Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Найпоширенішим видом вартості, що визначається під час оцінки, є ринкова вартість, хоча існують і інші види вартості (інвестиційна, спеціальна, податкова тощо), які слід брати до уваги залежно від цілей, що переслідує клієнт, і характеру проблем, що вирішуються в самому процесі оцінки.

Деякі з цих видів вартості мають широке застосування при здійсненні цивільно-правових операцій стосовно нерухомості Інші використовують у конкретних, чітко обумовлених ситуаціях, пов’язаних або з особливостями оцінюваного об’єкту, або з умовами угоди.

Відмінності, які притаманні різним видам вартості, можуть істотно вплинути на значення вартості, що приписується майну. Тому термін «вартість» завжди необхідно уточнювати прикметником, що вказує на вцд застосованої вартості, дефініція якої повинна бути чітко викладена і відповідати конкретному завданню на оцінку. Загалом, за принципами, на яких ґрунтується визначення вартості, розрізняють ринкову та неринкові бази оцінки.

Усвідомлюючи значущість ринкової вартості і з метою підвищення надійності її визначення, Рада з Міжнародних стандартів оцінки протягом кількох десятиріч видавала окремий стандарт, повністю присвячений розкриттю цього поняття.

Згідно цього стандарту,ринкова вартість - це визначена сума грошей, за яку па дату оцінки майно буде обміняне у правочині між типово мотивованим покупцем і типово мотивованим продавцем, які не пов ’язані один з одним, після належного маркетингу, за умов, що кожна сторона діяла зі знанням справи розсудливо та без примусу¹.

Цей покупець є таким, що купує з урахуванням існуючих ринкових реалій і відповідно до поточних ринкових очікувань, а не виходячи з уявлюваного або гіпотетичного ринку, який неможливо продемонструвати та існування якого не можна очікувати. Передбачуваний покупець не заплатить більш високу ціну, ніж ту, котру вимагає ринок. Поточний власник майна враховується серед тих, хто утворює «ринок». Оцінювач не повинен робити нереалістичні припущення щодо ринкових умов або припускати рівень ринкової вартості вище за той, що є обґрунтовано досяжним;

«...типово мотивованим продавцем...» передбачає продавця, що не виказує перебільшеного бажання і не вимушений продати за будь-яку ціну, так саме як і не очікує на одержання ціни, що не може вважатися раціональною за поточних умов на ринку. Типово мотивований продавець бажає продати майно в ринкових умовах за максимально можливу ціну, досяжну на (відкритому) ринку після адекватного маркетингу, якою б вона не була. Істотні обставини фактичного власника майна не розглядаються, тому що «типово мотивований продавець» є гіпотетичним власником;

«...які не пов ’язані один з одним...» має на увазі угоду між сторонами, що не мають спеціальних або особливих відносин між собою (наприклад, між материнською та дочірньою компанією, або орендодавцем і орендарем), які можуть зробити рівень цін нехарактерним для ринку. Передбачається, що правочин за ринковою вартістю має місце між непов’язаними сторонами, кожна з яких діє незалежно;

«...після належного маркетингу...» означає, що майно буде виставлено на ринок у найбільш придатний спосіб для того, щоб здійснити його продаж за найкращу ціну, якої можна обґрунтовано досягти відповідно до визначення ринкової вартості. Тривалість періоду експозиції може варіюватися залежно від ринкових умов, але повинна бути достатньою для залучення до майна уваги адекватної кількості потенційних покупців. Час експозиції передує даті оцінки;

«...за умов, що кожна сторона діяла зі знанням справи, розсудливо...» передбачає, що і типово мотивований продавець і типово мотивований покупець достатньо поінформовані про властивості та характеристики майна, його фактичне та можливе використання, а також про стан ринку на дату оцінки. Передбачається також, що кожен з них діє у власних інтересах, компетентно і розсудливо і шукає найкращу зі своєї точки зору ціну. Розсудливість визначається відношенням до стану ринку на дату оцінки, а не відношенням до вигод, що можуть бути отримані в якісь більш пізній час. Необов’язково є нерозумним для продавщ в умовах падіння цін на ринку продаж майна за ціною, меншою, ніж попередній рівень цін. У таких випадках, як і в інших ситуаціях купівлі-продажу на ринку із змінними цінами, розсудливий покупець і продавець будуть діяти відповідно до найповнішої інформації про стан ринку, яка є доступною на цей момент;

«...і без примусу...» означає, що кожна сторона зацікавлена у здійсненні правочину, але жодну з них не змушують робити це.

Таким чином, поняття ринкової вартості не залежить від фактичної угоди, укладеної на дату оцінки, і не припускає, що вона обов’язково укладена. Ринкова вартість відображає колективне сприйняття і поведінку учасників ринку і ґрунтується на визнанні різноманітності чинників, які можуть вплинути на угоди на ринку, відрізняючи їх від інших неринкових умов, що впливають на угоду.

