Отчет по практике: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

существенных признаков функционального износа у Объекта оценки.

Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Оценщик не выявил существенных признаков внешнего износа у Объектов оценки.

Таким образом, величина накопленного износа составляет 2 %.

2.5.5. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющие на результаты оценки объекта оценки

Объект оценки, располагается в современном жилищном комплексе «Радужный», год ввода в эксплуатацию – 2019. Его расположение находится в черте города, что определяет транспортную доступность и наличие всей необходимой инфраструктуры. Объектом оценки является 3-х комнатная квартира, общей площадью 85,3 кв.м. Все физические характеристики объекта оценки рассмотрены в пункте 2.5.3. настоящей главы. Какими-то значительными количественными и качественными характеристиками, помимо упомянутых, объект оценки не обладает.
2.5.6. Информация о текущем использовании объекта оценки

Объект оценки в настоящее время используется правообладателями в качестве объекта жилой недвижимости.

Выводы по результатам проверки представлены в таблице 2.7

Таблица 2.7 – Выводы по результатам проверки

1. Анализ представленных документов и результаты осмотра позволяют сформировать объективное мнение об объекте оценки, в том числе о его идентификации, местоположении, технических параметрах, износе и устареваниях.

2. Осуществленная проверка соответствия параметров объекта, указанных в документах, предоставленных Заказчиком, фактическим данным по результатам осмотра показала: Соответствуют правоустанавливающим документам; Соответствует техническим документам.

Продолжение таблицы 2.7

3. Объект оценки идентифицирован как объект недвижимости.

4. Адресные данные, указанные в документах, соответствуют фактическому местонахождению.

5. Функциональное назначение объекта – жилое. В ходе осмотра было установлено, что текущее использование объекта: Жилая недвижимость.

6. Техническое состояние объекта соответствует информации технических документов с учетом естественного износа.

7. Площадь осматриваемого объекта соответствует правоустанавливающей и технической документации.

8. Планировка объекта оценки Соответствует технической документации.

9. Здание имеет 2 % износа, ремонт объекта оценки является новым (давность 6 месяцев)

10. Состояние Объекта оценки соответствует уровню «С ремонтом».

11. На объект оценки зарегистрированы следующие обременения: Не зарегистрировано.

12. По результатам осмотра и анализа документов, иных факторов, устанавливающих дополнительные обременения, не выявлено. В соответствии с Заданием на оценку Объект оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.

13. По результатам анализа представленных документов Оценщик делает вывод о достаточности необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта.

РАЗДЕЛ 3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА, МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ3.1. Анализ наиболее эффективного использования объектаНаиболееэффективноеиспользование(НЭИ)землииулучшений–этовероятное,законодательноразрешенное и физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование,котороеприводиткмаксимальнойпродуктивностиобъектаинаивысшейстоимостиего.Совокупностипроцедуротыскания и обоснования выбора функций НЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использованияпоследнего, называется анализом НЭИ, проводится сначала для участка земли, как будто свободного, а затем –для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа НЭИ использованиеучасткасимеющимисяулучшениямипризнаетсянаиболееэффективным,еслирыночнаястоимостьулучшенногоучастка выше,чемстоимостьучастка каксвободного.В общем случае анализ наиболее эффективного использования имущества выполняется по трем критериям (табл.3.1).Таблица 3.1 – Критерии НЭИ

Поскольку объект оценки расположен в жилом доме, то, по мнению Оценщика, рассматривать варианты использования земельного участка как незастроенного нецелесообразно, так как затраты на снос существующих улучшений для создания новых делают реализацию этих вариантов экономически неэффективными. Жилой дом, в котором находится объект оценки, находится в хорошем состоянии.Так как объект оценки относится к объектам жилого фонда по назначению и документам, использование объекта оценки в качестве нежилого не соответствует критерию юридической допустимости. Оцениваемы объект, имеет жилое назначение, пригодный для проживания по эксплутационно-техническим характеристикам, соответствует требованиям жилых помещений. Принимая во внимание цель и задачу оценки, наиболее эффективным использованием Объекта оценкибудетиспользованиеего потекущему назначению,тоестьв качествежилойквартиры.3.2. Методология оценки. Отказ от неиспользуемых подходов к оценке3.2.1. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов для объектов недвижимостиВ соответствии со сложившейся практикой оценка рыночной стоимости осуществляется с точки зрения трехклассических подходов: сравнительного, затратного и доходного. Каждый из них имеет свои сильные и слабыестороны, применение того или иного подхода обусловлено спецификой объекта, целью и назначением оценки.Вцеломвсетриподходавзаимосвязаны.Каждыйизнихпредполагаетиспользованиеразличныхвидовдоступнойинформации.Основные принципы, заложенные в подходах к оценке рыночной стоимости недвижимости, основаны наожиданияхпользователя,влияниирыночнойсреды,наилучшеминаиболееэффективномиспользованииимущества. Важнейшими из нихявляются принципы полезности, замещения, ожиданиябудущихдоходов,сбалансированностизатратиожидаемыхдоходов,конкуренции,предложенияиспроса,инаилучшегоинаиболееэффективного использования.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определениизатрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний.Затратами на воспроизводство Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копииОбъекта оценки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий.Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объектасиспользованиемматериалов итехнологий, применяющихсянадату оценки[7].Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определенииожидаемых доходов от использования Объекта оценки. Доходный подход основан на расчете чистой текущейстоимости будущих денежных потоков, относящихся к Объекту оценки. Данный подход представляет собойпроцедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость финансового актива непосредственносвязана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный актив. Приведенная ктекущейстоимостисуммабудущихдоходовслужиториентиромтого,сколькоготовзаплатитьзаобъектпотенциальныйинвестор.Сравнительныйподход–совокупностьметодовоценкистоимостиОбъектаоценки,основанныхнасравненииОбъектаоценкисобъектами-аналогамиОбъектаоценки,вотношениикоторыхимеетсяинформацияоценах.Объектом-аналогомОбъектаоценкидляцелейоценкипризнаетсяобъект,сходныйОбъектуоценкипоосновнымэкономическим,материальным,техническимидругимхарактеристикам,определяющимегостоимость.В зависимости от конкретной ситуации результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей