□ 13.2. Практический пример
внесения поправок
Рассмотрим оценку промышленного здания с использованием
Справочника оценщика КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания» и корректирующих коэффициентов к этому справочнику, опубликованных в журнале «Индексы цен в строительстве» за июль 2000 г.
Исходные данные об оцениваемом здании:
Местоположение г. Самара
Год ввода в эксплуатацию 1985
Отраслевая принадлежность
Машиностроение
Назначение
Строительный цех
Строительный объем 110 000 м
3
(без подвала)
Общая площадь 26 280 м
2
Число этажей
5
Преобладающая высота этажа 4,2 м
В здании имеется подвал площадью 2000 м
2
, объем подвала - 7200 м
3
Конструктивные решения:
Фундаменты
Монолитные
Каркас, перекрытия и покрытия
Сборный железобетон
Стены
Панельные и кирпичные
Перегородки
Кирпичные
Заполнения оконных проемов
Деревянные оконные блоки
Кровля
Рулонная
Полы
Керамическая плитка и бетонные панели
Используемое оборудование - здание оборудовано системами водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции и электроосвещения.
Отделка помещений - окраска масляной и водоэмульсионной красками.
Одна стена здания площадью 760 м
2
является смежной с соседним корпусом.
В качестве здания-аналога, приведенного в
Справочнике, рассматривается производственный корпус завода приборостроения (код
4.09.011).техническая характеристика здания и стоимостные показатели в уровне цен на 1 января 1997 г. (с учетом деноминации) приведены в табл. 13.1 и
13.2.
Таблица 13.1
Справочные показатели по зданию-аналогу
Техническая характеристика здания
Назначение и общая характеристика здания
Объем, тыс. м
3
Общая пло- щадь, тыс. м
2
Особенности конструктивного ре- шения
Класс конструк- тивной системы
Класс каче- ства
Код здания
ПРОИЗВОДСТ-
ВЕННЫЙ КОРПУС
ЗАВОДА Здание 4- этажное, с 6-этажной слу-жебно-бытовой пристройкой
72,938 13,113
Фундаменты монолит- ные железобетонные стаканного типа, желе- зобетонный фунда- мент.
Балки монолитные и сборные железобетон- ные. Каркас сборный железобетонный.
Перекрытия и покры- тия то же. Стены панельные лег- кобетонные кирпич- ные.
Перегородки сборные железобетонные, кир- пичные гибкие.
Проемы оконные - деревянные спаренные блоки, дверные - де- ревянные блоки.
Кровля четырехслой- ная рулонная. Полы мозаичные, це- ментные, кислото- упорные, керамиче- ская плитка, бетон,
ПХВ
КС-4
У
4.09.011
А: Производственная 63,485 10,485 часть: сетка колонн
6 х 9 м
Б: Бытовая часть: 9,453 2,628 сетка колонн 6 х 6 м
Таблица 13.2
Конструкция и оборудование
Справочная стоимость 1 м
3
объема здания тыс. руб. %
Здание в целом
Строительные конструкции: фундаменты каркас стены наружные и внутренние перегородки перекрытия и покрытия кровли заполнение проемов полы отделка прочие
Особо строительные работы
Инженерное оборудование: отопление, вентиляция, кондиционирование водопровод и канализация электроосвещение слаботочные устройства прочие
476,9 30,79 31,17 41,89 15,26 83,34 10,15 15,88 82,89 31,04 21,14 17,39 72,117 2,8008 16,7 3,21 1,1 100,0 6,5 6,5 8,8 3,2 17,5 2,1 3,3 17,4 6,5 4,4 3,6 15,1 0,6 3,5 0,7 0,2
Решение вопроса об объеме работ по корректировке справочных стоимостных показателей принимается на основе сопоставления параметров оцениваемого здания и здания-аналога (табл. 13.3).
Поправка на разницу между объемом оцениваемого здания и здания- аналога определяется в зависимости от значения показателя где V
0
и V a
- объем оцениваемого здания и здания-аналога соответственно.
Тогда
110000-72 938 .
100%
= 37062 · 100%= 33,69%
110 000 110 000
Поправочные коэффициенты К
0
, учитывающие различие в объемах оцениваемого здания (V
Q
) и здания-аналога (V
а
), применяются при разни в объеме более ± 30%.
Величина поправки К
о
определяется по табл. 13.4 и составляет 0,87.