За суттю, ринкова вартість є розрахунком можливої ціни, яка має бути досягнута при продажу на дату оцінки за умов, що:

1. Угода відбуватиметься на відкритому і конкурентному ринку, що передбачає наявність доступних альтернативних об’єктів, з яких потенційний покупець може зробити вибір на користь найпродуктивнішого. При цьому мається на увазі, що майно буде вільне і відповідним чином виставлене на ринку з розумною гласністю. Крім того, передбачається, що нерухомість - низько ліквідний товар і не є поширеним предметом купівлі-продажу, що вимагає значного терміну для адекватного маркетингу і переговорів.

2. Продавець і покупець повинні діяти на основі типової мотивації, не зазнаючи тиску надзвичайних обставин. Тобто передбачається, що угода відбуватиметься між сторонами, непов’язаними між собою особливими стосунками, які діють незалежно, прагнучи одержати вигоду - досягти ціни, найкращої із їхньої точки зору на цей момент часу. Для цього і продавець, і покупець мають бути добре поінформовані - у кожного з них було достатньо часу для дослідження інших ринкових можливостей і альтернативних варіантів.

Саме за цих умов покупець не стане сплачувати ціну, вище за ту, яку диктує ринок, а продавець не наполягатиме на ціні, якщо вона не вважається адекватною ринку, що склався. Таким чином, ринкова вартість - це найбільша з реально можливих для продавця і найменша з реально можливих для покупця ціна.

3. Результат оцінки повинен відображати існуючу ринкову ситуацію, а не минулу або передбачувану. Для такої часової прив’язки обов’язковим є зазначення дати оцінки, поза якої через мінливість ринку і ринкових умов обчислене значення вартості може бути невірним або некоректним.

Дотримання цих норм дозволяє розрізняти ринкову та інші види вартості, які враховують специфічні особливості конкретної нерухомості та/або конкретної угоди.

Наостанок зазначимо, що професіонально визначена ринкова вартість є об’єктивною оцінкою нерухомості на конкретну дату. При ньому під ринковою вартістю розуміється вартість при найбільш ефективному використанні майна, розрахована без урахування трансакційних витрат з купівлі-продажу і пов’язаних з нею податків.

неринкові, види вартості, які за Міжнародними стандартами оцінки⁸ поділяються на три категорії.

Перша категорія відображає цінність об’єкту для його власника. Фактично, це - вартість переваг утримання об’єкту, що не обов’язково має відповідати сумі, яку можна отримати від його продажу. До цієї категорії, крім споживної вартості, відносять інвестиційну вартість та спеціальну вартість. Різниця між цими видами вартості та ринковою вартістю зумовлюють мотивацію покупців та продавців виходити на ринок.

Друга категорія включає ціни, що можуть бути аргументовано досягнуті в угоді купівлі-продажу між конкретним продавцем та конкретним покупцем. Сума цієї угоди не обов’язково буде підтримуватися ринком, але є прийнятною для визначених сторін. До цієї категорії відносять справедливу вартість.

Третя категорія об’єднує вартості, що визначаються відповідно до встановлених законом чи договором вимогами і які не можна віднести до першої та другої категорії

Більшість з них - це стандартні види вартості, які широко застосовують при оцінці майна. При цьому кожного разу зазначається, що вони відрізняються від ринкової вартості, і, у разі потреби, вказується, якою мірою відступ від ринкової вартості може вплинути на результат оцінки.

Так, види вартості першої та другої категорії відрізняються від ринкової вартості ступенем суб’єктивності, що напряму залежить від кількості осіб, які формують думку щодо корисності певного об’єкту нерухомості.

Споживна вартість - відображає цінність об’єкту нерухомості для конкретної особи і базується на уявленні про форму доходу, корисності або вигод, які він має від використання цього об’єкту. Такий вид вартості фокусує увагу на внеску конкретного майна в загальну вартість об’єкту, частиною якого воно є, безвідносно його найбільш ефективного використання або суми грошей, яку можна одержати при його продажу. Споживна вартість, як правило, визначається як складова вартості діючого підприємства.

Під інвестиційною вартістю (або цінністю майна') розуміється вартість майна для конкретного інвестора або класу інвесторів, що висувають свої вимоги до повернення вкладеного капіталу. На відміну від ринкової вартості, інвестиційна вартість відображає суб’єктивний взаємозв’язок між конкретним інвестором і певним об’єктом нерухомого майна як інвестицією. Тому інвестиційну вартість не слід плутатися з ринковою вартістю інвестиційного майна.

У грошовому виразі інвестиційна вартість представляє щонайвищу ціну, яку може заплатити інвестор за капіталовкладення, беручи до уваги очікувану від нього прибутковість з точки зору задоволення своїх бажань, потреб або інвестиційних цілей. Через це у всіх випадках, де розраховується інвестиційна вартість, повинні бути відображені конкретні інвестиційні критерії, які можуть не співпадати з ринковими рівнями прибутковості.

Інвестиційна вартість або цінність нерухомого майна може бути вище або нижче, ніж його ринкова вартість. Проте, ринкова вартість може відображати інвестиційну вартість або цінність певного майна за умови, що вимоги до повернення вкладеного капіталу мають ринкове підтвердження.

Спеціальна вартість застосовується до об’єкту, що має характеристики, які роблять його більш привабливим для окремого покупця або обмеженої кількості покупців, а не для ринку в цілому. Такі характеристики можуть включати фізичні, економічні чи юридичні параметри об’єкту або його місця розташування. Тобто спеціальна вартість передбачає існування особливого інтересу з боку покупця, що має бути виключений при визначенні ринкової вартості.

Вона може також виявитися і внаслідок тимчасової ситуації при виняткових ринкових відносинах, тому спеціальна вартість може бути як вище, так і нижче за ринкову вартість. Як правило, спеціальна вартість буде вище ринкової для бажаючого придбати сусідню земельну ділянку, оскільки він має особливий інтерес.

Додатковий елемент вартості, створений поєднанням двох або більше об’єктів чи майнових прав, коли їх спільна вартість більше, ніж сума окремих значень, отримав назву синергетичної або мар ’яжної вартості. Якщо синергетична вартість існує тільки для одного конкретного покупця, в такому разі цей приклад ілюструє спеціальну вартість.

Справедлива вартість - ціна, що може бути аргументовано досягнута в угоді купівлі-продажу між конкретним продавцем та конкретним покупцем. В стандартах бухгалтерського обліку справедлива вартість, зазвичай, дорівнює ринковій вартості, бо в переважній більшості випадків ціна, яка є справедливою для двох сторін, буде дорівнювати ціні, яка може бути отримана на загальному ринку. Про те за своїм змістом справедлива вартість є більш широким поняттям, ніж ринкова вартість. На відміну від останньої вона враховує відповідні вигоди чи недоліки, що отримує кожна із сторін угоди в результаті трансакції, тобто ті

обставини, що мають бути виключені при визначенні ринкової вартості. Таким чином, якщо оцінка здійснюється не для бухгалтерського обліку, а для інших цілей, наприклад, для угоди між аффільованими учасниками, справедлива вартість може відрізнятися від ринкової вартості

Залежно від умов договору страхова вартість може відповідати:

• відновній вартості, що відображає виграти, необхідні для заміни, ремонту або перебудови (без розширення) застрахованого майна, щоб привести його практично в такий же, але не кращий стан, ніж той, в якому воно знаходилося будучи новим або на момент укладення договору;

• компенсаційної вартості, що відображає виграти, необхідні для заміни, ремонту або перебудови (без розширення) застрахованого майна, щоб привести його практично в такий же, але не кращий стан, ніж той, в якому воно знаходилося на момент нанесення збитку, беручи до уваги його вік, стан, і строк економічного життя, що залишився.

Заставна вартість - вартості нерухомого майна, якою захищена застава при іпотеці. Вона повинна забезпечити виконання зобов’язання грошової вимоги кредитора до позичальника протягом усієї іпотеки, тобто ймовірний продаж об’єкта застави у майбутньому має покрити залишок боргу.

У законодавстві різних країн можна зустріти найрізноманітніші визначення заставної вартості. Так, згідно німецькому закону про іпотеку заставна вартість трактується як розум но оцінена, “життєздатна”, довгострокова ринкова вартість нерухомості, яка не може перевищувати 60% ринкової вартості в загальноприйнятому тлумаченні. При цьому до уваги мають прийматися “лише стійкі характеристики власності і доходу, який може завжди гарантувати будь- який орендар належним управлінням”⁹, що виключає оцінку стосовно орендаря з індивідуальними можливостями. Натомість, у Великій Британії при іпотечному кредитуванні оцінювач повинен виявити індивідуальні риси нерухомого майна та їх внесок у “відкриту ринкову вартість” об’єкту застави, від якої і встановлюється заставна вартість.

Міжнародний комітет із стандартів оцінки та Європейська група асоціацій оцінювачів рекомендують при оцінці нерухомого майна для кредитування визначати ринкову вартість, проте не виключають застосування і спеціального виду вартості - вартість іпотечного кредитування.

Вартість іпотечного кредитування - це вартість майна, визначена в результаті обачливої оцінки майбутньої реалізуємості цього майна, враховуючи довготривалі стійкі аспекти майна, нормальні і місцеві ринкові умови, поточне використання і допустимі альтернативні способи використання майна¹⁰.

Таке визначення базувалося на директивах Економічного комітету європейського парламенту (директиви 89/647/ЕС, 98/32/ЕС, 2006/48/ЕС)

стосуються питань банківського регулювання.

Слід зазначити, що критерії, покладені в основу визначення вартості іпотечного кредитування, мало, чим відрізняється від вимог, що висуваються до визначення ринкової вартості і на стабільних ринках вартість іпотечного кредитування може не відрізнятися від ринкової вартості.