ГЛАВА
5
Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание
Наличие необходимой информации позволяет оценщику комплексно по, дойти к процессу
оценки и точно обосновать итоговую величину стоймя сти.
Для определения объема требующейся информации необходимо:
1. Изучить договор об оценке
(техническое задание на проведение работ).
2. Провести интервью с заказчиком и собственником.
3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.
Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.
В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 5.1).
Рис.5.1. Необходимая для оценки информация
Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.
Пример общей информации:
«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена.
Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограниничено.
Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.
Пример специальной информации:
«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату оценки 130 долл. США».
Формирование массива внешней информации начинается со сбора мак- роэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.
На макроэкономическом уровне исследуются:
1. Экономические показатели:
• темпы экономического роста;
• уровень инфляции;
• индекс деловой активности;
• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
• изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;
• уровень доходов населения и другие факторы.
2. Политические и социальные факторы:
лабильность и прогнозируемость политической ситуации;
• Доверие правительству;
приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.
Основные источники внешней информации
:
•
Программы Правительства и прогнозы.
•
Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике)
•
Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный
Банк, Международный Валютный Фонд).
•
Аналитические обзоры информационных агентств (информационно АК&М,
РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).
5. Электронные информационно-поисковые системы.
6. Периодическая экономическая печать.
Анализ
конъюнктуры
рынка
недвижимости.
После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализи вать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. И ее дование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости - э процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недв жимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).
Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегменташи рынка.
Основные сегменты рынка недвижимости:
• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и ее оружений);
• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости
(рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);
• в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и не доходной недвижимости);
• в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);
• первичный и вторичный рынок.
Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.
2. Динамика коэффициента загрузки;
3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
• состояние и перспективы развития сегмента рынка;
• цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;
• уровень эксплуатационных затрат;
• среднерыночный уровень занятости недвижимости;
• уровень возможных прочих доходов;
• налоговое окружение.
5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:
• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и стр ительных организаций;
• индексы цен в строительстве;
• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушенияения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
• прочая информация.
Основные источники информации.
1. Специализированные справочники и программные комплексы
(Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика:
Промышленные здания», «Жилые дома» и
Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).
2.Информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.
4. Интервью с собственником и управляющим объекта.
Длинные динамические ряды индексов цен, на основе которых может быть построена эпюра индексов цен, публикуются, например, в ежеквартальном информационно- аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
Для оценки стоимости воспроизводства объекта недвижимости может быть разработана смета строительства на основе проектной документации, ведомости объемов работ, обширной нормативной, информационнойпрограммной базы. Кроме этого необходимо знать технологию строительства, поскольку только при разработке смет профессиональными сметчиками можно получить достоверные результаты оценки стоимости воспроизводства зданий и сооружений.
Для расчета величины базисной стоимости и для внесения поправок в этот показатель используются Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств и утвержденные Госстроем СССР 14.07.1970 г.
(УПВС), прошедшие экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованные с Госстроем СССР.
Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969г. Общая часть
УПВС определяет методику расчета стоимости с использованием сборников, вводит систему поправок к базисному показателю. Сборники УПВС зданий и сооружений состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства,
и содержат восстановительную стоимость 1м
3
строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м
2
площади стенда, 1 м
3
фундамента и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе климатического района, указанного в технической части Сборника.
Восстановительная стоимость указанных укрупненных показателей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно- изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за передвижной характер работ и др.
Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений определенной отрасли народного хозяйства или промышленности включают данные по зданиям и сооружениям, являющимся специфическими для данной отрасли.
Сборники укрупненных показателей стоимости строительства – это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московской области) и включают все прямые затраты, и накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и 1984 г.
Преимущество использования сборников УПВС и УПСС - в хорошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели предусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.
Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оценщиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. ( в средне по отраслям промышленности и регионам
К
84/69
равен 1,17). Коэффициен утверждены постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.
В связи с развитием рыночных отношений, расширением экономических международных связей, использованием в отечественной строительной практике зарубежных проектных решений в последние годырезко возросла потребность в
информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость.
Зарубежные справочники (Means and Swift «Marshal Valuation Service: The Building
Cost People» и др.)
дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в
соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.
Российских оценщиков интересует стоимость строительства при ведении зарубежных проектов в конкретном регионе российскими рабочими и из российскихматериалов.
