Дипломная (вкр): Экспертиза и управление недвижимостью

Расчёт типичного срока прогноза.

Для России принят прогнозный период 3-5 лет, хотя международной практике 5-10 лет считаются средними. Период в 3-5 лет обусловлен не стабильностью оценочных факторов и обеспечивает реальный анализ денежных потоков, характера их изменения.

Для расчёта прогноза величина принята 3 года.

Прогнозирование денежных потоков до конца периода владения

Прогнозируется 5%-е повышение ежегодной арендной ставки. Необходимо спрогнозировать изменения ПВД, ДВД, ОР, на весь период владения объектом.

ПДВ это общий доход без учёта потерь, при 100% загрузке. ПВД зависит от сдаваемой площади и рассчитывается по формуле:

Д=SCa,

где S-площадь сдаваемая в аренду, м2;

Са-арендная ставка за м2; Са = 16500 руб/год за м2.

Арендная ставка вычислена путем корректировок арендных ставок по городу Железноводску.

ДВД, действительный валовой доход это ПВД за вычетом потерь от недозагрузки, потери при сборе арендной платы и добавлением прочих рыночных доходов от рыночного использования:

ДВД = ПВД - Потери.

Потери можно выразить в % по отношению к потенциальному валовому доходу.

Чистый операционный доход (ЧОД) это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (не включая амортизационные отчисления):

ЧОД=ДВД-ОР,

Операционные расходы это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства валового дохода.

Для данного расчёта ОР приняты на уровне 60% от ДВД.

ОР = ДВД - 0.60.

При определении ставки дисконтирования необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, отдаёт свои деньги в обмен на право через время вернуть их с прибылью, не получение её учитывается премией за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог получить, вложив свой капитал с максимальным риском.

В работе приведён метод кумулятивного построения, при нём безрисковая ставка увеличивается на различные виды рисков. Формула кумулятивного построения выглядит таким образом:

 = YB+ ∑dYi,

где YB - безрисковая ставка

dYi - поправка на соответствующий риск

В качестве безрисковой принята ставка по журналу «Эксперт», что составляет 9,9% годовых.

Поправки на риск примем исходя из таблицы:

Риск строительства включает с себя риски, возникающие на этапе строительства, а также риски невыполнение работ в запланированные сроки, риск отсутствия должного качества работ и д. р.

Риск ликвидности связан с оборачиваемостью активов недвижимости, и обладает низкой ликвидностью.

Риск конкуренции, риск появления конкурентных проектов, риск не компетентного управления связан с изменениями прогнозов, повышение расходов и прочие.

Расчёт ставки дисконтирования приведён в таблице.

Расчёт текущей стоимости доходным подходом

Перерасчёт потока доходов в текущую стоимость выполняется с использованием ставки дисконтирования в прогнозный период и с помощью ставки реверсии при продаже. Ставку реверсии примем равной фактору фонда возмещения в четвёртый год при величине безрисковой ставки по формуле:

 = (iб / (1 + iб)4 - 1).

Ставка реверсии будет составлять 21%

Реверсия это возврат инвестированного капитала в конце прогнозируемого периода. Состоит из рыночной стоимости объекта инвестиций на конец прогнозного периода.

Капитализированная стоимость продажи (реверсии) объекта в конце 4-го года будет равна:

                            70605405

Vpив = ЧОД4/Rb =----------------- = 336216214,29 руб.

                                 0,21

Чистая выручка от продажи за минусом комиссионных за продажу будет:

чист = Vpив * 0,95 = 336216214,29 * 0,95 = 319405403,58 руб.

Тогда денежный поток будет выглядеть следующим образом:

-ый год - 57179628 руб.

-ой год - 62039896 руб.

-ий год - 66542792 + 319405403,58 = 385948195,58 руб.

Дисконтируем по вычисленной формуле. Получая стоимость объекта на дату оценки.

                 ЧОД i

NPV = ∑-------------- ;

               (1+ib)n

= 57179628 / (1+0,214)1 + 62039896 / (1+0,214)2 + 385948195,58 / (1+0,214)3 = 47100187,81 + 41918848,65 + 214415664,22 = 303434700,68 руб.

Итого, рыночная стоимость объекта, определенная доходным подходом составляет 342168631,25 руб.

2.4 Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогом. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным.

Стоимости определения с использованием сравнительного подхода в руб.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом сравнения продаж составляет: 210632054,7 руб.

2.5 Расчет показателей экономической эффективности инвестиционного проекта

Определим чистую прибыль пансионата за год.

Из технической части видно, что данный комплекс имеет 43 спальных места. Стоимость путевок для 33 мест примем равной 50000 рублей, для 10 - 80000 рублей. Путевки рассчитаны на 21 день пребывания в центре. Следовательно, за год в пансионате можно побывать 17 раз. Тогда,

* 50000 = 1650000 рублей,

* 80000 = 800000 рублей.

Итого: 2450000 руб.

* 17 = 41650000 руб. в год.

Примем недозагрузку 5% (2082500 руб.), тогда получим 39567500 руб. в год.

Данный комплекс располагает теннисным кортом, бассейнами, поэтому можно определить и прибыль, получаемую за счет посетителей, не отдыхающих здесь.

Теннисный корт. Он находится на открытой площадке, поэтому сезон ограничен: с апреля по октябрь. Предположим, что стоимость 1 часа - 300 руб. Время работы с 10.00 до 19.00. Учитывая, недозагрузку и неблагоприятные погодные условия, получим 538650 руб.

Настольный теннис. Он расположен в закрытом помещении, поэтому посещение возможно круглый год. Стоимость 1 часа - 150 рублей. Время работы с 10.00 до 19.00. Тогда, получим, 520125 руб.

Бассейн. Стоимость 1 часа 100 руб. Время с 10.00 до 17.00. Также необходимо учесть недозагрузку, получим - 346750 руб.

Конференц-зал. По проекту предусмотрен конференц-зал на 130 мест. Руководство комплекса может для сторонних лиц сдавать это помещение в качестве места для собраний, концертов, различных мероприятий. Аренда составит 2000 руб. в час. Прибыль составит 511000 руб.

Итого, прибыль составит 42284275 руб.

Рассчитаем теперь расходы.

По проекту предусмотрено 140 человек работающих в пансионате. Из них 16 - административно-управленческий персонал. Заработная плата для работников принята 10 человек имеют 8000 рублей, 6 - 10000 рублей. Итого, 140000 руб. Кроме того, должности могут совмещаться и выполняться одним лицом. Примем среднюю заработную плату 9000 руб., тогда 1026000 руб. Итого, 1166000 руб. в месяц расходы на заработную плату, а в год - 13992000 руб. Операционные расходы в год 360000 руб.

Вычтем расходы и найдем:

- 14352000 = 27932257 руб.

Необходимо учесть налог на прибыль 24% (6703741,68 руб.):

- 6703741,68 = 21228515,32 руб.

Итак, 21228515 руб. - чистая прибыль пансионата в год.

Найдем прибыль для 5-ти прогнозных лет. Предположим, что увеличение прибыли первый год составит 30%, второй - 40%, четвертый и пятый - 50%.

Найдем показатели для определения эффективности проекта.

Важнейшим показателем эффективности проекта является чистый дисконтированный доход (другие названия - ЧДД, интегральный эффект, Net Present Value, NPV) - накопленный дисконтированный эффект за расчетный период.

Для признания проекта эффективным, с точки зрения инвестора, необходимо, чтобы ЧДД проекта был положительным.

ЧДД рассчитывается по формуле:

где:- начальные инвестиции,- чистый денежный поток месяца t,- длительность проекта в месяцах,- месячная ставка дисконтирования.

ЧДД = 86930770 / (1+0,1)5 - 548639414 = - 495307653 руб.

Показатель NPV представляет абсолютную величину дохода от реализации проекта с учетом ожидаемого изменения стоимости денег. Обязательное условие реализации проекта: чистый приведенный доход должен быть неотрицательным. Для данного проекта чистый приведенный доход составляет - 495307653 руб. Это очень низкий показатель.

Индекс доходности характеризует (относительную) «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Он может рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков.

где:- начальные инвестиции,- чистый денежный поток месяца t,- длительность проекта в месяцах,- месячная ставка дисконтирования.

ИД = 86930770 / (1+0,1)5 / 548639414 = 0,1.

Этот показатель учитывает инвестиции всех участников проекта, как девелопера, так и участников долевого строительства. Так в расчете участвует общий инвестированный капитал, он имеет несколько другой смысл, чем показатель доходности. Индекс прибыльности проекта равен 0,1, а необходимое условие, что бы индекс прибыльности был больше 1. В нашем случае он не отвечает данному условию.

Сроком окупаемости («простым» сроком окупаемости) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости.

где:- начальные инвестиции,- чистый денежный поток месяца t.

Ток = 7 лет

В данном случае период окупаемости составляет 7 лет.

По данным значениям показателей эффективности проекта можно сделать вывод о том, что за анализируемый период инвестиционный проект принесет желаемые результаты для заинтересованных сторон, срок окупаемости достаточно велик, и можно предположить, что для заказчика этот проект является не только экономически перспективным, но и социально выгодным.

Заказчик имеет высокие финансовые возможности и может себе позволить возводить такие объекты, которые играют социально-важную роль в экономической сфере региона и в целом страны.

3. УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

3.1 Управление объектами недвижимости общества

Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом, анализа, выработку «лучшей и наиболее эффективной» схемы рекомендуемого управления объектом на основании анализа «наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ), а также данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз.

В общем виде основными этапами управленческой экспертизы является:

установление перечня ее предмета, объекта и задач;

разработка соответствующим им апробированных и премлемых индикаторов и решений;

подготовка рекомендаций;

При разработке системы управления объектом недвижимости следует взаимосвязанно рассматривать управляемую и управляющую подсистему. Необходимо обосновать состав тех параметров управляющей подсистемы, которые должны формироваться и отслеживаться при стратегическом, тактическом и оперативном управлении.

В управлении недвижимостью предприятия следует указать три основных уровня: стратегический, тактический и оперативный.

Стратегический уровень направлен на решение носящих долговременный и всеобъемлющий характер задач структурных преобразований объекта управления.

Тактическое управление недвижимостью осуществляют, исходя из рассмотрения других (сопутствующих или первенствующих) задач и критериев управления городом. Оперативное управление - это решение задач на уровне отдельных конкретных объектов недвижимости.

Подчеркнем наличие доминирующего критерия в управлении недвижимостью - это стремление к увеличению ее ценности. Эта доминанта управления характерна для всех уровней, условий и времен, соответствуя непреходящей ценности главной компоненты недвижимости - земли. При этом понятие увеличения ценности, сочетая количественные и качественные факторы, может претерпевать эволюции или в ряде ситуаций (например, внешних катастроф) модифицироваться в минимизацию потерь.