Дипломная (вкр): Экспертиза и управление недвижимостью

2.1.2 Выбор варианта ННЭИ земельного участка с улучшениями

При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения становятся более жесткими. Так, исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности его емкости и эффективности. В данной работе, как и для анализа ННЭИ земельного участка как свободного, так и для анализа ННЭИ земельного участка с улучшениями выбранные три варианта остаются без изменений. Результаты расчетов для определения нормы прибыли на инвестиции сводятся в таблицу 2.

Определение нормы прибыли на инвестиции.

Таблица 2.

В данном случае выбор варианта производится на основе анализа значения нормы прибыли на инвестиции. Самым высоким оно является для третьего варианта (пансионат) - 55%. Следовательно, он и является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования исследуемого объекта.

2.2 Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равны сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопительного износа.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценке и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки.

Главная формула затратного подхода такова:

С затр = Сз.у. + Сн.с. - Из

где С затр - стоимость объекта оценки;

Сз.у.- стоимость земельного участка;

Сн.с. - стоимость нового строительства;

Из - износ, то есть количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения.

Определение полной восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведённого с учетом таких же стандартов, имеющего те же недостатки, по такому же проекту, с использованием рабочей силы такой же классификации.

Для расчёта стоимости нового строительства комплекса использованы данные объекта в ценах 2001 года.

Прямые затраты это стоимость строительства с накладными расходами и сметной прибылью.

Косвенные затраты включают в себя: оплату проектных работ, отвод участка в натуре, услуги оценщика, услуги риэлтора, БТИ и т.д.

Прямые затраты определяются по формуле:

ПЗ01 = 31384648,42 руб, k01/08 = 4,81.

ПЗ08 = 31384648,42 × 4,81 = 150960158,9 руб.

k01/08 - коэффициент перехода от 2001 г. к ценам 2009г.

Кроме того, необходимо учесть НДС - 18%.

ПЗ08 = 150960158,9 * 1,18 = 178132987,51 руб.

Далее находим косвенные затраты. Косвенные издержки - затраты инвестора, связанные со строительством, не включаемые в договорную цену. Проектные работы составляют 5% от прямых затрат в ценах 2001 г.:

Спр.р =П301*0,05* Кпр.р.,

где Кпр.р. -инфляционный индекс на проектные работы для строительства, равный 17.34.

Спр.р. = 31384648 * 0,05 * 17,34 = 27210489,82 руб.

Отвод участка в натуре(ОУ) составляет 0.5% от ПЗ08

ОУ = 178132987,51 * 0,005 = 890664,94 руб.

Регистрация прав собственности (Рп.с.) составляет 1% от ПЗ08

Рп.с. = 178132987,51 * 0,01 = 1781329,88 руб.

Услуги риэлтора, примем как 2% от П308

Ур = 178132987,51 * 0.02 = 3562659,75 руб.

Услуги БТИ составляют 2% от ПЗ08

Убти = 178132987,51 * 0.02 = 3562659,75 руб.

Итого косвенные затраты составят сумму всех рассчитанных издержек

КЗ = Спр.р. + Рп.с. + Ур + Убти + ОУ

КЗ = 27210489,82 + 890664,94 + 3562659,75 + 3562659,75 + 1781329,88 = 37007804,14 руб.

Далее определяем прибыль предпринимателя (это предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта).

ПП = n*ya / 2 *[1 + n*ya / 3 + Ĉ0 (1 + 2/3 n*ya + 2/3 n2 * y2a)].

з - стоимость земли - 45206724,21 руб. (рассчитана с помощью корректировок цен земельных участков в г. Железноводске - таблица 1),

Сав - авансовый платеж (30% от прямых затрат) -53439896,26 руб.

С0 - начальный платеж Сз + Сав = 98646620,47 руб.

Спк - сумма прямых и косвенных издержек - 215140791,65 руб.

С - сумма всех издержек С = 313787412,12 руб.

С0 / C = 0,32

 - начальная ставка дисконтирования - 30%

n - продолжительность строительства - 3 года.

ПП = 3 * 0,3 /2 [1 + 3 * 0,3 / 3 + 0,32 (1 + 2/3 *3 * 0,3 + 2/3 * 32 * 0,32)] = =0,45 [1,3 + 0,32 *( 1+0,6 + 0,54)] = 0,90.

ПП = (ПЗ + КЗ) * ПП

ПП = 215140791,65 * 0,90 = 193626712,49 руб.

ПВС = ПЗ + КЗ + ПП = 178132987,51 + 37007804,14 + 193626712,49 = =408767504,14 руб.

Расчет накопленного износа.

Определение физического износа методом нормативного срока жизни объекта.

В методе нормативного срока службы физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле

где  - количество лет, прошедших с момента завершения строительства;

 - нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания.

В данном случае ни о каком физическом износе не может идти речь, так как комплекс находится на стадии проектирования и возведен, но еще не сдан в эксплуатацию только спальный корпус.

Функциональное устаревание

Функциональный износ (устаревание) характеризует степень несоответствия современным требованиям основных эксплуатационных параметров зданий, определяющих условия жизнедеятельности людей, функционирование производственного оборудования, объем и качество предоставляемых услуг.

Физический износ можно уменьшить путем текущего или капитального ремонта, а функциональное устаревание - только реконструкцией или модернизацией.

Причинами функционального устаревания могут быть:

. Отсутствие элементов благоустройства или недостаточные объемы - недостатки, требующие добавления элементов (устаревание 1-го рода).

. Моральное устаревание элементов объекта - недостатки, требующие замены или модернизации элементов (устаревание 2-го рода).

. Избыточные элементы или объемы - сверхулучшения (устаревание 3-го рода).

Недостатки, требующие добавление элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым.

Устранимое функциональное устаревание - это такой износ, устранение которого технически возможно и экономически выгодно, так как затраты на него меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

где УФУ1 - устранимое функциональное устаревание 1-го рода, вызванное отсутствием элементов или недостаточными объемами;

УФУ2 - устранимое функциональное устаревание 2-го рода, вызванное наличием морально устаревших элементов благоустройства;

УФУ3 - устранимое функциональное устаревание 3-го рода, вызванное наличием избыточных элементов или объемов.

УФУ1 определяется как разность между стоимостью требуемых дополнительных элементов благоустройства на дату оценки и стоимостью их замещения, как если бы они были в составе здания во время строительства.

В данном случае при осмотре объекта оценки установлено, что оцениваемого торгового центра присутствуют элементы благоустройства в достаточных объемах и УФУ1 отсутствует.

УФУ2 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости морально устаревших элементов и стоимости затрат на замену (модернизацию), включающей демонтаж устаревших и монтаж современных элементов. УФУ2 отсутствует.

УФУ3 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости избыточных элементов (объемов) и стоимости их ликвидации за вычетом возврата. В данном случае УФУ3 отсутствует.

Неустранимое функциональное устаревание - это износ, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно, так как затраты на него больше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

где НФУ1 - устранимое функциональное устаревание 1-го рода, вызванное отсутствием элементов или недостаточными объемами;

НФУ2 - устранимое функциональное устаревание 2-го рода, вызванное наличием морально устаревших элементов благоустройства;

НФУ3 - устранимое функциональное устаревание 3-го рода, вызванное наличием избыточных элементов или объемов.

НФУ1 определяется как разница чистой потери дохода из-за отсутствия элемента благоустройства на дату оценки и их стоимости замещения, как если бы они были в составе здания во время строительства. НФУ1 у здания отсутствует.

НФУ1 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости морально устаревших элементов и чистой потери дохода за вычетом стоимости замещения современных элементов, как если бы они были в составе здания во время строительства. НФУ2 отсутствует.

НФУ3 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости избыточных элементов (объемов) и дополнительных эксплуатационных затрат на них за вычетом добавленной стоимости здания, получаемой за счет «сверхулучшений». Данный вид устаревания отсутствует, так как «сверхулучшений» у здания нет.

Таким образом, функционального устаревания у оцениваемого объекта не выявлено.

Внешний экономический износ.

Внешний экономический износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту недвижимости, и относится как к земельному участку, так и к некоторым улучшениям. В данном здании внешний экономический износ отсутствует.

Расчет накопленного износа

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов. Накопленный износ рассчитывается по след формуле:

И = 1 - ((1 - ФИ) х (1 - ФУ) х (1 - ВИ)),

где: И - накопленный износ;

ФИ - физический износ;

ФУ - функциональный износ;

ВИ - внешний (экономический) износ.

И = 1- ((1-0) х (1-0) х (1-0)) = 0,00

Отсутствие износа объясняется тем, что здание только построено и сдано в эксплуатацию.

Результаты расчета стоимости затратным подходом.

Стоимость здания за вычетом накопленного износа равна

,51 - 0% = 178132987,51 руб.

Итого рыночная стоимость объекта равна

С затр = Сз.у. + Сн.с. - Из

Сзатр = 45206724,21 + 178132987,51 + 37007804,14 = 260347515,86 руб.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого права собственности объекта на дату оценки, полученная затратным подходом равна: 260347515,86 руб.

2.3 Определение рыночной стоимости доходным подходом

В основе подхода лежит предпосылка, что стоимость объекта обусловлена способностью объекта генерировать денежные потоки в будущем, т.е. доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.

Объект оценки находится в эксплуатации и способен приносить доход. В расчёте был применён метод дисконтирования денежных потоков. Метод ДДП позволяет определить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчёта стоимости необходимы данные:

длительности прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

ставка дисконтирования.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

чистый операционный доход;

денежный поток от уплаты налогов;

денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

- ЧОД (указывая, что объект недвижимости применяется как не отягощенный долговыми обязательствами)

чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию

облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток так как: денежные потоки не так изменчивы, как прибыль; понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчёт прибыли; показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определённый период, с расходами, понесёнными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; денежный поток - показатель достигнутых результатов, как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определённых денежных средств на счетах владельца.