Для корректного пересчета долларовых цен в рубли для конкретных регионов
Российской Федерации необходима информация о паритете покупательной способности валют на национальных строительных рынках. Такие расчеты необходимы, например, при создании совместных предприятий, в уставный капитал которых российская сторона вкладывает здания и сооружения, поскольку использование курса доллара США в рублях по данным Банка России будет приводить к занижению рыночной стоимости вклада российской стороны.
Паритеты покупательной способности валют. Специальное издание
КОИНВЕСТ серии
«Справочник оценщика» - «Паритеты Покупательной
Способности Валют на национальных строительных рынках» - дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R.S. Means Co,
Marshall & Swift и др, в текущий уровень цен в рублях в рассматриваемом регионе Российской Федерации.
В США фирма R.S. Means проводит мониторинг цен в строительстве и промышленности, анализирует и публикует данные о затратах на строительство зданий и их конструктивных элементов. КО-ИНВЕСТ на основе всесемирно известного справочника Means Building
Construction Cost Data подготовлено русское издание - «Сборник расценок на строительство зданий».
Рассмотрим использование электронных средств коммуникаций. Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (on-line) каналам информационных агентств
REUTERS, AK&M, РосБизнесКонсалтинг и др.
1
Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством ITERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН)
С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER, можно посмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлтерских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.
Рассмотрим возможность получения информации через поисковую систему RAMBLER.
Для начала работы с данной системой необходимо указать адрес: http: // www. rambler/ru/.
После завершения соединения с узлом системы на экране монитора появляется
Заставка системы - Заставка 1. Для выбора предложено почти тридцать сайтов, в том числе сайт по недвижимости. Выбрав данный сайт на экране появляется Заставка 2. Для выбора пользователя представлено более 200 сайтов по недвижимости. Сайты сгруппированы в группы (1-2о 21-40, 41-60,..., 181 и т.д.) и расположены в порядке убывания частоты посещений. При посещении сайта можно ознакомиться с информацией представленной на нем.
Получить информацию можно путем запроса. Предположим, необходимо получить информацию о предложении нежилой недвижимости. На Заставке 2 введен запрос: нежилая. Обратите внимание - поиск необходимо осуществлять в представленных сайтах
(дана команда: Искать в Тор 100). Результатом такого поиска является Заставка 3.
Если для работы информации недостаточно, система предлагает получить полный архив данных в формате электронных таблиц Excel. Результатом запроса архива будет
Заставка 4. Представленная информация может быть расширена при обращении к специалисту риэлтерской компании.
Информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями.
Преимущество риэлтерских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлтерскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости.
Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.
Компьютерные программы. Особое внимание заслуживает внедрение компьютерных программ, позволяющих автоматизировать процесс оценки недвижимости. Такие программы получили распространение на рынке США и используются ипотечными компаниями. Работа данных программ обеспечивается наличием развитых баз данных по операциям с объектами недвижимости.
В России разработаны аналогичные программные продукты, например программный комплекс «VALMASTER» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным и затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой информации.
Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний
КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ.
Программный комплекс «Оценка промышленных зданий»
разработав в 1997 г. компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания».
Главные задачи, решенные комплексом:
•
автоматизация поиска одного или нескольких зданий-представителей по заданным объемно-планировочным, конструктивным параметрам и отраслевой принадлежности оцениваемых зданий;
• автоматизация всей процедуры корректировок базисной стоимости, учитывающая несоответствия оцениваемого объекта объекту-аналогу по всем рассматриваемым параметрам: экономическим, регионально-природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства.
Возможности программы:
•
использование при пересчете базисной стоимости в уровень текущих цен индексов цен в строительстве КО-ИНВЕСТ или других индексов;
•
осуществление просмотра и распечатки любого табличного и графического материала о зданиях-представителях по отдельным отраслям промышленности и по заданным кодам зданий;
•
возможность использования личной информационной базы оценщика с данными об оцененных объектах.
Результат использования программного комплекса - радикальное ускорение и повышение достоверности оценки.
Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно- планировочные особенности оцениваемых объектов.
Внутренняя информация в данном контексте представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:
• данные о юридическом положении объекта;
• данные о физических характеристиках объекта;
• данные о состоянии земельного участка;
• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.
Источники дополнительной информации:
• интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;
• внутренняя документация;
•осмотр и техническая экспертиза объекта.
Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени
отвечает требованиям достоверности.
Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией: