Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости,контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки.
Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально- техническими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оценки. В случае если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.
Кадастровая оценка земель лесного фонда проводится для обоснования платы за землю.
1 ... 17 18 19 20 21 22 23 24 ... 41
Объект кадастровой оценки - лесные земли, находящиеся в промышленной эксплуатации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе тносятся леса ограниченного режима пользования, расположенные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей.
Третью группу составляют леса, расположенные в многолесных районах, предназначенные для постоянного использования.
Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые выделяютчся на основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Границы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.
В качестве основных показателей при кадастровой оценке лесных земель установлены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оценочные затраты, оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учитывается дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, -ягоды, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хозяйства, а также экологические функции леса.
Кадастровая оценка лесных земель проводится в следующей последовательности. Для каждой оценочной зоны разрабатываются индикационные таблицы базовой продуктивности типов леса ( в натуральном выражении) с учетом структуры древостоя. Продуктивность леса характеризуется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки (м
3
/га) под структурой древостоя понимают показатели долей древесных по в общем запасе древостоя.
Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении ределяется как произведение базовой продуктивности в натуральном ражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ставку платы за древесину.
Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель опред, ляется путем умножения показателя оценочных затрат на норматив п табельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса.
Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.
Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определяется как разность между показателем базовой продуктивности древесины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Годовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифферениального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного пользования.
Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.
Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путем деления показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализации, установленный в размере 0,02 (2%).
Контрольные вопросы
1. Приведите развернутое определение земельного участка.
2. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?
3. Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федерации?
4. Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных участков в Российской
Федерации?
5. Из каких категорий земли состоит земельный фонд Российской Федерации?
6. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельного участка?
7. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости земельного участка?
8. На каких принципах оценки базируется доходный подход?
9. Какие основные этапы включает метод капитализации дохода при оценке земельного участка?
10.Какие методы используются для расчета ставки капитализации при делении стоимости земли?
11.Для оценки каких земельных участков может быть использована техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок?
12.В чем состоит экономическое содержание сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка?
13. Какие основные этапы включает метод сравнения продаж при оценке земельных участков?
14 Что такое сегментирование земельного рынка?
15 Какие элементы сравнения используются при оценке земельных участков?
16. В чем состоят преимущества и недостатки способов сравнения продаж по элементам и единицам сравнения?
17. В чем заключается экономическое содержание метода переноса
(со отнесения)?
18. Раскройте экономическое содержание затратного метода оценки земельных участков и сферу его применения.
19. На каких принципах оценки базируется затратный подход к определению рыночной стоимости земли?
20. Из каких основных этапов состоит метод изъятия?
21. В чем заключается экономическое содержание метода определения затрат на освоение?
22. Какие этапы расчета рыночной стоимости земли включает метод определения затрат на освоение?
23. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?
24. Какие работы проводятся оценщиком при определении кадастровой стоимости земель поселений?
25. Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой оценки городских земель?
26.В какой последовательности проводится кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в
Российской Федерации?
27.Какие базовые показатели кадастровой оценки сельскохозяйственых угодий рассчитываются на первом межрегиональном этапе?
29. Какие показатели учитываются при расчете кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на втором этапе внутри субъекта Российской Федерации?
30. Какие показатели учитываются при определении кадастровой стомости земель лесного фонда?
Тесты
1. Оценка земельных участков может проводиться с целью:
а) определения налогооблагаемой базы;
б) вовлечения земельных участков в активный рыночный оборот;
в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;
д) во всех вышеперечисленных случаях.
2.К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты?
а) к землям сельскохозяйственного назначения;
б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;
в) к землям поселений;
г) землям природоохранного назначения;
д) все ответы неверны.
3.При определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка учитываются:
а) физические возможности для предполагаемого использования;
б ) правовая обоснованность предполагаемого использования;
в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;
г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;
д) все вышеперечисленное.
4.При оценке застроенного земельного участка по технике остатка дохода для земли используются все нижеперечисленные показатели, за исключением:
а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком и расположенным на нем зданием;
б) нормы дохода на капитал для земельного участка;
в ) нормы возврата капитала для земельного участка;
г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;
д) используются все вышеперечисленные показатели.
5.Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназнченного под многоэтажную жилищную застройку в городе?
а) местоположение;
б) плодородие почвы;
в) величина доходов населения;
г) инженерно-геологические характеристики земли;
д) все факторы оказывают существенное воздействие.
Раздел 3 Особенности процесса оценки недвижимости в условиях современногоь российского рынка
ГЛАВА
11
Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
Период окупаемости. Чистая текущая стоимость. Ставка доходности инвестированного
капитала. Внутренняя ставка доходности. Модифицированная ставка доходности. Ставка
доходности финансового менеджмента
Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.
Потенциальному собственнику необходимо:
• определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;
• рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;
• оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока,формируемого конкретным объектом собственности.
Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта.
Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:
•
ситуация на рынке инвестиций;
•
состояние финансового рынка;
•
профессиональные интересы и навыки инвестора;
•
финансовая состоятельность проекта;
•
геополитический фактор и т.д.
На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:
Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?
Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?
Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.
Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.
Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей.
1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Э )
где П - годовая прибыль;
К - капитальные вложения.
2. Срок окупаемости (Т)
3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Э), основанный на минимизации приведенных затрат,
где К - капитальные вложения по каждому варианту;
С - текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;
Е - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.
Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.
Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:
• изменение стоимости денег во времени;
• инфляционные процессы;
• возможность альтернативного инвестирования;
• необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.
Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты п проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момен осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.
Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оцен ка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с дргими альтернативными инвестициями.
Оценка инвестиционной привле-льности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:
1) срок (период) окупаемости;
2) чистая текущая стоимость доходов;
3) ставка доходности проекта;
4) внутренняя ставка доходности проекта;
5) модифицированная ставка доходности;
6) ставка доходности финансового менеджмента.
Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.
□ 11.1. Период (срок) окупаемости вложений в
недвижимость
Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Схема расчета срока окупаемости:
1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;
2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;
3) определить срок окупаемости (Т
ок
) по формуле где
T
1
- число лет, предшествующих году окупаемости;
НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;
ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.
Пример. Объект недвижимости «Восток» требует вложений в размере 2000, доходы составят: в первый год - 450, во второй - 500, в третий -600, в четвертый - 800, в пятый - 900 (табл. 11.1).
Ставка дисконтирования - 5%.
Таблица 11.1
Расчет срока окупаемости
Период, год
0 1
2 3
4 5
Денежный поток
Дисконтированный денежный поток
Накопленный дисконти- рованный денежный поток
(2000)
(2000)
-2000 450 429
-1561 500 454
-1117 600 518
-599 800 658
+59 900 705
Т
ок
=3 +
599
=
3,9 года.
658
—■—_
Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.
При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.
Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости
должен быть меньше периода пользования заемными средствами,
устанавливаемого кредитором.
Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств.
Недостатки показателя:
1. В
расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя.
2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.
□ 11.2. Чистая
текущая
стоимость доходов
Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.