Таблица 13.3
Сопоставление параметров оцениваемого здания и здания-аналога
Характеристики и параметры здания
Оцениваемое здание
Здание-аналог
Необходим ость кор- ректировки по зданию- аналогу
Отрасль промышленности
Назначение здания
Машинострои- тельный цех
Машиностроитель- ный производствен- ный корпус
Объемно-планировочные и функ- циональные параметры
Строительный объем, м
3 110 000 72 938
+
Общая площадь помещений, м
2 26 280 13 113
+
Число этажей в основной части здания
5
Преимущественно 4
Преобладающая высота этажа
4,2 4,8 и 6
+
Преобладающий поперечный пролет, м
9 9
Тип (мостовые, подвесные) и грузоподъемность кранов, т
—
—
Объем подвалов, м
3 7200
-
+
Наличие фонарей
-
-
Со скольких сторон здание имеет наружные стены (т.е. здание от- дельностоящее или пристроенное)
Одна стена общая с сосед- ним цехом
Отдельно стоящее здание
+
Особые функциональные отличия здания (герметичность, немагнит- ность, электронная гигиена, сверх- чистота и т.п.)
Преобладающий материал: вертикальных несущих конструкций горизонтальных несущих конструкций наружных стен перегородок заполнения проемов кровли полов потолков прочих конструкций
Сборный железобетон
Тоже
Железобетонные панели Кирпич
Деревянные
Рулонные
Керамическая плитка и бетонные панели
Сборный железобетон
Тоже
Железобетонные панели, кирпич
Сборный железобе- тонный кирпич
Деревянные спарен- ные блоки Рулонные
Мозаическая кера- мическая плитка, бетонные панели
Класс конструктивной системы здания
КС-4
КС-4
----------
Наличие (+, -) и особенности ин- женерного оборудования здания: водоснабжение холодное водоснабжение горячее противопожарное водоснабжение канализация
+ + + +
+ + +
+
Продолжение
Характеристики и параметры здания
Оцениваемое здание
Здание-аналог
Необходи- мость кор- ректировки по зданию- аналогу отопление вентиляция приточная вентиляция вытяжная кондиционирование воздуха электроосвещение слаботочные устройства лифты
+ + +
+ +
+
+ +
+ +
Класс качества здания
Улучшенный
Улучшенный
Месторасположение
Самарская обл.
Московская обл.
+
Таблица 13.4
При V
0
> V
a
При V
0
< V
a
V
0
> V
a · 100%
V
0
K
0
V
0
> V
a · 100%
V
0
K
0 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 0,87 0,87 0,87 0,87 0,87 0,87 0,87 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 1,15 1,15 1,16 1.17 1,19 1,2 1,2 1,21 1,21 1,22 1,22 1,23 1,23 1,24
1 ... 20 21 22 23 24 25 26 27 ... 41
ГЛАВА
14
Оценка влиянияэкологических
факторов на стоимость недвижимости
Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимо-
сти и их экспертиза. Экономический ущерб от загрязнения окружающей
среды (экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижимости.
Стоимостная структура экономического ущерба от загрязнения окру-
жающей среды. Методика «валовых выбросов» для определения экономи-
ческого ущерба от загрязнения. Методика «концентраций» для определе-
ния экономического ущерба от загрязнения. Индексы качества окружа-
ющей среды в системе оценки стоимости объекта недвижи-
мости
Качественное состояние природно-антропогенной окружающей сре- ды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимос- ти. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на терри- тории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание, зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают (а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти цены.
Такое положение связано с затянувшимся экономическим кризисом, что объективно предопределило существенный спад ценности экологичес- ких благ, а также с недостаточно высокой экологической культурой кон- трагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время сделки с недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный характер. А это тре- бует от профессионального оценщика недвижимости адекватного отра- жения влияния экологических факторов (позитивных и негативных) на сто- имость недвижимости. В данном случае профессиональный оценщик выс- тупает в роли некого «ретранслятора» тех искажений ценности экологических благ, возникающих на рынке недвижимости. В частности, он может реализовать оценку влияния негативного экологического фак- тора на стоимость недвижимости с помощью расчета экономического ущерба, причиняемого объекту недвижимости, используя значения зат- рат (предельных) на предотвращение и компенсацию воздействия негативного экологического фактора на объект недвижимости.
Взависимости от поставленной задачи оценки влияния экологичес- ких факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уров- ня точности проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ори- ентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассмат- риваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, специалистов по антикоррозионной защите и санитарной гигиены и т.д.).
Второй подход базируется на возможности использования профессиональ- ным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических фак- торов на стоимость недвижимости.
□ 14.1. Основные экологические факторы,
влияющие на стоимость недвижимости и их
экспертиза
Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это сово- купность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не яв- ляющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эф- фективность и полезность использования объекта недвижимости.
В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые.
Управляемые факторы:
• уровень чистоты потребляемой воды;
• лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;
• режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.
Неуправляемые экологические факторы:
• тип почв;
• рельеф местности;
• ветровой режим;
• температурный режим;
• сейсмичность территории;
• загрязнение воздушного бассейна;
• шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п.
Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно – технического прогресса и социально – экономического развития конкретного региона. Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.
При оценке недвижимости экологические факторы необходимо рассматривать как метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность
(стоимость) объекта недвижимости.
Ценность этой метаинфраструктуры выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости.
При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть позитивным или негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит адекватное отражение в структуре стоимости недвижимости.