Отчет по практике: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

СогласночастиIIп.5ФСО№3«Присоставленииотчетаобоценкеоценщикдолженпридерживатьсяследующихпринципов:

• 
  в отчете должна быть изложена информация существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
  
• 
  информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
  

ВнастоящемОтчетеизложенаинформация,существеннаясточкизренияОценщика,сведенияопредложениях представлены в открытых источниках сети интернет, указанные в объявлениях сведения былиподтвержденыврезультатетелефонныхпереговоровспродавцами,которыеопубликоваливышеуказанные объявления,сделалипоясненияотом,чтовсеперечисленныехарактеристикисоответствовалидействительностинадату публикации [14].3.3.3. Определение корректировок и порядок их внесенияДля того чтобы определить рыночную стоимость Объекта оценки, необходимо провести корректировку ценобъектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и Объектом оценки. Корректировкиприменяются вслучаеотличия объектов-аналоговотоцениваемого. Еслиотличийнет, поправканеприменяется,т.е. равна нулю. При отличии объектов–аналогов в лучшую сторону, вносятся понижающие корректировки, приотличиив худшую сторону–вносятсяповышающиекорректировки.Для объектов недвижимого имущества основными ценообразующими параметрами (параметрами, которыеформируюти влияют на рыночнуюстоимостьобъекта)являютсяследующиефакторы:

• 
  Корректировка на торг;
  
• 
  Корректировка на передаваемые права;
  
• 
  Корректировка на условия финансирования;
  
• 
  Корректировка на особые условия;
  
• 
  Корректировки на месторасположение;
  
• 
  Корректировка на физические характеристики здания и квартиры. Корректировки могут вноситься как:
  
• 
  процентные к единице сравнения;
  
• 
  абсолютные поправки к единице сравнения.
  

Процентныепоправкикединицесравнения,обуславливаюткоэффициент,накоторыйумножаетсяценаединицысравнения(1кв.м)объекта-аналогадляучетаотличиярассматриваемойхарактеристикиоцениваемогообъекта.Скорректированныеценыединицысравнениядляобъекта-аналога определяются по формуле:Цепi = Цеп(i+1) + Цедн* Кi (3)где:Цепi–ценаединицысравнениядляобъекта-аналогапослеi-ойпроцентнойпоправки;Цедн-ценаединицысравнениядовнесенияпроцентныхпоправок;Кi-величинаi-ойпроцентнойпоправки.Процентнаякорректировкаможетбытьвыраженаввидекоэффициентовитогдацена1кв.маналогаприводитсякстоимости1кв. моцениваемого объекта последующей формуле [9]:Цепi = * (4)Абсолютныепоправкикединицесравнения-поправки,равныевеличиневденежномвыражении,котораядобавляетсякединице сравненияили вычитаетсяизнее, вычисляетсяпоформуле:Цепi = Цеп(i+1) + Ki (5)Обоснованиекорректировок.

1. 1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12

Корректировка на торг

Этопроцентнаякорректировка.Даннаякорректировкаотражаеттотфакт,чтоприопределенииценыобъектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной стороны – продавца. Поправка на торгучитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоровмежду покупателем и продавцом. Её величина зависит от устойчивости рынка. Как следует из анализа рынка, внастоящеевремяскидки наторг находятсяв пределах1-15%.Размервнесенныхкорректировокпредставлендалее в таблице 3.3:Таблица 3.3 – Корректировка на торг

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект- аналог №4
-5.00%	-7.00%	-9.40%	- 9.2%

2. Корректировка на передаваемые права на недвижимость

Это процентная корректировка. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии,стоимостьгосударственнойпошлиныприрегистрацииправасобственностинаобъектнедвижимости в Московском регионе на дату оценки составляет 2000 р. Квартиры с оформленным правомсобственностиимеютпреимуществонадквартирамисправомтребования.Размеркорректировкиопределяетсяпоформуле:K=-(2000/C)*Sоб/100 (6)где:К–корректировка;С–скорректированнаяцена1

кв. м объекта-аналога руб.; S об – площадь Объекта оценки, кв. м.

Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.4:

Таблица 3.4 - Корректировка на передаваемые права на недвижимость

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект- аналог №4
0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

3. Корректировка на условия финансирования

Это процентная корректировка. Корректировка по условиям финансирования должна производиться, еслиусловияфинансированиясделкиотличаютсяотусловийфинансирования,типичныхдляданнойкатегорииимущества. Так как нетипичных условий финансирования потенциальных сделок не выявлено, корректировкаподанному фактору 0%.

4. Условия продажи (особые условия)

Этопроцентнаякорректировка.Альтернативнаясделкаозначаетнеобходимостьпоискаиногожильявзаментого, которое продаётся. Чистая продажа – покупатель не связан с ожиданием подбора иного жилья, взаменпродаваемого.Величинакорректировкирассчитанасучетоммненияспециалистовведущихагентствнедвижимости.Величинакорректировкисоставляетот2%до7%в зависимостиотсложностиальтернативы.Размервнесенныхкорректировокпредставлендалее в таблице 3.5:Таблица 3.5 – Корректировка условия продажи

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект- аналог №4
0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

5. Время продажи

Этопроцентнаякорректировка.Посколькуврасчётахиспользоваласьактуальнаянадатуоценкиинформация,корректировка по данному фактору0%.

6. Местоположение

Это процентная корректировка. Месторасположение объекта является главным фактором, влияющим настоимость жилой недвижимости. В качестве характеристик, описывающих местоположение Объекта оценки иобъектов-аналогов,рассматривались:населённыйпункт,микрорайон,ближайшееокружение.Объекты-аналогииОбъектоценкиимеютаналогичныехарактеристикии находятсяваналогичныхрайонах,корректировка0%.

7. Расстояние до ж. д. станции/остановки общественного транспорта

Этопроцентнаякорректировка.Ценаквартирнеизменяется,еслионинаходятсявпределах5минутпешкомили10минуттранспортомотметро/ж.д.станции.Зависимостьопределяетсястатистикойсделокагентствнедвижимости. Величина корректировки составляет 0,5% закаждую минуту пешком свыше 5-минутной пешей доступности; 5% за каждые 10 минут транспортом свыше 10-минутнойтранспортной доступности.Размервнесенныхкорректировокпредставлендалее в таблице 3.6:Таблица 3.6 – Корректировка расстояние

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог № 4
0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

8. Корректировки на параметры дома

   1. 
      Тип дома