Материал: Основные понятия оценки недвижимости. 7Глава Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № 1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по применению стандартов № 2 - применение стандартов при оценке проводимой для целей кредитования под залог.
МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета
TOKCI загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки aктивов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору
(Basel committee of banking supervision). Стандарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов.
Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привел осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.
Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс peгулирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы — вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент стандартов практической оценки.
Национальные стандарты оценки отражают:
• внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;
• национальные политические и общественные цели;
• влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенное

советов.
Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции:
• обеспчивает финансовую поддержку деятельности;
• назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации.
В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителей его члены не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие Совет попечителей проводит публичные заседания.
Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в
ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан
Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей
32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.
Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.
Данные стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки.Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.
Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюлдении законов
(FIRREA), принятый конгрессом в 1989 г., требует, чтоб оценки, подготовленные государственными сертифицированными и лицензированными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП и 1992 г. Адинистративно-бюджетное управление
(ОМВ) выпустило бюллетень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиям ЕСПОП.
В ЕСПОП представлены:
• условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
• способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.
СТАНДАРТЫ 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. СТАНДАРТ 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. СТАНДАРТЫ 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. СТАНДАРТ 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. СТАНДАРТЫ 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности.
СТАНДАРТЫ 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.
Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки
Стандартов или Правил стандартов.
Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям и Правилам стандартов. Комментарии предоставляют интерпретации Комиссии по Оценочным стандартам (ASВ) относительно предпосылок и приложений к определенным Положениям,
Определениям или Правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к тем
Положениям,
Определениям или
Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений. Однаю дополнительные комментарии будут разрабатываться, устаревшие - пересматриваться по мере возникновения необходимости. Примечания Правилам стандартов, относящиеся к
Консультативным мнениям, служит лишь ориентиром и не включают Консультативные мнения в Правила стандартов.
Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с ПОЛОЖЕНИЙ ОБ
ЭТИКЕ, которые включают четыре раздела:

Поведение,
Менеджмент,
Конфиденциальность и
Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности, независимости этического поведения. Дополнительно данные Стандарты включают в себя ПОЛОЖЕНИЯ О
КОМПЕТЕНТНОСТИ, налагающие ответственность на оценщика до принятия решения.
Также включают ОПРЕДЕЛЕНИЯ для данных Стандартов. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТСЛОЕНИЯХ. Эти определенные условия не включают в себя отклонения от приамбулы ПОЛОЖЕНИЙ ОБ
ЭТИКЕ, ПОЛОЖЕНИЙ О КОМПЕТЕНТНОСТИ и ОПРЕДЕЛЕНИЙ.
В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также убликует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной практике.
Начиная с издания 1994 г., ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.
4.4. Европейские стандарты оценки
Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of
Valuers sociations - TEGОVA). Одной из главных целей при создании этой организции было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза. В настоящее время членами TEGОVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая
Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу,
Болгарию, Румынию и Албанию.
JOVA
работает в тесном сотрудничестве с Международным комитет по стандартам оценки.
Осоренности Европейских стандартов. Одной из главных особенностей
Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Указывается на возможность распространения их действия и на виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.
С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оцен услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливают нимально допустимый уровень качества выполнения оценки, o6vcn ныи статусом и квалификацией оценщика, содержанием договора на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.
Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты
Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:
• помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;
• согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;
• стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;
• точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;
• повышения понимания роли оценщика;
• установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.
Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оцен соответствии с лучшей мировой практикой.
В соответствии со статьей 110 Римского Договора от 1957 г., а последующими договорами, TEGoVA поручено устанавливать ста ты, которые являются совместимыми с интернационализацией для активности и мировой торговли. GATT (General Agreement on
Тгг Tariffs - генеральное соглашение по тарифам и торговле) особо оговаривает необходимость соблюдения международных стандартов вовсех случаях, когда это необходимо, для обеспечения ясности понимания содержания дискриминации, что является двумя ключевыми областями реализации торговли.
В то же время Международные стандарты оценки разрабатыв тесном сотрудничестве с МКСО и ЕГАО, которые поддерживак принципы свободной конкуренции и развития мировой торговли. Если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует также отметить, что
ЕСО отличаются большей детальностью изложения, и в них также освещаются вопросы,

которые не рассматриваются в МСО, однако по своим основным принципам они сходны с
МСО.
Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов Международным стандартам оценки, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой.
В Стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основые подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт также включает определение основных целей оценки и баз оценки, а также определениеразличных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.
Стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки.
Стандарт также включает раздел, в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оцен- ки специальных объектов.
Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определения таким понятиям, как залоговая стоимостьь, специальная стоимость обязательств, а также определяются особые требования к оценщику, такие, как его независимость, ответственность специальных знаний. Данный раздел требует от оценщика в процессе оценки учета наличия токсичных веществ. Также в процессе оценочного кредитования, согласно стандартам, необходимо учитывать факторы, как принуждение к продаже, а также такие понятия, как альтернативное использование объекта оценки и его предполагаемая стоимость. В данном стандарте также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей.
Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость (стоимость при существующем использовании), оценка на определенную дату в будущем и прошлом, предсказание будущей стоимости.
Стандарт 8 посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В Стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки квалификации оценщика.