Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает следующие вопросы:
•
создание предприятия;
•
определение предмета целей его деятельности; реорганизация и ликвидация;
•
назначение директора (руководителя) предприятия;
•
осуществление контроля за использованием по назначению и за сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
Субъектом права оперативного управления может быть только казенное предприятие или учреждение, которое осуществляет в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.
Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Объем прав у субъекта права оперативного управления меньше, чем объем полномочий обладателя права хозяйственного ведения, и полностью определяется собственником имущества.
Казенное предприятие вправе:
• отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества;
• самостоятельно реализовывать производимую продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Олнако порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.
Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.
Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоя- тельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.
□ 3.4. История развития права собственности
Частная собственность на землю исторически почти всегда появлялась после общинной собственности и почти нигде не была абсолютной. Сделки с недвижимостью и, в частности, с землей совершались по особым правилам, различавшимся для разных стран и исторических периодов. Но всегда государство, в силу особой публичной значимости земли, в той или иной мере регулировало такие сделки.
Так, в законодательстве Солона (Афины, VI век до н.э.) было впервые употреблено выражение «ипотека», где оно означало столб, врытый в землю должника для того, чтобы всякий знал, что эта земля служит обеспечением прав кредитора. Это своеобразный первый шаг на пути к гласной системе государственной регистрации прав на недвижимость, касающийся, однако, только залога земли.
В республиканский период Древнего Рима земля республики - главное достояние граждан - находилась в общей собственности (ager publicus) и предоставлялась гражданам во владение и пользование. При этом устанавливались ограничения на максимальные размеры земельного участка для отдельного лица (закон Лициния-Секстия от 367 г. до н.э.). Целый ряд недвижимых вещей в силу того, что они находились в общественном пользовании, служили государственным целям или находились в государственной собственности - публичные вещи (res publicae), - не могли находиться в частной собственности и были изъяты из частного (гражданского) оборота.
Предоставление римским магистратом публичной вещи в аренду рассматривалось не как сделка частного права, а как административное распоряжение, что выводило ее из сферы гражданского (частного) законодательства.
Сделки с земельными участками совершались по особой сложной процедуре.
Нарушение этой процедуры могло быть основанием для признания сделки недействительной. По существу, такая процедура заменяла государственную регистрацию прав на важнейшие вещи. Рим не знал института государственной регистрации недвижимости. Исключением являлся Египет, где, начиная с I века н.э. (тогда - одна из
Римских провинций), существовала система поземельных книг, куда заносились записи о вещных правах на землю, в частности, о залоге земельных участков.
В позднем республиканском и императорском периодах Римского государства существовали государственная, общинная и частная собственность на землю, которая впоследствии стала доминирующей.
В древнегерманском праве передача прав собственности на недвижимость совершалась не иначе как посредством заявления в публичном месте - перед судом, общиной или в церкви. Этот обряд сопровождался символическими действиями и вводом во владение (инвеститура), направленными к тому, чтобы переход права как можно сильнее запечатлелся в памяти присутствующей публики.
В средние века в Германии для закрепления прав на недвижимость производились записи в особые книги. С конца XIX века (1897 г.) в Германии действует «ипотечная система». При судах ведутся ипотечные книги, содержащие описание экономического и юридического положения недвижимости, находящейся в данном округе. Каждому объекту недвижимости соответствует отдельный лист, содержащий все необходимые
Вещное право на недвижимость приобретается посредством и с момента внесения соответствующей записи в ипотечную книгу. Знакомство с содержанием ипотечных книг и получение выписок из них доступно каждому.
В России изначально не существовало частной собственности на землю.
Древнейший памятник российских законов - Русская Правда - не признает недвижимость в качестве предмета сделок. Первоначально субъектом права было не физическое лицо, а род или община, и отношение их к земле было фактическим, а не юридическим.
После крещения Руси развитию идеи частной собственности на землю, способствовала церковь - стали появляться частные церковные земли.
В отношения по передаче прав на поземельную собственность российская государственная власть начинает вмешиваться с XVI века - предписывалось при совершении таких сделок предъявлять в приказы особые документы - купчие. В VI веке акты, основывающие переход вещных прав на недвижимость, совершались специальными лицами - площадными подьячими. По совершении такого акта должна была быть записана
«крепость» (договор): в поместном приказе - если объектом была земля; в земском приказе
- если объектом был дом и двор; у воевод - если объектом была недвижимость в городах.
Приобретателю выдавалась «справка», состоявшая из описания приобретаемого имения и принадлежности его тому лицу, от которого оно отчуждалось. После взятия пошлин акт записывался в книги приказа и имение считалось «справленным».
Петр I ввел новый «крепостной» порядок с целью пресечения многочисленных злоупотреблений со стороны подьячих и, главным образом, с фискальными целями. В 1701 г. было отобрано 24 наиболее добросовестных подьячих, образовавших «Палатку
Крепостных Дел». Деятельность Палатки контролировалась Юстиц-Коллегией. Каждый акт совершался при участии правительственных органов и с привлечением к подписи свидетелей. Акты вносились в особые крепостные книги.
В 1714 г. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию -
«недвижимые имущества». Хотя в 1731 г. этот закон был отклонен, слияние поместий и вотчин, а также термин «недвижимое имущество», сохранились.
В Царствование Екатерины II с 1775 г. происходит децентрализация регистрации сделок с недвижимостью - совершение крепостных актов было возложено на губернские
Гражданские Палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. С этого момента действует следующая норма: «Если одно и то же имение будет продано двум разным лицам, то имение утверждается за тем из них, которого купчая крепость совершена прежде. В пользу же другого покупщика взыскивается с подложного продавца цена, ему заплаченная, со всеми убытками покупщика».
С 1886 г. в России действует нотариальная система совершения дел с недвижимостями.
Нотариус ведет крепостные книги и реестр крепостных дел. Крепостные книги составляются из утвержденных старшим нотариусом актов, относящихся к недвижимостям.
Реестр крепостных дел ведется по недвижимостям и для каждого объекта имеет отдельный лист, содержащий:
• название, состав, местонахождение и размер недвижимости;
• сведения о собственниках;
• ограничения права собственности;
• залоги, долги, денежные требования, обеспеченные запрещениям;
Ответственность за ведение крепостных книг и реестров возлагал на старшего нотариуса.
Сделка с недвижимостью может быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходит не иначе как по утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости.
Крепостные книги не подлежали гласности. Только с 1899 г. старшим нотариусам было предписано выдавать всем желающим справки об имеющихся на имении запрещениях.
Нотариальная система была весьма громоздкой и имела ряд недостат ков по сравнению с ипотечной системой (неопределенность момента yi репления; неопределенность момента приобретения вещного права; большие затраты времени и денег для участников сделки; недостаточная гласность). Устранить эти недостатки был призван проект Вотчинного Устава земельного кодекса Российской Империи, разработка которого велась около сорока лет и была закончена в 1893 г. К сожалению, проект этот так и не вступил в силу.
Одной из наиболее прогрессивных из существующих в настоящее время систем регистрации прав на недвижимость считается система Торренса (Torrens title), действующая со второй половины XIX века в Австралш и заимствованная целым рядом государств.
Объем правомочий собственника земли в России был различным в разные периоды российской истории.
В Московском государстве в XVI-XVII вв. получило широкое развитие поместное право, которое в экономическом смысле было жалованьем натурой за несение службы государю, а в юридическом смысле поместное право состояло из правомочий владения и пользования землей при условии несения государственной службы.
В Московском государстве существовало также вотчинное право, которое давало неограниченное право собственности на землю, позволяло обладателю такого права осуществлять полицейскую и судебную власть собирать налоги и пошлины.
Петр I установил ряд ограничений в праве частной собственности. Начиная с 1703 г., вводятся ограничения на земли, занятые лесами, порубку дуба и некоторых других пород древесины вблизи сплавных рек назначалась смертная казнь.
В 1714 г. Указом о единонаследии была прекращена обращаемость имений. В 1719 г право собственности на землю перестало распространяться на недра, добыча ископаемых стала регалией казны. Даже естественные плоды земли не были признаны принадлежащими собственнику, от Петра I до Екатерины II политика правительства колеблется то в сторону ограничений, то в сторону свободы собственности. При Екатерине
II торжествует идея абсолютной собственности на землю, включая недра под и воздушный столб над земельным участком. Кстати, именно Екатерина II ввела в своих указах и сам термин «собственность». Устраняются отграничения в пользовании и распоряжении лесами и другими угодьями. В пределах поверхности принадлежавшего ему участка собственник последнего мог даже запретить проведение над его землей телеграфных или телефонных проводов.
Однако, несмотря на достаточно продолжительный период существования частной собственности на землю в России, непосредственный производитель сельскохозяйственной продукции - российский крестьянин - только в начале XX века Указом от 9 ноября 1906 г. в результате проведедения реформы, реализующей взгляды П. А. Столыпина по вопросам о земле, был признан субъектом права собственности на землю. После революции 1917 г. в
России устанавливается государственная собственность на землю и лицам предоставляются только правомочия пользования и владения землей.
□ 3.5. Государственная регистрация прав на
недвижимость и сделок с ней
Государственная регистрация прав на недвижимость - публичный правоусанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи. «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом».
Государственной регистрации подлежат:
•
право собственности (и другие вещные права), ограничения этих прав, возникновение, переход и прекращение;
•
право хозяйственного ведения;
•
право оперативного управления
;
•право пожизненного наследуемого владения;
•право постоянного пользования;
•ипотека;
•сервитут;
•иные права.
Датой государственной регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в Реестр, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции, порядок создания и структура которых определяются субъектами РФ согласованию с Министерством юстиции России. Примерное положение об этих учреждениях утверждено
Правительством РФ.
Особый порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен
Постановлением Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31.08.2000 г. № 648.
Существенные изменения внесены в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и cделок с ним» от
21.07.1997 г. № 122-ФЗ (в редакции Федерального закона с 05.03.2001 г. № 20-ФЗ), в котором предусмотрена защита прав собственников в праве общей собственности при продаже одним из участников долевой собственности своей доли в общей собственности.
Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой со ственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.
Государственная регистрация данной сделки купли-продажи производится только в случае предоставления документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется соответствующим свидетельством или посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07. 1997 г. и Федеральным законом о государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. введены следующие новые термины определения в систему государственной peгистрации недвижимого имущества:
Кадастровый номер объекта собственности, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.
Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости представляет собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного