•
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка;
•
признать право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости;
•
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Основные положения правового института общей собственности определяются нормами главы 16 Гражданского кодекса (статьи 244 - 259).
Недвижимость, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц
, принадлежит им на праве общей собственности. Различают недвижимость в общей собственности с выделением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без выделения таких долей (совместная собственность).
Чаще всего общая собственность на недвижимость является долевой. Если доли участников долевой собственностине могут быть определены на основании закона и не усановлены соглашением всех её участников, доли считаются равными.
Если участник долевой собственности осуществляет за свой счёт неотделимые улучшения недвижимости, то он имеет право на соответствующие увеличение своекй доли в общей собственности. Распоряжение объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности может продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю.
Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов' которые проводятся, если выделение доли в натуре невозможно, или если против выделения остальные участники долевой или совместной собственности.
Если преимущественное право покупки доли нарушено, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Аналогичные правила применяются при отчуждении доли по договору мены.
Право хозяйственного ведения или право оперативного управления иму-
ществом
, в отношении которого собственником принято решение о закреплении этого права за унитарным предприятием, казенным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Если права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс переходят к другому собственнику государственного или муниципального имущества, то предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество.
Право пожизненного наследуемого владения (гл. 17, статьи 265 - 270) земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. По действующему в настоящее время законодательству субъектом права пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть только гражданин, т.е. физическое лицо, которое имеет правомочия владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка вправе:
• возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество в соответствии с установленными законодательством правилами, приобретая на него право собственности;
• передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Право постоянного (бессрочного, т.е. без установления срока) пользования
земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
Если право постоянного пользования земельным участком приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества, то он не является собственником земельного участка, на котором расположены такие здания и сооружения.
При реорганизации юридического лица данное право переходит в порядке правопреемства.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Оно вправе:
• самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым назначением;
• передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.
Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется.
Право пользования, устанавливаемое сервитутом, всегда меньше объема прав собственника, поскольку оно ограничено строго целевым использованием. Сервитут не распространяется на правомочие распоряжения вещью, которое всегда остается за ее собственником.
В Гражданском кодексе нормы, регулирующие сервитутное право, содержатся в статьях 274 - 277.
«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».
В соответствии со статьями 274 - 276 Гражданского кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Основные характеристики сервитута:
• устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка;
• подлежит регистрации в общепринятом порядке;
• если соглашения об установлении или условиях сервитута не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке;
• является предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен;
• может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен;
• если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник участка вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Различаются сервитуты «положительные» и «отрицательные». Положительный
сервитут - право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через соседний
«служащий» земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами и т.п. Отрицательный сервитут - право требовать от собственника участка воздерживаться от некоторых видов его использования. Например, право требования о невозведении на участке зданий или строений либо о возведении только таких, которые не могут препятствовать доступу на «господствующий участок» света и воздуха («сервитут света и воздуха») или портить вид («сервитут вида») и т.п.
Если права на земельный участок, обремененный сервитутом, переходят к другому лицу, сервитут сохраняется.
Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
3.3. Виды прав на недвижимость, подлежащую
оценке
Вещное право дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолютным правам. В зависимости от объема власти существуют различные виды вещественных прав:
• см. статью 21 ТК;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);.
• право постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком
(статья 268);
• сервитут (статьи 274, 277);
• право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296);
• иные вещные права, которые могут быть введены указами Президента Российской
Федерации.
Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без посредничества других лиц.
Объект вещного права - вещь в материальном значении этого слова.
Все иные вещные права, за исключением права собственности, являются правами на чужие вещи.
Основные характеристики вещного права на имущество:
•
право принадлежит лицам, не являющимся собственниками этого имущества;
•
при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещное право не прекращается;
•
права защищаются от нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса РФ.
Оценка прав. Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.
Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления. В соответствии со ст. 12 Конституции «органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти», следовательно, муниципальная собственность не является государственной.
Последнее утверждение не относится к Москве, так как ст. 6 Устава города Москвы установлен «двойной статус представительного и исполнительного органов власти города
Москвы, согласно которому эти органы одновременно являются органами городского
(местного) самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской
Федерации и обладают всеми законодательно установленными полномочиями указанных органов». Таким образом, в Москве термины «государственная собственность» и
«муниципальная собственность» имеют одинаковое удержание, что закреплено положениями пунктов 19, 20 и 21 статьи 11 Устава города Москвы.
Действующий Гражданский кодекс устанавливает, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Содержание понятия «государственная собственность» ни в ГК, ни в иных федеральных законах не раскрыто.
В Основном законе города Москвы - Уставе города Москвы – дано определение понятия
«государственная собственность Москвы»: «Государственная собственность Москвы - собственность населения Москвы, которой согласно законодательству Российской
Федерации от имени города Москвы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться органы дарственной власти города Москвы как субъекта Российской Федерации.
Это определение в значительной мере разъясняет вопрос о содержании понятия
«государственная собственность». Субъектом права государственной собственности является население как коллективный собственник государственной собственности.
Частная собственность - имущество частных лиц, т.е. физических (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.
Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различных по содержанию термина: «собственность» и «право собственности» (смысл последнего рассматривается в подразделе о вещных правах).
Часто встречающимся в практике видом общей собственности является собственность
крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.
Доли членов крестьянског (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.
Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства может производиться при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям. Общее имущество подлежит разделу по тем же правилам, которые предусмотрены для раздела общей собственности.
Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому)
хозяйству, при выходе одного из его членов и
з
хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собст венности на это имущество.
Особенности права собственности на жилое помещение.
Всоответствии с нормами главы 18 Гражданского кодекса (статьи 288 - 293) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии со значением такого помещения:
• для личного проживания и проживания членов его семьи;
• для проживания других лиц на основании договора аренды.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Использование жилого помещения для предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода помещения в нежилое.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
•
общие помещения дома;
•
несущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома или передавать эту долю отдельно от права собственности на квартиру.
Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом собственники квартир могут образовывать товарищество собственников квартир
(жилья), кототрое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ... 41