Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Найбільш ефективним використанням поліпшеної земельної ділянки е додаткове будівництво чотирьох двокімнатних квартир, оскільки воно забезпечує найвищий рівень дохідності (загальна ставка капіталізації).

При заданій нормі віддачі (10%) дохід з нерухомості складе:

Як свідчать розрахунки, найбільш ефективним використанням є будівництво нової офісної будівлі, як таке, що забезпечить найвищий приріст вартості землі при однаковій нормі віддачі.

Таким чином, загальним правилом при виборі найбільш ефективного використання як для вакантної землі, так і для поліпшеної нерухомості є те, що остаточний висновок повинен логічно витікати з послідовної перевірки обґрунтовано можливого використання за всіма чотирма критеріями. Саме логічно побудоване дослідження відповідності чотирьом критеріям формує необхідну основу для судження про ринкову вартість об’єкту оцінки.

Процедура вибору найбільш ефективного використання часто включає операції та дані, що застосовуються безпосередньо під час оцінювання нерухомого майна. До того ж у багатьох випадках остаточна перевірка на фінансову здійсненність і максимальну продуктивність вимагають інформації, яка може бути отримана лише після проведення повноцінної оцінки. Навіть, незважаючи на те, що аналіз найбільш ефективного використання традиційно передує застосуванню підходів до оцінки, остаточний висновок про найбільш ефективне використання часто може бути зроблений лише після проведення попередньої оцінки нерухомості при альтернативному використанні. Тому на практиці у кожному розділі звіту будуть присутні питання, що так чи інакше пов’язані з обґрунтуванням вибору найбільш ефективного використання.

У ситуаціях, коли будь-яка ділянка з точки зору ринку може мати обгрунтовану можливість єдиного (однократного) використання, вартість землі для неї повинна визначатися виходячи з цього єдиного використання як найбільш ефективного, незалежно від її найімовірнішого використання, пропонованого навколишнім землекористуванням. Природно, що в цьому випадку і ідеальне поліпшення може значно відрізнятися від існуючих поліпшень.

Тимчасове (проміжне) використання. В багатьох ситуаціях найбільш ефективне використання нерухомості може змінюватися протягом достатньо короткого проміжку часу.

Ділянка на околиці міста з точки зору ринку сьогодні може бути не привабливою для використання під житлову забудову, але перспектива міського розвитку може зробити цю ділянку надзвичайно цінною для житла в найближчій час. Або, наприклад, у поточний момент може бути відсутній попит на готельні площі, щоб економічно обґрунтованим було б будівництво великого готелю. Проте прогноз розвитку туризму може передбачати різке збільшення активності туристського бізнесу через декілька років. У таких випадках для нерухомого майна доцільним буде тимчасове використання до моменту відповідної ринкової ситуації.

Отже, тимчасовим використанням називається використання, яке застосовується до землі як вільної або голіїїшеної нерухомості до тих пір, поки вона не буде готова до майбутнього найбільш ефективного використання. Інакше кажучи, тимчасове використання є поточним найбільш ефективним використанням, яке ймовірно змпжгься у відносно короткий термін - десь від двох до п’яти років. Наприклад, як тимчасове використання можуть розглядатися автостоянки, спортивні майданчики, старі і тимчасові споруди.

Особливими випадками тимчасового використання можуть вважатися ділянки, зайняті гірничою промисловістю і відкритими розробками, які звичайно використовуються до тих пір, поки джерело не вичерпається.

Оцінювач повинен визначити тимчасове використання оцінюваного майна і усього майна, що з ним порівнюється. Навіть якщо їх майбутнє найбільш ефективне використання є ідентичним, різницю в їх тимчасовому використанні треба враховувати з метою відображення можливих відміїшостей у вимогах щодо повернення тимчасових інвестиі іій або в очіїсуваних витратах по знесенню, що, в решті репгг, і зумовить різницю у сплачених цінах за майно, що порівнюється.

Тимчасове використання може вносити або не вносити внесок у вартість землі або поліїшіеної нерухомості. Якщо стара забудова або іїпне використання не може забезпечити дійсний валовий дохід, який перевищував би розумні операційні виграти, то вони не матимуть внеску у вартість нерухомого майна. Якщо чистий операційний дохід із забудованої ділянки менше ніж та сума, яку могла б забезпечити вільна земля, то будівлі не мають контрибуційної вартості.

Вартість поліїпненої нерухомості може бути навіть меншою за вартість землі як вільної, якщо враховувати виграти на знесення поліпшень. Вартість землі таких ділянок повністю визначається її майбутнім найкращим використанням. Хоча на деяких ринках власники нерухомості можуть вважати за краще зберегти садибне житло на комерційній землі в перехідний період, ніж залишати землю порожньою.