприємці, і він не належить до необхідних витрат. Тобто, економічний прибуток, це - надлишок доходу з нерухомості над витратами на її розвиток, включаючи нормальний прибуток підприємця.

Одночасно, земля у складі продуктивної системи не повинна розглядатися як пасивний чинник. Завдяки своїм характеристикам і, передусім, місцю розташування, вона дозволяє задовольняти специфічні потреби, мінімізувати загальні витрати, та/або збільшувати загальний дохід. Відповідно, чим більше дохід, що привноситься землею, тим більше її вартість.