Материал: 4405

Задание 9. Определите текущую стоимость будущих выгод от владения объектом недвижимости, если предполагаемый период владения 6 лет. Доход в первый год составит 120 тыс. руб., во второй год – 140 тыс. руб., в третий год – 160 тыс. руб. В последующие годы ежегодный доход составит 170 тыс. руб. В конце 6 года объект предполагается продать за 2 500 тыс. руб. Ставку дисконта для денежных потоков считать равной 8% годовых, для реверсии – 11% годовых.

Контрольные вопросы для самопроверки

1.В чём отличие сложного начисления процентов от простого?

2.Какие существуют функции сложного процента?

3.Назовите три пары взаимообратных функций сложного процента.

4.В чём особенность аннуитетных платежей?

5.Как ещё называется фактор функции «Взнос на амортизацию денежной единицы»?

6.Какие расчётные данные представлены в таблицах сложного процента?

7.Каково содержание Правила «72»?

8.Нарисуйте график функции «Текущая стоимость обычного аннуитета единицы за период».

Тема 5. Принципы и технология оценки недвижимости

Содержание семинарского занятия

1.Принципы оценки недвижимости.

2.Технология оценки недвижимости.

После изучения темы студент должен:

знать:

−принципы оценки недвижимости;

−нормативные документы, регламентирующие технологию оценки недвижимости;

−последовательность проведения оценки объекта недвижимости;

уметь:

− объяснять применение принципов оценки в отношении конкретных объектов недвижимости;

26

владеть:

−терминологией оценочной деятельности;

−навыками составления планов оценки.

Методические указания

В основе оценочной деятельности лежит свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость недвижимости. Этот свод правил называется принципами оценки.

Изучение данной темы необходимо начать с выделения групп принципов, изучения особенностей каждой группы принципов, характеристики отдельных принципов и возможности их применения в отношении конкретных объектов недвижимости.

При изучении технологии оценки – сложного и трудоёмкого процесса, состоящего из нескольких стадий и этапов обязательна работа с федеральным стандартом «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

Рекомендуемая литература

1.Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон Российской Федерации от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – № 31. – Ст. 3813.

2.Федеральный стандарт оценки : Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2) : утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 255 // Российская газета. 04.09.2007. № 194.

3.Федеральный стандарт оценки: Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) : утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 256 // Российская газета. 04.09.2007.

№194.

4.Федеральный стандарт оценки : требования к отчёту об оценке (ФСО №3) : утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 254 // Российская газета. 05.09.2007. № 195.

5.Бабенко Р. В. Оценка стоимости жилой недвижимости / Р. В. Бабенко. – Ростов н/Д : Ростиздат, 2005. – 253 с.

27

6.Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

7.Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и

слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

8.Экономика недвижимости : учеб. пособие / сост. Д. В. Виноградов. –

Владимир : Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с. / EUP.RU.

9.www.appraiser.ru

10.www.ochenka.net

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Приведите конкретные примеры реализации принципа лучшего и наиболее эффективного использования (в отношении объектов недвижимости г. Хабаровска).

Задание 2. Составьте план оценки конкретного объекта недвижимости по следующей схеме:

1.Анализ и определение сегмента рынка недвижимости.

2.Определение целесообразности существующих методов определения стоимости.

3.Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

Задание 3. Определите, какие принципы лежат в основе определения: а) рыночной стоимости; б) инвестиционной стоимости;

в) ликвидационной стоимости.

Ответ обоснуйте, приведите примеры.

Задание 4. Определите вариант наилучшего использования свободного участка земли площадью 10 000 м2. Имеется следующая информация о предполагаемых вариантах использовании участка:

строительство многоквартирного дома (70 квартир). Стоимость одной квартиры составит 3 500 тыс. руб. Затраты на строительство – 160 000 тыс. руб.

разбивка на участки под строительство коттеджей. Возможное количество участков – 25. Стоимость одного участка – 1 600 тыс. руб. Стоимость

28

юридических и инженерных услуг при разбивке на участки составит – 2 800 тыс. руб.

Контрольные вопросы для самопроверки

1.Какие существуют группы принципов оценки недвижимости?

2.Какие принципы входят в каждую группу принципов? Приведите примеры.

3.Перечислите критерии лучшего и наиболее эффективного использования.

4.Что такое процесс оценки?

5.Какие этапы включает проведение оценки?

6.Какую информацию должно содержать задание на оценку?

7.Кто осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для оценки?

8.Может ли оценщик использовать только один метод при проведении оценки недвижимости?

9.Для чего осуществляется экспертиза отчётов об оценке?

10.Какой нормативный акт содержит требования к проведению оценки?

11.Какой документ составляет оценщик по результатам проведения оценки?

Тема 6. Подходы и методы оценки недвижимости

Содержание семинарского занятия

1.Затратный метод оценки недвижимости.

2.Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости.

3.Методы доходного подхода к оценке недвижимости.

После изучения темы студент должен:

знать:

−основные задачи затратного, сравнительного, доходного подходов к оценке объектов недвижимости;

−методы расчёта, применяемые при использовании затратного, сравнительного, доходного подходов к оценке объектов недвижимости;

−сущность износа объектов недвижимости;

−каким образом определяются потенциальный, действительный и чистый операционный доходы объектов недвижимости;

−методы расчёта ставок дисконта и капитализации;

29

−методы возврата капитала;

−сущность и виды корректировок, применяемых в сравнительном подходе;

уметь:

−выбирать единицы сравнения при оценке объекта сравнительным подходом;

−объяснять сделанные в расчётах допущения и ограничения;

владеть:

−терминологией в области расчёта стоимости недвижимости;

−навыками оценки объектов недвижимости.

Методические указания

В оценочной деятельности определение стоимости объекта недвижимости требует применения трёх подходов – доходного, сравнительного и затратного.

Изучение данной темы следует начать с определения понятий «подход к оценке», «метод оценки». Следует остановиться на характеристике каждого подхода, определения принципов оценки лежащих в его основе.

При изучении методов оценки следует обратить внимание на достоинства и недостатки каждого метода, особенности этапов (алгоритма) реализации метода.

Освоение технологии затратного подхода требует проработки следующих материалов:

1)для определения затрат, необходимых для воспроизводства (замещения):

сборники УПВС (укрупнённые показатели восстановительной стоимости в строительстве) – можно найти в сети Internet;

сборники «Ко-Инвест»;

2)для определения накопленного физического износа объекта оценки:

Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53 – 86(р) – М. : Гражданстрой, 1988. – можно найти в сети Internet;

3)для определения величины прибыли предпринимателя:

СНиП 1.04.03-85* – можно найти в сети Internet;

4)для определения стоимости земельного участка:

Методические рекомендации по определению различных видов стоимостей земельных участков. — http//www.appraiser.ru.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков : утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1002-р.

30