Отчет по практике: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

степени отличаться друг от друга. Для определения итоговой величины используется метод средневзвешеннойстоимости,методанализа иерархии,а такжеэкспертноемнениеоценщика.Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит занедвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить наприобретение земельного участка истроительствана немобъекта,аналогичногопосвоим потребительскимхарактеристикамОбъектуоценки.Вданномслучаеоцениваетсяоднаквартира,котораяявляетсявстроеннойчастьюмногоквартирногожилогодома.Враспоряженииоценщикаотсутствуютдокументальноподтвержденныеданныеопроектныххарактеристиках жилого дома и площади земельного участка, выделенного для размещения жилого дома.Применениезатратногоподхода,основанногонаукрупненныхпоказателяхстоимостистроительства,применяемыхкстроительномуобъектувцелом,можетпривестикискажениюрезультатаоценкиприраспределении стоимости на оцениваемые встроенные помещения. Таким образом, использование данногоподходаявляетсянедостоверными в данномОтчетерассмотрен данный подход, но его результаты не учитываются при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.Доходный подход для определения стоимости объекта не использовался оценщиком ввиду того, что приобретениеквартиры для последующей сдачи ее в аренду не типично на рынке. Но рассмотрен в данном отчете, полученные данные не учитываются при определении конечной рыночной стоимости объекта оценки. Большая доля квартир приобретаетсялицамидлясобственногопроживания.Поэтомуценынарынкеформируютсянеуровнемвозможнойдоходности,а уровнемплатежеспособного спросанаквартиры.Дажееслипредполагатьвозможностьсдачи

объекта в аренду, рынок аренды подобного жилья сформирован не в полном объеме, арендные ставки зависят от многих факторов, учесть которые в силу их разнообразия полностью невозможно. Так же цены предложения существенно отличаются от фактически установленных в результате переговоров хозяина и арендатора, а скидки на торг зависят зачастую от личных (субъективных) предпочтений [8].

Все вышеперечисленные причины, не позволяют с достаточной достоверностью определить арендную ставку, и, следовательно, эффективный валовой доход от сдачи объекта в аренду и тем самым делают результат оценки стоимости с применением доходного подхода не достоверным.

Применение методов сравнительного подхода.

Рынок жилой недвижимости региона расположения Объекта оценки достаточно развит. В результате анализа рынка оценщику удалось выявить достаточное количество предложений по продаже квартир, сопоставимых с оцениваемым объектом. Исходя из этого оценщик выбрал метод сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Таким образом, при оценке рыночной стоимости Объекта оценки использовался сравнительный подход и метод сравнения продаж в его составе. Согласование не производится, итоговое заключение о величине рыночной стоимости принято по результатам, полученным методом сравнения продаж.

3.3. Определение рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж

3.3.1. Процедура метода сравнения продаж

Применение метода

сравненияпродажзаключаетсявпоследовательномвыполненииследующихдействий:

• 
  подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  
• 
  определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  
• 
  сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами, сравнение с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
  
• 
  приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
  

3.3.2. Выбор объектов-аналоговНаэтапесбораинформацииоценщикунеудалосьсобратьдостаточноеколичестводокументальноподтвержденныхданныхо состоявшихся сделках купли-продажианалогичныхобъектов.При сравнительном анализе стоимости Объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные поценампредложений(публичныхоферт)аналогичныхобъектов,взятыхизоткрытыхисточников(печатныхизданий,официальныхИнтернет-сайтовит.п.),именуемыевГКРФкак«оферта»и«публичнаяоферта»(Ст.435и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, чтолицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившимдоговор с адресатом, которым будетпринятопредложение» [14].Намоментпроведенияоценкинарынкепредлагалосьнесколькоаналоговссоответствующимместоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другимхарактеристикамсОбъектом

оценки.

Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако оценщик не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

В качестве единицы сравнения оцениваемого жилья и аналогов выбрана стоимость за 1 кв. м. общей площади в соответствии с требованиями к ее расчету, установленными ЖК РФ.

Информация об объектах-аналогах представлена в таблице 3.2.

Таблица 3.2 – Информация об объектах-аналогах

Показатель	Объект -оценки	Объект -аналог №1	Объект -аналог №2	Объект - аналог №3	Объект - аналог №4
Цена предложения руб.	-	20040000	16800000	15250000	23500000
Регион	Приморский край	Приморский край	Приморский край	Приморский край	Приморский край
Местоположени е	г. Владивосток ул. Завойко 4А	г. Владивосток ул. Гоголя 29	г. Владивостокул. Фастовская 29	г. Владивосток пр. 100-лети Владивостока 100В	г. Владивосток ул. Ольховая 3
Ж.д. станция/остановка общественного транспорта	г. Владивосток	г. Владивосток	г. Владивосток	г. Владивосток	г. Владивосток

Продолжение таблицы 3.2

Время до станов ки общественного транспорта	3 мин., Пешком	5 мин., пешком	3 мин., пешком	5 мин., пешком	5 мин., пешком
Дата предложения	-	04.2022	04.2022	04.2022	04.2022
Права на недвижимость	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия финансирования	обычные	обычные	обычные	обычные	обычные
Условия продажи	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
Площадь объекта, кв. м	85,3	119,8	71,9	84,5	109,4
Жилая площадь, кв. м	61,3	-	-	-	-
Площадь кухни, кв. м	12	-	-	-	-
Этаж расположения объекта	6	15	4	12	7
Этажность дома	16	27	24	17	23
Материал стен дома	Монолитный	Монолитный	Монолитный	Кирпичный	Монолитный
Благоустройство дома	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, Домофон	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, Домофон

Продолжение таблицы 3.2

Инженерные системы	Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС
Состояние дома	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Количество комнат	3	3	3	3	3
Наличие балкона/лоджии	2 балкона, лоджия	3 Лоджии	Лоджия	2 Лоджии	Лоджия
Качество отделки	С ремонтом	Косметический ремонт	Евроремонт	Евроремонт	Чистовая отделка
Наличие мебели	-	Нет	Нет	Нет	Нет
Вид из окна	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу
Санузел	Совместный	Раздельный	Совместный	Раздельный	Раздельный
Высота потолков, м	2,63	2,63	2,63	2,63	2,63
Стоимость объекта за кв. м	-	167279	233658	180473	214867