Задачи стратегического уровня.
Структурно-правовые целенаправленные преобразования комплекса недвижимости в пространстве субъектов и форм собственности включают:
• долгосрочные программы приватизации и акционирования, а также продуманное участие в процессах приватизации-акционирования и на инвестиционных конкурсах федеральных предприятий, на рынках ценных бумаг;
• программы развития акционерных и совместных предприятий с участием предприятия;
• займы и кредиты под гарантии возврата объектами недвижимости;
• организация совместного управления собственностью предприятий, обществ и товариществ, развитие кондоминиумов, полное перенесение бремени ответственности и содержания на частных собственников жилья и др.
При этом задача структурного управления может трактоваться, например, как достижение заранее сформулированных количественных показателей в структуре комплекса недвижимости на фиксированном интервале: времени.
Задачи тактического уровня
Уровень тактического управления комплексам недвижимости - это множество задач, решаемых во взаимосвязи с программами различного масштаба и уровня и задачами других комплексов. В их числе:
• более интенсивное наполнение бюджета из источников, связанных с различными операциями с недвижимостью (налоги и другие платежи за недвижимость, продажи, конкурсы и аукционы, сдача в аренду, поступления от приватизации и акционирования, и др.);
• решение важных социальных задач типа: улучшение качества жизни и труда, поддержка науки и образования, программы благоустройства предприятия;
• инвестиционные программы, в т.ч. конкурсы и контракты для целевого или портфельного привлечения стратегических внешних инвестиций в развитие предприятия и конкретных объектов недвижимости
• комплексные программы реконструкции
На тактическом уровне в наибольшей мере проявляются взаимодействия и иерархические отношения критериев различных городских комплексов и проблем.
Задачи оперативного уровня
В числе актуальных задач оперативного уровня - управление объектами, а также механизмы содержания объектов. Оперативное управление начинается с целенаправленного формирования характеристик проводимых операций с недвижимостью например:
• по срокам и условиям аренды (структуре затрат договаривающихся сторон на ремонты, энергию, коммунальное обслуживание, страхование, компенсацию возможных ущербов и др.);
• по ограничениям направлений использования объектов недвижимости и мерам контроля со стороны собственника;
• по срокам и правилам пересмотра ставок арендной платы и иных показателей, связанных с оценкой недвижимости, и др.
Инфраструктура, поддерживающая управление
Инфраструктура управления позволяет решать тот обширный перечень проблем инфраструктурного характера, решение которых но многом поможет обеспечить успешное выполнение актуальных задач управления недвижимостью.
Управлении недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи в управлении недвижимостью в отношении, как комплекса, так и потребителей.
Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции.
В некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляются силами внутренних специализированных отделов инвестора. Это тоже часть программы управления недвижимостью на оперативном уровне.
В частности в Открытом акционерном обществе «ПКФ Кавминжилстрой» управление объектами недвижимости осуществляется специальным подразделением, руководимым заместителем генерального директора по хозяйственной части. Он же осуществляет сдачу в аренду незанятых площадей. Силами этого подразделения производится уборка недвижимости, текущий ремонт и оказание коммунальных услуг, в частности отопление производится от собственной котельной. Оплата за коммунальные услуги производится бухгалтерией по предъявленным счетам коммунальных служб.
В настоящее время все объекты недвижимости зарегистрированы. Договоры аренды заключается на срок менее года, поэтому их регистрация не нужна. Что касается построенных домов, то на их базе создаются товарищества собственников жилья, которые управляются самими товариществами, в которых работают органы управления - правления, председатель и общее собрание.
Каждый проект от возникновения идеи до полного своего завершения проходит ряд последовательных ступеней развития. Промежуток времени между появлением проекта и моментом его ликвидации (завершения) называется жизненным циклом проекта. Жизненный цикл проекта делится на фазы.
