•юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора раенды земельного участка);
• технические паспорта
(паспорт
Бюро
Технической
Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;
• данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.
Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.
Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.
Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки. а также не разглашать
конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения
оценки
объекта
оценки,
за
исключением
случаев,
пре
усмотренных
законодательством Российской Федерации.
Осмотр объекта.
Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.
Перед началом осмотра следует:
• ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;
• провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.
Изучение технической документации позволяет установить:
• основные изменения, внесенные в проект;
• проводилась ли реконструкция;
• даты текущих и капитальных ремонтов;
• аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.
Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.
При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в
каком состоянии находитится оценивемый объект: в эксплуатации, на
консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного
оборудования и т.д.
Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в
Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе посвященной затратному методу.
При визуальном осмотре необходимо:
•
провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;
•
зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)
Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передачетехнической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.
По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться
Заказчику.
Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.
Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо усановить точное
наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского
учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же
объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительноц стоимости.
Необходимо указывать дату оценки в соответствии с Законом «Об оценочной
деятельности» профессиональными стандартами. Дата оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.
При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объект повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.
Описание объекта оценки при составлении отчета
.
Описание района земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть отчет об оценке. Основная цель данного описания - выявление всех достойно и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.
Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного райо- на, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инф- раструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.
Описание земельного участка и прилегающих территорий - это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:
• размеры земельного участка:
• форма земельного участка;
• рельеф и почвы;
• землепользование.
Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания w точников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекть типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает
• наименование объекта;
• год постройки;
• дату последнего капитального ремонта;
• общую площадь;
• полезную площадь;
• количество этажей;
• описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице посадочных мест в ресторане и т. д.
• описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.
При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется
указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной
схемы, указать фактическое использование объекта на дату оценки.
Таблица 5.1
Характеристика объекта
Примеры
Сегмент рынка
Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости
(офисная, складская, многофункциональная), рынок производственных помещений
Текущее использование
Магазин, офис, склад, кафе, ресторан, универсальное производственное помещение, многоквартирный дом, одно- семейный дом
Вид данных
Сделка, предложение, спрос, оценка
Юридическое описание
Регион
Район
Адрес
Право собственности на здание
Полное право собственности, право аренды, право владения, право распоряжения, иное
Право собственности на земельный участок
Полное право собственности, право аренды, иное
Обременение
Площадь участка
Зона
Производственная, зона исторической застройки и т.д.
Сервитуты
Форма
Прямоугольная, квадратная, неправильная, иное
Топография
Ровный, пологий склон, крутой склон, иное
Состояние участка
Не разработан, расчищен и спланирован, разработан, имеются посадки, иные условия
Характеристика объекта
Примеры
Неблагоприятные условия окружающей среды
Возможно затопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, близость залегания грунтовых вод возможны оползни, сейсмичность (баллов), иное
Транспортная доступность участка
(выбор нескольких значений)
Главная автодорога, вторстепенная автодорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, пересечение главной и второстепенной дорог; наличие ж/д подъезда/станции; наличие морского/речного причала, иное
Качество дорог
С твердым покрытием, грунтовая
Состояние дорог
Хорошее (ремонт не требуется); удовлетворительное
(требуется ремонт); плохое (требуется капремонт); строятся
Доступные инженерные коммуникации
Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть
Здания
Год постройки
Первоначальная балансовая
Год последнего капитального ремонта
Количество этажей
Общая площадь
Полезная площадь
Строительный объем
Площадь застройки
Техническое состояние
Хорошее (износ < 20%); удовлетворительное (износ 21-40%); неудовлетворительное (износ 41-60 %); ветхое
(износ 61-80 %); негодное (износ > 80% незавершенное строительство
Группа капитальности
Фундаменты
Железобетонные, бетонные, бутовые, кирпичные, деревянные, каменные
Стены
Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или ж/б каркас с заполнением, сборно-щитовые, глинобитные
Характеристика объекта
Примеры
Колонны и столбы
Стальные, железобетонные, кирпичные, деревянные
Перекрытия
Железобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированные
Кровля
Из оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материалов
Степень огнестойкости
Коммунальные услуги
Электроснабжение, вода холодная, вода горячая, канализация, газ, центральное отопление, телефон
Дополнительные постройки
Дополнительные удобства
Помещения
Размещение в здании
Этаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак
(мансарда), иное
Отделка
«Евростандарт», сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иное
Вход
С улицы, со двора
Вид из окон
На улицу, во двор, в сад/парк, в стену, иное
Количество телефонных линий
Сведения о доходах
Вид арендной платы
1 кв.м, место, все помещение
Вид договора аренды по сроку
Помесячный, краткосрочный (<1 года), среднесрочный (1-5 лет), долгосрочный (>5 лет)
Вид арендной платы
Постоянная, переменная, индексируемая, пересчитываемая (% от стоимости собственности), процентная (мин. + % от стоимости бизнеса)
Ставка аренды
Количество платежей в году
1
Потери арендной платы
Операционные расходы (всего), в том числе
Налоги
Страховые взносы
Капитальный и текущий ремонт
Коммунальные услуги
Содержание территории
Характеристика объекта
Примеры
Зарплата персонала
Расходы на управление
Обеспечение безопасности
Прочие
Расходы на замещение
Дата оценки
Вид оцениваемой стоимости
Стоимость
Дата предложения/продажи
Цена предложения
Цена продажи
Маркетинговое время
Условия продажи
Рыночные, ниже рыночных, выше рыночных, иные
Условия финансирования
Рыночные, ставка ниже рыночной, ставка выше рыночной, иные
Доля заемных средств
Сумма займа
Срок погашения
Норма процента
Таблица 5.2
Описание местоположения объекта
Место нахождения объекта
Город, центр, окраина, новостройка, пригород, сельская
Время до центра на общественном транспорте
Время до центра на личном транспорте
Расстояние до остановок общественного транспорта
Ближайший город
Расстояние до ближайшего города
Расстояние до ближайшей автомаги- страли
Расстояние до ж/д станции
Ближайшее окружение
Границы окружения
Типичное использование окружения
Жилье, административные, коммерческие, промышленные, смешанные
Основной тип застройки
Уличная, плотная с разрывами, отдельно стоящее здание, микрорайон
О с н о в н о й т и п з д а н и й
Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные
Качество застройки
Старый фонд (до 1917 г.), старый фонд после капремонта, здания постройки 1918-1957 гг., здания постройки 1957-1964 гг., после 1964 г., новостройки
П о л н о т а з а с т р о й к и
Менее 25%, 25-75%, свыше 75%
Этажность застройки
Многоэтажная, малоэтажная, смешанная
Соцмальная инфраструктура
(выбор нескольких значений)
Наличие рабочих мест, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общест- венного питания, предприятия бытового обслуживания, зоны отдыха, спортивные сооружения, иное
Объекты повышенной опасности
Благоустройство территории
Зеленые насаждения, детские площадки, гаражи, автостоянка, освещение, тротуары
Источник информации
Примечания
Таблица 5.3
Описание состояния объекта оценки для ориентировочной оценки физического износа зданий
Физический износ, %
Состояние несменяемых конструкций зданий
Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20
Повреждений и деформаций нет.
Нет также следов устранения дефектов
Полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке
21-40
Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет.
Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках
Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
Физический износ, %
Состояние несменяемых конструкций зданий
Состояние внутренних конструктивных элементов
41-60
Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искрив- лений горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками
Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся внов дельные отставания покрытия
(паркета, плиток).
Большое повреждений ступеней
61-80
Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей.
Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали
Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями
81-100
Здание в опасном состоянии.
Участки стен разрушены, деформированы в проемах.
Трещины по перемычкам, про- стенкам и по всей поверхности стен.
Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен
Полы с большими перекосами лонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутреи отделка полностью разрушена
Контрольные вопросы
1. Какие документы являются основанием для проведения оценки?
2. Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?
3. Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники информации могут использоваться при этом?
4. Что собой представляет внутренняя информация?
Каков источники ее получения?