Следовательно, для правильного разрешения спора о местоположении границы земельного участка важную роль играет досудебная стадия возникшего спора, а именно процесс аккумулирования доказательств, в том числе проведение альтернативной процедуры межевания с целью определения заинтересованным лицом той границы, которая, по его мнению, должна быть надлежащей, проведение землеустроительной экспертизы и др. Вместе с тем, как указывалось выше, ввиду отсутствия прямого законодательного регулирования процедуры согласования границ, как своего рода досудебной стадии разрешения спора, участники спорных правоотношений, как правило, не уделяют процессу получения доказательств должного внимания и предпочитают осуществлять его уже во время судебного процесса по делу, что обременительно и для суда, и для самих сторон спора.
Резюмируя изложенное, следует отметить, что иск об установлении границ земельного участка - это направленный на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка самостоятельный гражданско-правовой способ защиты прав, который должен использоваться при наличии возражений заинтересованного лица, выдвинутых последним, в рамках процедуры согласования границ. Итогом рассмотрения указанного требования должен быть судебный акт, которым будет установлена смежная граница между земельными участками по координатам поворотных точек (либо иным способом, предусмотренным Законом о кадастре недвижимости). На основании судебного акта установленная граница вносится в государственный кадастр недвижимости.
Этот подход согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении <consultantplus://offline/ref=C0C6FC22A76649390F397BC44A55F768B43E80C0A7AEC37B9DDDBA121E34FEF87A00DD3E080BDB44qDGFR> от 06.09.2011 N 4275/11, в соответствии с которой резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков, должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 7 <consultantplus://offline/ref=C0C6FC22A76649390F396BD95B55F768B73880C4A1A8C37B9DDDBA121E34FEF87A00DD3E080BDB46qDG2R> Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ земельных участков, вновь образуемых в результате раздела (выдела), а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
1.3 Виды и способы изменения границ в РФ
Вопросы установления границ значимы для любого компонента образования (формирования) земельных участков: и для межевания, и для кадастровой работы, и для определения их конфигурации. Да и анализ судебной практики свидетельствует, что количество споров по поводу именно границ при образовании (формировании) земельных участков не уменьшается, а скорее возрастает.
Вопросы установления границ земельных участков является актуальным на сегодняшний день. Связано это с увеличение количества земельных участков, границы которых не фигурируют в государственном кадастре недвижимости. В связи, с чем возникают споры между правообладателями, в том числе и в судебном порядке. Кроме этого, действующее законодательство не регулирует надлежащим образом правовые отношения между правообладателями земельных участков, а также вопросы устранения ошибок в сведениях, содержащихся в кадастре объектов недвижимости о местоположении границ земельных участков.
Одной из уникальных характеристик, позволяющих индивидуализировать земельный участок как объект гражданских правоотношений, является описание его границ. Границы земельного участка служат основой для выявления другой, не менее значимой характеристики земельного участка - его площади.
Что же представляет собой граница земельного участка?
В связи с отсутствием в Российском земельном законодательстве понятия границы, то можно предположить, что "границы земельного участка" - это идентификационный признак земельного участка, который образуется при проведении межевания путем описания указанного признака в кадастре объектов недвижимости. Таким образом, правовая составляющая- это права правообладателя использовать земельный участок по назначению в пределах его границ. Фактическая составляющая выражается в способе отделения участка от смежных границ.
Вопрос о спорах между правообладателями по поводу границ земельных участков является дискуссионным как в теории, так и на практике.
В идеале, если правовые и фактические границы совпадают, то спора не возникает. Но несовпадение этих границ приводит неизбежно к конфликту интересов.
Как правило, разногласия могут возникнуть на этапе согласования границ, либо когда уже происходит постановка на кадастровый учет, в случаях, если другой участок уже стоит на учете.
Рассмотрим вторую ситуации. Для внесения в кадастр недвижимости сведений по уже учтенному ранее участку следует представить имеющиеся свидетельства на участок. Помимо этого это документ, определяющий границы земельного участка. Подобным документом выступает межевой план.
Следовательно, на сегодняшний момент единственной возможностью уточнить границы ранее учтенного земельного участка является проведение кадастровых работ, результатом которых будет изготовление межевого плана, устанавливающего, в том числе местоположение границ земельных участков.
Межевание - это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Межевание производится на основании заявления владельца земельного участка, который обращается в специализированную организацию, для проведения геодезических работ.
Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам, с помощью которых определяются координаты характерных точек границ земельного участка, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или - при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В соответствии со ст. 17 <consultantplus://offline/ref=F64D46170965B3D60B4495B5C1DC1562E6E2825F672A63F1CA344A519D54FEA73FC2AF396E96E0D0o9IAR> Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством РФ. Данный порядок был разработан и утвержден Постановлением <consultantplus://offline/ref=F64D46170965B3D60B4495B5C1DC1562EEE38C5E6A213EFBC26D4653o9IAR> Правительства РФ от 20.08.2009 N 688 "Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства" (далее - Правила).