Фаза начальная (концептуальная). Главным содержанием на этой фазе является разработка концепции проекта, включающая:
сбор исходных данных и анализ существующего состояния (предварительное обследование);
определение проекта (цели, задачи, результаты, основные требования, ограничения, уровень риска);
разработка бизнес-плана;
определение и сравнительная оценка альтернатив;
представление предложений, их апробация и экспертиза;
утверждение концепции и получение одобрения для разработки следующей фазы.
Фаза разработки. Главным содержанием этой фазы является разработка основных компонентов проекта и подготовка к его реализации.
Общее содержание этапов работ этой фазы:
назначение руководителя проекта и формирование команды проекта, в первую очередь основных членов команды;
установление деловых контактов и изучение целей, мотивации и требований заказчика и владельцев проекта и других важнейших участников;
развитие концепции и разработка основного содержания;
структурное планирование (потребность в ресурсах, процедуры управления проектом и техника контроля, определение и распределение рисков);
организация и проведение подрядных торгов, заключение субконтрактов с основными исполнителями;
представление проектной разработки, получение одобрения на продолжение работ.
Фаза реализации. Главное содержание этой фазы - выполнение основных работ проекта, необходимых для достижения цели проекта. Основными работами этой фазы являются:
организация выполнения работ;
детальное проектирование и технические спецификации;
оперативное планирование работ;
установление системы информационного контроля за ходом работ;
организация и управление материально-техническим обеспечением работ, предусмотренных проектом.
Эту фазу реализации проекта можно разделить на ряд этапов:
этап проведения проектно-изыскательских работ;
этап строительства.
Для проведения проектно-изыскательских работ для реализации проекта привлекается банковский кредит на срок 9 месяцев в размере 5 млн. рублей, под ставкой 19 % годовых, который должен покрыть данные расходы и расходы, связанные со стадией подготовительного периода и начала возведения подземной части здания
Этап строительства осуществляется по средствам привлечения подрядных организаций. В этот предполагает финансирование за счет денег покупателей по договору долевого участия квартир. Планируется продать 80% от общего количества жилых помещений. Взносы оплаты вносятся 4 раза с периодичностью в три месяца. Первый взнос в размере 27 % от полной стоимости квартиры осуществляется до 1 октября 2007 года. К этому времени уже сформирована база по проекту (оформлен договор аренды земельного участка, готова проектно-сметная документация и начинается закладываться фундамент) и у участников строительства появляется интерес для участия в проекте. В декабре 2007 г., марте и мае 2008 года взносы обеспечивают наличность баланса и поддержания бюджета, при реализации проекта.
Фаза завершения. На этой фазе проекта достигается конечная цель, подводятся итоги и разрешаются конфликты, закрывается проект. Основное содержание работ этой фазы состоит в следующем:
планирование процесса завершения проекта;
подготовка кадров для эксплуатации создаваемого объекта;
подготовка документации, сдача объекта заказчику и ввод в эксплуатацию;
подготовка итоговых документов;
закрытие работ и проекта;
разрешение конфликтных ситуаций;
реализация оставшихся ресурсов;
продажа квартир и сдача в аренду офисных помещений.
Эта фаза осуществления инвестиционного проекта строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями происходит после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В этот момент реализуются 20 % квартир и нежилые помещения по их рыночной стоимости. Нежилые помещения планируется сдавать в аренду, тем самым, обеспечивая постоянный доход на продолжительный период времени. Особенность проведения 3-его этапа в том, что за счет реализации проекта в 2очереди. Разделение и ввод в эксплуатацию в 2 очереди предусмотрены в целях ускорения оформления квартир в собственность при возможной задержке ввода в эксплуатацию нежилых помещений.
Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и достижении поставленной цели, - заказчик, являющийся будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Заказчик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам. В качестве заказчика выступает юридическое лицо.
Инвестор - участник, вкладывающий средства (инвестиции) в проект. Инвестор заключает договор долевого участия с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта по мере его выполнения. Инвестор по реализации проекта получает в собственность квартиры, согласно договору.
С другой стороны в качестве инвестора выступает кредитная организация, которая обеспечивает финансовыми ресурсами в первые месяцы реализации проекта в размере 5 млн. рублей. Эти средства направлены для осуществления проектно-изыскательских работ, стадии подготовительного периода и начала возведения подземной части здания.
Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию и выполняют изыскательские работы, необходимые для реализации проекта. При этом ответственной выполнение всего комплекса этих работ является одна организация -генеральный проектировщик.
Подрядчик выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответственность за выполнение всех работ несет генеральный подрядчик, который, в свою очередь, заключает договоры с субподрядчиками на выполнение сдельных специальных работ или услуг.
Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта (проект-менеджер), которому заказчик и инвестор делегируют полномочия по управлению проектом.
Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта.
Руководитель проекта возглавляет команду проекта, которая создается на период его осуществления для достижения определенных в проекте целей.
4. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА
Процедура правовой экспертизы состоит из нескольких этапов, первым из которых является проверка правовой истории объекта недвижимости. Ведь недвижимость - это товар, переходящий из рук в руки от предыдущих собственников к последующему. Без сведений о предыдущих владельцах невозможно предусмотреть, с какой стороны могут возникнуть неприятности. И невозможно определить степень риска признания заключаемой нами сделки недействительной в будущем. А риск заключается в том, что если с предыдущей сделкой «что-то не то», судиться с прежним обиженным собственником будет собственник нынешний, то есть сегодняшний хозяин. Поэтому и проводится проверка правовой истории объекта недвижимости, в результате которой устанавливается следующее: какие сделки совершались с покупаемым объектом, кто был собственником, кто проживал и имел право пользования этой недвижимостью и где эти люди находятся в настоящее время, были ли по этому объекту споры и по какому поводу эти споры возникали, выдавались ли дубликаты правоустанавливающих документов на объект, не нарушались ли права несовершеннолетних при совершении предыдущих сделок. Но, не смотря на проделанную большую работу, - это лишь часть правовой экспертизы.
Второй этап правовой экспертизы - экспертиза оспоримости сделки, в ходе которого проводится анализ имеющейся информации, получение дополнительных сведений, определяется возможность претензий третьих лиц на объект недвижимости, сформировывается список факторов риска, присутствующих при оформлении данной сделки, а также разрабатывается комплекс мер по минимизации возможных последствий - так называемые «антирисковые мероприятия». Разработка таких мероприятий собственно и является еще одним, третьим, этапом правовой экспертизы.
Основанием для получения права на строительство (реконструкцию) объекта и аренду для этих целей земельного участка застройщиком (инвестором), определяемым окружным конкурсом или без конкурса (по объектам социальной инфраструктуры), является распорядительный документ префекта административного округа (решение окружной комиссии по имущественно - земельным отношениям и градостроительству), оформленный в соответствии с комплектом исходно - разрешительной документации (ИРД), подготовленным за счет средств префектуры (города) и представленным на комиссию территориальным подразделением. Основанием для разработки ИРД для указанных объектов являются поручение префекта административного округа либо поручение окружной комиссии по имущественно - земельным отношениям и градостроительству. В случае необходимости финансирования разработки ИРД за счет города требуется разрешение городской комиссии по имущественно - земельным отношениям и градостроительству на оплату Департаментом экономической политики и развития города выполненных работ по разработке пакета ИРД с указанием источника затрат[1].
Правовые основы объекта недвижимости
К объективным требованиям к объектам ЖКК можно отнести:
- долговечность и срок службы жилого здания;
- наличие всех необходимых удобств;
достаточная площадь и удобная планировка квартир;
наличие объектов социально-бытового и культурного назначения;
экологическая и физическая безопасность проживания в данном районе.
Любой проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:
- отвод земли и сбор финансовых средств;
- изыскания;
проектирование;
поставки (материально-техническое снабжение);
строительство жилого здания;
регистрация прав собственности;
эксплуатация объекта.
На каждом этапе реализации проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.
Выводы и предложения правовой экспертизы используют при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.