Российская юридическая схоластика, в самых новых своих образцах, обозначает предмет (subject) любой деятельности философским понятием
«объект», противореча здравому смыслу. Из российских правовых уло- жений следует, что одним из «объектов» оценочной деятельности являет- ся «субъект» хозяйствования. Сваленные в одну кучу - сами оценщики, их заказчики, да еще третьи лица (юридические и физические) - называются
«субъектами» оценочной деятельности. Нагромождение «субъектно-объек- тных отношений», не имеющих никакого отношения к реальной практи- ке, выхолащивает всю содержательную сущность, в данном случае, оце- ночной деятельности. Все это можно и нужно называть своими словами, а не повторять одно и то же типа: «оценщик как субъект оценки оценивает объект оценки». Всю абракадабру российских юридических формулиро- вок невозможно перевести ни на один иностранный язык, а иностранцы, знающие русский, не могут в ней разобраться.
Бесконечно продолжаются бессодержательные споры: является ли предприятие недвижимостью (как толкует ст. 132 ГК РФ); является ли ин- теллектуальная собственность имуществом (или же «только» исключитель- ными правами, но при этом - имущественными!); может ли государство
(Российская Федерация) выступать как агент рыночных отношений и быть
«стороной» в совершаемых гражданских (частных) сделках; могут ли предъявляться юридические требования со стороны органов власти «к
независимости оценщиков», которая императивно установлена Федераль- ным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; мо- гут ли органы власти «обязывать» оценщиков к чему бы то ни было, по- мимо того, что предусмотрено статьями гражданского и уголовного ко- дексов.
Подобные вопросы могут быть продолжены - как характеристика
«российской специфики», не позволяющей в переживаемый момент говорить, не кривя душой, о становлении в России рыночной экономики и гражданского общества, а также, - об интернационализации всех экономических измерений, включая оценку недвижимости. Все это затрудняет решение актуальных проблем ближайших лет: вхождение
России в ВТО и в другие международные экономические организации; создание благоприятной правовой среды для привлечения инвестиций, прежде всего, иностранных; дебюрократизация и устранение административных барьеров на российском рынке; обеспечение финансово-правовой прозрачности предприятий
(компаний) и соблюдение общепризнанных правил корпоративного управления. Без решения этих и подобных им проблем невозможно выявить реальную,
рыночную справедливую стоимость ни крупнейших монополий, ни отдельных типов недвижимости.
Кроме того, негативно влияет российская специфика в виде норматив- ных актов бухгалтерского учета. Провалившаяся попытка его реформи- рования в соответствии с Международными стандартами финансовой от- четности (МСФО) правительственная программа 1998-2000гг.) будет по- вторена с ориентировочным сроком ее завершения в 2004 г. А пока
стоимость во всех бухгалтерских документах отождествляется то с расхо-
дами (по Федеральному закону «О бухгалтерском учете»), то с затратами
(по определениям, даваемым в ПБУ - в Положениях по бухгалтерскому учету), а в отдельных случаях с некоторыми вариациями с политэкономи- ческими издержками. По МСФО же любые затраты признаются при по- становке на учет либо расходами (производственное потребление), либо
активами (производственное накопление), для которых учетная сумма (но
не стоимость) погашается за срок их службы (весьма условно). Совре- менная международная бухгалтерия вообще исключила из собственного инструментария понятие стошюсти (value), введя только справедливую
стоимость - для проверки учетных сумм.
Чисто российской спецификой наши бухгалтеры считают себестои-
мость, не ведая, что само это слово появилось в русском языке только в 1920-е годы при введении жесткой директивной системы управления экономикой. И возникло оно как калька с немецкого Der Selbstkostenpreis
(буквально: цена собственных затрат). Советской же спецификой стало превращение условно-расчетной величины, в которой суммируются теку- щие расходы с погашением основного капитала, в директивный плано- вый показатель. Конечно, всего этого, как и многого другого, нет ни в
МСФО, ни в GAAP, переводом в которые вынуждены заниматься (тратя огромные деньги) отечественные предприятия, выходящие на мировой рынок или вступающие в экономические отношения с иностранными парт- нерами или инвесторами. Такие нововведения в МСФО и МСО, как ос- лабление (обесценивание) активов и особенности учета инвестиционного имущества, - пока не для нас.
А ведь все проблемы интернационализации оценочной деятельности, которые были решены мировым сообществом в 2000-2001 гг., касались ее гармонизации с Международными стандартами финансовой отчетности и с правилами функционирования рынков капитала (ценных бумаг). Пос- ледним занимается авторитетная Международная организация, объеди- няющая комиссии по ценным бумагам (IOSCO), и это, по сути, оконча- тельный арбитр по всем инструментально-методическим нововведениям в отношении экономических измерений. Процедура принятия междуна- родных нововведений стала теперь весьма строгой, и это в полной мере относится к оценке недвижимости. Так, ранее вольно написанный и ут- вержденный в редакции 1994 г. стандарт МСО № 3 «Оценка для финансо- вой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов», уже второй год, потеряв статус утвержденного стандарта, публикуется МКСО как «про-
ект для обсуждения» в качестве одного из «Применений международной оценки». Гипотетически российские оценщики и бухгалтеры могут при- нимать участие в обсуждении.
Переведенные на русский язык новые международные, а также евро- пейские (2000-2001 гг.) стандарты оценки при всем несоответствии им российских нормативно-методических материалов (по формату и стилю изложения, по объему и, отчасти, по терминологии) доступны российс-
ким оценщикам, но их практическое применение (по согласованию с за- казчиком) требует углубленного изучения всех последних нововведений.
Утвержденное МКСО в 2000 г. и переизданное без изменений Междуна- родное руководство № 1 (можно его называть и методическими рекомен- дациями) по оценке стоимости недвижимого имущества - это почти трид- цатистраничный текст (в русском переводе), из которого ниже приведено несколько наиболее важных исходных положений.
«Глобализация рынков имущества и учреждение самого МКСО отра- жают потребность рынка в том, чтобы оценщики применяли непротиво- речивые методы по всему миру. Международное руководство № 1 обеспе- чивает единый международный подход к применению общепринятых ме- тодов оценки стоимости недвижимого имущества».
«Недвижимое имущество оценивается как отдельный «объект», т.е. как физические активы, к которым применяются особые права собственнос- ти. Например, офисное здание, жилой дом, фабрика или другие виды иму- щества обычно включают соответствующую земельную составляющую.
Однако, оценка стоимости бизнеса относится к хозяйственному объекту компонентом которого может быть недвижимое имущество. Если расчет стоимости недвижимого имущества входит в качестве элемента в оценку стоимости бизнеса, то она является расчетной величиной рыночной сто- имости недвижимости. (Расчет рыночной стоимости недвижимого иму- щества на основе распределения стоимости «действующего предприятия» является неприемлемой практикой.)»
«Хотя Международное руководство № 1 не всегда соответствует кон- кретной практике всех государств, оно дает систематический подход, от- ражающий Общепринятые понятия и принципы оценки... В разделе «Об- щие понятия и принципы оценки» (МСО-2001) определяются понятия:
земли и имущества; недвижимости, недвижимого имущества и актива;
цены, затрат и стоимости, рыночной стоимости наиболее эффективного
использования и полезности».
«Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимое имущество
-это юридическое понятие, отличное от Недвижимости, которая является физическим активом... Вся совокупность частичных прав собственности, связанных с конкретным имуществом, носит название интереса во фри-
гольде, интереса в безусловном праве собственности или обозначается дру- гими подходящими терминами в зависимости от государства».
«Оценки стоимости недвижимого имущества применяются в сделках купли-продажи, для финансовой отчетности, как база для осуществления инвестиций и решений об использовании земли и для многих других це- лей... Международное руководство № 1 дает общие рекомендации для оценок недвижимого имущества по рыночной стоимости и иным типам стоимости как этого требует МСФО 16 «Основные средства». Большая часть настоящего руководства имеет отношение к применениям в финан- совой отчетности». «Специфическое применение затратного подхода -
затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ)
1
- считается приемлемым суррогатным методом для получения связанной с рынком стоимости иму- щества с ограниченным рынком или специализированного имущества когда необходимые данные редки или вовсе отсутствуют».
«Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок которые приводят к вариациям цен, уплачиваемых за недвижимость, яв- ляются элементы сравнения. При подходе, основанном на сравнении продаж,
данные по сравниваемым продажам корректируются, с тем, чтобы отра- зить различия между каждым сравниваемым объектом имущества и рас- сматриваемым имуществом. Элементы сравнения включают передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рас- ходы, осуществляемые непосредственно после покупки, условия рынка, местоположение, физические и экономические характеристики, исполь- зование и компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости».
«Условия рынка во время сделки по продаже сопоставимого имуще- ства могут отличаться от условий на дату оценки оцениваемого имуще- ства. Факторы, влияющие на условия рынка, включают быстрое повыше- ние или обесценение стоимости имущества, изменения в законах о подо- ходном налоге, ограничения или мораторий на строительство, колебания спроса и предложения либо любое сочетание факторов, согласованно дей- ствующих в сторону изменения условий рынка от одной даты до другой...
Для лучшего понимании ситуации с конкретным имуществом исследуют- ся социальные, экономические, государственные и экологические факто-
ры, которые способны влиять на рыночную стоимость (или на иной вид стоимости). Следует детально изучить любые другие специфические фак-
торы... В сравнении с рынками благ, товаров или ценных бумаг рынки недвижимости все еще считаются неэффективными. Эту черту можно от- нести на счет ряда факторов, включающих относительно неэластичное предложение и фиксированное местоположение недвижимости».
«Подход на основе капитализации дохода особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и продаются исходя из их способности приносить доходы и характеристик в ситуациях, когда существуют ры- ночные свидетельства, подтверждающие различные элементы, включен- ные в анализ. Тем не менее математическую точность процедур, исполь- зуемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание
на точность результатов».
'Станаарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятель- ности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519), содержат отличную от рыночной стоимости, «стоимость
замещения», которая определяется как «сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа». В новом издании МСО-2001 имеется специальное руководство (МР 8) «Depreciation Replacement Cost (DRC)» или «Затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ)», в котором представлены все необходимые сведения об определении и возможном использовании этого показателя.
«Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. Предполага- ется, что все три подхода должны давать показатель рыночной стоимос-
ти, однако окончательное заключение о стоимости зависит от рассмотре- ния всех используемых данных и процессов.
После принятия Земельного кодекса РФ стал проявляться особый ин- терес к Методическим рекомендациям по оценке рыночной стоимости зе- мельных участков как к исходному документу по оценке недвижимости.
Но в отсутствии официально принятых методических материалов по не- движимому имуществу и другим типам имущества только МСО, уже хо- рошо освоенные российскими оценщиками, могут служить надежной опо- рой для практического применения интернационально общепризнанной наилучшей практики. Что же касается самих земельных участков, в Меж- дународном руководстве № 1 этому посвящен один параграф (с шестью подпараграфами), перевод которого приведен ниже. Следует отметить ту осторожность, с которой в МСО даются все конкретные рекомендации.
6.9 Существует несколько методов оценки земельного участка.
6.9.1. Метод сравнения продаж для земельных участков включает прямое срав нение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, по которым имеются фактические данные последних рыночных сделок. Хотя наи большее значение имеют продажи, анализ списков (представлений на продажу) и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматри ваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка.
6.9.2. Методом косвенного сравнения является разнесение (аллокация), при котором определяется соотношение между стоимостью земли и стоимостью улуч шений или какое-либо другое соотношение между компонентами имущества. Ре зультатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями в целях сравнения.
6.9.3. Другим методом косвенного сравнения является извлечение (иногда этот метод называется абстракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом износа и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Остаток является показателем возможной стоимости земли.
6.9.4. К оценке земли также может применяться метод разделения на составные
чисти. Этот процесс заключается в проектировании разделения конкретного иму щества на ряд участков, определении связанных с этим доходов и расходов и дис контировании полученных в результате этого чистых доходов для получения по казателя стоимости. Данный способ может быть приемлем в некоторых ситуаци ях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К разработке приемлемых допущений реко мендуется подходить с осторожностью.
6.9.5. При использовании метода остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах.
Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования земли с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вы-