В силу п. 2 <consultantplus://offline/ref=F64D46170965B3D60B4495B5C1DC1562EEE38C5E6A213EFBC26D46539A5BA1B0388BA3386E96E0oDI7R> Правил установление на местности границ объектов землеустройства осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости о соответствующих объектах землеустройства.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом <consultantplus://offline/ref=F64D46170965B3D60B4495B5C1DC1562E6E2825F672A63F1CA344A519Do5I4R> "О землеустройстве" сведений о недвижимом имуществе.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета (п. 1 ст. 5 <consultantplus://offline/ref=F64D46170965B3D60B4495B5C1DC1562E6E5835F6D2263F1CA344A519D54FEA73FC2AF396Ao9I1R> Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
С недавних пор процедура межевания не является обязательной. Это стало возможным благодаря тому, что 24 октября 2007 г. вступил в силу Федеральный закон <consultantplus://offline/ref=F64D46170965B3D60B4495B5C1DC1562E6E5865A6B2263F1CA344A519Do5I4R> от 18.10.2007 N 230-ФЗ, которым отменена необходимость обязательного проведения межевания земельных участков для регистрации прав собственности на земельные участки.
Отмена обязательной процедуры межевания упрощает государственную регистрацию прав на земельный участок, если в наличии есть только документ о собственности старого образца. В этом случае владельцам таких участков можно не тратиться на геодезистов - достаточно подать имеющиеся документы на землю в Росреестр и получить Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.
Но надо отметить, что отмена обязательной процедуры межевания несет в себе не только положительные моменты, но и отрицательные. Проблемы могут возникнуть не сейчас, а позже. Ведь без межевания границы участка не определены; где он находится, достоверно не установлено. В такой ситуации возможны злоупотребления, споры с соседями, а также самовольный захват земельного участка со стороны не только соседей, но и других лиц.
Из анализа адвокатской практики можно сделать вывод, что основная часть споров в области земельных отношений, как граждан, так и юридических лиц происходит между владельцами соседних (смежных) земельных участков. Соседи не могут договориться между собой, где должна проходить граница между их земельными участками.
Земля, являясь недвижимым имуществом, очень дорога. Поэтому каждый метр земельного участка ревностно охраняется его собственником. И если один из владельцев вдруг выяснит, что его земельный участок стал меньше по размеру, чем указано в правоустанавливающих документах, то претензии, как правило, направлены к владельцам соседних земельных участков. Тут и начинаются межевые войны.
Для того чтобы выяснить, соответствует ли фактический размер земельного участка тем данным, которые указаны в правоустанавливающих документах, нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он, обладая необходимыми правами, опытом и техникой, проведет точное измерение земельного участка и установит, что произошло и виноват ли сосед.
Если сосед все же виноват, то это является поводом для обращения с иском в суд. Претензии обоснованы, если будет установлено, что сосед изменил границу земельных участков, передвинув забор.
Сложно доказать, где должна проходить граница земельного участка, если не была ранее проведена процедура межевания и границы не были установлены в соответствии с законом.
Статья 11.3 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC2A7G0S> Кодекса регулирует образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Указанные нормы обладают приоритетом по отношению к общим нормам Кодекса, посвященным образованию земельных участков.
По общему правилу п. 1 ст. 11.3 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC1A7G9S> Кодекса образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков. Исключениями из этого общего правила являются случаи:
) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с ГрК <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA4F4A804B9585F69D31558DA7G1S> РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
) перераспределения земельных участков в соответствии со ст. 11.7 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7G8S> Кодекса;
) иные предусмотренные федеральными законами случаи.
Перечень таких случаев не является исчерпывающим, так как федеральными законами могут быть предусмотрены и иные случаи.
Раздел земельных участков производится по правилам ст. 11.4 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC0A7GDS> ЗК РФ.
Образование земельных участков из участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с ГК РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории (см. ст. 46.2 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA4F4A804B9585F69D31558D715297D77E2CE9ACGAS> ГК РФ), осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (см. п. 7 ст. 11.2 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC2A7GES> Кодекса).
В соответствии с п. 4 ст. 11.7 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7GES> Кодекса в случаях, указанных в п. 3 этой же статьи <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC6A7GDS>, перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558D715297D77E2CECC379BDA1A7GCS> Кодекса.
В письме <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B51A6262207E14CB434C8349C88FFEC43D57A8GAS> Министерства экономического развития РФ от 03.04.2009 N Д23-888 "По вопросам согласования местоположения границ земельных участков" указано, что в случаях образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии необходимости уточнения местоположения границ смежных, учтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков, согласование местоположения границ в порядке, установленном ФЗ <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA4E4189449585F69D31558DA7G1S> от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не проводится и акт согласования местоположения границ земельных участков в межевой план не включается.
В данном случае образование земельных участков осуществляется в соответствии с нормами Кодекса <consultantplus://offline/ref=D1A03EA457DAAEE00B57B6067062207E12CA414D80449585F69D31558DA7G1S>, согласно которым до проведения кадастровых работ разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.