Таким образом, скорректированная рыночная стоимость рассматриваемого офисного здания с учетом влияния негативного экологического фактора составляет 15 700 тыс. руб. Полученное значение скорректированной рыночной стоимости офисного здания, рассчитанное по методике «валовых выбросов» и по методике «концентраций» практически совпадали. Однако такого строгого совпадения, как правило, не бывает.
Расхождение между этими расчетными значениями допускается в пределах + 20-25%.
□ 14.6. Индексы качества окружающей среды
в
системе
оценки
стоимости
объекта
недвижимости
Для химического загрязнения применяются только количественные показатели качества окружающей среды. Алгоритм расчета индексов:
• оценка качества окружающей среды (атмосферный воздух, природные воды, почва) в отношении отдельного загрязняющего вещества;
• оценка качества той же среды в отношении суммарного воздействия на рецепиента (недвижимость и ее обитатели) всех загрязняющих веществ, которые одновременно присутствуют в среде;
• оценка интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на рецепиента.
Необходимо учитывать, что «индекс качества среды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), связан с «индексом загрязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значение индекса). Отсюда:
Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.
В качестве критериев качества окружающей среды используются предельно допустимые концентрации
(ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. Наличие гигиенических нормативово качества окружающей среды свидетельствует от том, что в контексте учета влияния экологического фактора недвижимости, нормирование этого влияния возможно лишь по одной реципиентной составляющей объекта недвижимости – населению, проживающему или работающему на объектах недвимости , размещенных в зоне активного загрязнения. Тем не менее наличие такого рода гигиенических нормативов позволяет рассматривать их как индикаторы качественного состояния окружающей среды при проведении экологической экспертизы в процессе оценки стоимости соответсвующих объектов недвижимости.
В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферного воздуха большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальное разовое значение ПДК связано, в основном, с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточное значение ПДК направлено на предупреждение хронического (накопительного) действия вещества при длительном вдыхании. Значения ПДК для некоторых загрязняющих веществ атмосферного воздуха приведены в табл. 14.2.
Таблица 14.2
Значение ПДК (мкг/м
3
) при длительном и кратковременном воздействии
Воздействие загрязняющего вещества
Взве- шенные вещества иоксид серы
Диоксид азота
Оксид углерода
Фотохимо- оксиданты (по озону)
Длительное
Кратковремен- ное
50 500 50 500 40 85 3-10 3
510 3
-
160
Индексы загрязнения окружающей среды определяются посредством выполнения двух основных операций.
1.
Количественное сравнение концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК):
А
i
= C
i
/ ПДК
i
, где
А
i
- нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по егj
ПДК;
C
i
- измеренная концентрация i -го загрязняющего вещества в окружающей среде;
ПДК
i
- предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.
В результате таких преобразовании качественное состояние окружающей среды, характеризуемое вектором ряда загрязняющих веществ
(исчисляемый десятками и даже сотнями наименований), представлено в форме индекса
(скалярной величины).
Такое представление характеристик качественного состояния окружающей среды не только имеет важное практическое значение для экологической экспертизы
(количественная идентификация качественного состояния окружающей среды мест размещения объектов недвижимости), но и позволяет проводить расчеты с целью элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора в рыночных ценах продаж недвижимости.
Пример. Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения среды I
зс
. и стоимости экологического фактора.
В табл. 14.3 представлены условные данные о загрязнении атмосферного воздуха по трем муниципальным территориям города N.
По формулам (14.14) и (14.15) рассчитываем I
зс
. по рассматриваемым муниципальным округам:
I
A з.с.
= 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15;
I
Б з.с
= 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 + 4/3 = 4,3;
I
B з.с
= 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.
Таблица 14.3
Данные загрязнения атмосферного воздуха города N по трем
муниципальным территориям
Среднегодовая концентрация,
3
Территории города и ПДК загрязнения воздушной атмосферы
Взвешен- ные вещества
Диоксид серы
Диоксид азота
Оксид угле- рода
Цена 1 м
2
жилой площади, у.е.
А
Б
В
ПДК
0,01 0,04 0,06 0,05 0,03 0,06 0,08 0,05 0,01 0,04 0,06 0,04 0,3 4,0 4,5 3,0 900
?
600
Как видно из таблицы, индекс загрязнения атмосферного воздуха для территории в 5 раз превышает аналогичный индекс для территории А.
Отсюда можно определить соответствующий вклад влияния рассматриваемого негативного экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости для рассматриваемых территорий. Для выявления этого влияния (загрязненность атмосферного воздуха) на рыночную стоимость, например, жилой недвижимости, определим разность цен продаж идентичных квартир (по всем элементам сравнения, в том числе и по месту размещения относительно транспортной доступности, шумового загрязнения и т. д.), расположенных на территории А - 900 у.е./м
2
и на территории Б - 600 у.е./м
2
. Разность в ценах продаж в 300 у.е. на 1 м
2
есть не что иное как вклад (позитивный или негативный) в рыночную стоимость жилой недвижимости экологического фактора (качественное состояние атмосферного воздуха) по двум рассматриваемым территориям города.
Тогда, если предположить, что необходимо определить рыночную cтоимость 1 м
2
жилой площади в аналогичных квартирах на территории Б с индексом загрязнения атмосферного воздуха I
Б з.с
= 4,3, величина
«экологической» корректировки рыночной стоимости 1 м
2
жилой плошади территории А составит:
300__ · 4,3 = 255,8 у.е./м
2 5,8/1,15
Следовательно, рыночная стоимость 1 м
2
жилой площади на территории Б с учетом влияния эк логического фактора составит: 900 - 255,8 = 644,2 у.е./м
2
Таким образом, с помощью анализа парного набора рыночных данных цен продаж аналогичной жилой площади при наличии информаци о качественном состоянии окружающей среды (например, атмосферное воздуха) в территориальном разрезе появляется возможность выявления вклада в рыночную стоимость экологического фактора и ее моделирования для объекта оценки. Безусловно, такая процедура корректировки возможна лишь при условии, когда подобрана такая пара сравнимых объектов, у которых все элементы сравнения идентичны за исключением качественного состояния их окружающей природно-антропогенной среды.
Выше уже отмечалась объективная ограниченность применения рыночного метода для элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора с учетом низкого рейтинга экологических благ в системе предпочтений российского покупателя недвижимости. Это надо иметь в виду при применении представленной методики оценки стоимости экологического фактора на базе анализа рыночных данных (цен продаж) по сделкам с недвижимостью в конкретном регионе.
Контрольные вопросы
1. Дайте определение категории «экологический фактор» и его структуры в контексте оценки стоимости недвижимости.
2. Какие виды загрязнения анализируются при проведении экологической экспертизы окружающей среды объекта недвижимости?
3. Сформулируйте основные этапы расчета экономического ущерба загрязнения окружающей среды при оценке стоимости объекта недвижимости.
4. Какие составляющие входят в структуру реципиента - объекта недвижимости, находящегося в зоне активного загрязнения?
5. Перечислите основные методы определения натурального ущерба от загрязнения окружающей среды.
6. Возможно ли применить рыночный метод (анализ рыночных данных) для элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора в структуре цены продажи объекта недвижимости?
7
Почему для современных российских условий наиболее приемлем затратный подход к оценке стоимости негативного экологического фактора (экономического ущерба), влияющего на стоимость недвижимости?
8
В какой зависимости находятся «индекс качества» и «индекс загряз- ния» окружающей среды? Каким образом можно использовать данные индексы при оценке недвижимости?
Тесты
1. Естественная освещенность территории оцениваемого объекта недвижимости изменяется вследствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости. К какому виду загрязнения окружающей среды относится этот фактор?
A.Механическому.
Б. Химическому.
B.Физическому.
Г. Не относится к загрязнению.
2. Объект недвижимости (садовый участок за городом) находится под высоковольтной линией электропередач. Какому виду загрязнения подвергается данный объект недвижимости?
A.
Механическому.
Б. Химическому.
B.
Физическому.
Г. Не относится к загрязнению.
3. В процессе экологической экспертизы окружающей среды объекта недвижимости оценщик определил следующую структуру экологических факторов: I - загрязненность атмосферного воздуха; II - шум от автома гистрали; III - разнообразие зеленых насаждений на территории объекта;
IV - заболачиваемость территории объекта недвижимости. Определить эти факторы как управляемые и неуправляемые?
A. I, II, III, IV - все неуправляемые.
Б. I, II, III, IV - все управляемые.
B. I и II - частично управляемые; III и IV - управляемые.
Г. I и II - управляемые; III и IV - частично управляемые.
4. Показатель экономического ущерба от загрязнения окружающей среды объекту недвижимости определяется:
А - затратами, вызываемыми воздействием загрязненной среды на объект недвижимости;
Б - затратами на предупреждение воздействия загрязненной среды на объект недвижимости;
В - двумя видами затрат, указанными в пп. А и Б.
5. Статистические данные Росгидромета по уровню загрязнения атмосферного воздуха по двум районам города N представлены в табл.
14. 4
Рассчитать индексы загрязнения и индексы качества атмосферного воздуха по двум районам города N и сделать заключение относительно экологического благополучия размещения объектов жилой недвижимости в этих районах.
Таблица 14.4
Уровень загрязнения атмосферного воздуха города N
Среднегодовая концентрация, м
2
/м
3
Районы иПДК
Взвешенные вещества
Диоксид серы
Диоксид азота
Оксид углерода
Район I
Район II
ПДК
0,04 0,06 0,05 0,09 0,05 0,05 0,06 0,07 0,04 6,2 5,8 3,0 6. По данным, представленным в табл. 14.5, рассчитать экономический ущерб, причиняемый объекту недвижимости от загрязнения окружающей среды. Воспользуйтесь принципом (понятием) экономически эффективный (оптимальный) уровень загрязнения.
Таблица 14.5
Затраты (общие и приростные) на предупреждение воздействия загрязнения
окружающей среды и на компенсацию этого воздействия
Общие затраты на предупреждение воздействия загрязнения окружающей среды, тыс. руб.
Индекс качества окружающей среды
Общие затраты на компенсацию воздействия загрязнения окружающей среды, тыс. руб.
Индекс качества окружающей среды
0 150 350 820 1360 0,1 0,3 0,4 0,5 0,7 100 550 1100 1780 2680 0,7 0,5 0,4 0,3 0,1
7. Жилой дом, занимающий земельный участок площадью в 2000 м
2 находится в зоне активного загрязнения. В микрорайоне, где расположен жилой дом, имеются два основных источника загрязнения: котельная с высотой трубы 40 м и проспект с оживленным автомобильным движением (проспект находится в зоне активного загрязнения от котельной). В микрорайоне проживает более 300 тыс. чел. Плотность застройки территории микрорайона составляет 70%. Город расположен в
Центральном экономическом районе. Известно, что приведенная разность температур выбрасываемых примесей из трубы котельной равна
250°С. Совокупный годовой выброс примесей по двум рассматриваемым источникам загрязнения составляет: взвешенные вещества - 3000 т; диоксид серы - 300 т, диоксид азота - 2100 т и оксид углерода - 7000 т.
Определить показатели годового и капитализированного экономического ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого жилого дома, если по данному виду объектов недвижимости в рассматриваемом регионе ставка (коэффициент) капитализации равна 20%.
1 ... 22 23 24 25 26 27 28 29 ... 41
Глава 15 Организация и моделирование массовой оценки недвижимости Система массовой оценки недвижимости: структура и основные функ-ции. Структура базовой «оценочной» модели и ее основные виды. Основ-ные статистические характеристики многомерного регрессионного ана-лиза (МРА) в моделировании массовой оценки недвижимостиОрганизация массовой оценки недвижимости, обеспечивающей уста- новление ее налогооблагаемой стоимости, в максимальной мере прибли- женной к категории «рыночная стоимость» недвижимости, создает осно- ву реализации эффективной фискальной политики. Проведение такой крупномасштабной оценки недвижимости на основе рыночной методо- логии позволит снять существующую «деформацию» налогооблагаемых стоимостных характеристик объектов недвижимости, исчисленных на базе их «инвентаризационной» стоимости, обеспечить равновыгодные условия налогообложения для всех владельцев недвижимости.
Массовая оценка недвижимости важна и для соответствующих
госу-дарственных структур как представителей собственника недвижимости (государства) при реализации вещных прав собственника (продажа, передача в аренду или срочное пользование и т. п.). 15.1. Система массовой оценки недвижимости: структура и основные функцииИндивидуальная и массовая оценки недвижимости не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения.
Массовая оценка - это одновременная оценка большой группы объектов для налогообложения или для управления государственным недвижимым имуществом.
Индивидуальная оценка - это оценка отдельных объектов недвижимости при реализации той или иной сделки с этими объектами
(продажа, залог, аренда, дарение и т. д.).
Массовая оценка недвижимости базируется на тех же трех основных методологических подходах, что и индивидуальная, - затратном, доходном и рыночном.
Крупномасштабность по охвату числа объектов недвижимости при их массовой оценке предполагает широкое применение современных средств: аппарата моделирования
(в том числе экономико- математического) и компьютерных технологий.
Массовая оценка недвижимости основана на стандартной методике, которая унифицировала бы процедуру оценки большого числа объектов, разрабатываемые для массовой оценки модели должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для группы объектов собственности, а не для отдельных объектов. При массовой оценке для определения величин отклонений во всех продажах используются статистические методы.
Если большая часть полученных результатов попадает в заранее
определенный диапазон среднего отклонения от реальных цен
продаж,
то
качество
проведенной
оценки
признается
приемлемым. При этом на отдельных объектах недвижимости внимание не концентрируется.
Например, в США в соответствии со Стандартом анализа относительных показателей оценки стоимости объектов жилой недвижимости установлено, что коэффициент дисперсии (отклонения) расчетных значений стоимости по страте (группе аналогичных объектов жилой недвижимости) от медианного (среднего) ее значения не должен превышать 15%, а в случае новых объектов -10%. Единообразие результатов оценки доходной недвижимости в пределах страны установлено также коэффициентом дисперсии на уровне 15% или менее для крупных городов и 20% - для остальных населенных пунктов.
Критическое значение коэффициента дисперсии для анализа качественного уровня массовой оценки объектов недвижимости принято в пределах 20%.
Массовая оценка, как и индивидуальная оценка недвижимости, является прикладным экономическим анализом. В основе этого анализа лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. На рис. 15.1 показаны пять основных этапов массовой оценки недвижимости. Четвертый этап процедуры оценки предполагает не только формирование структуры модели стоимости недвижимости, но и калибровку этой модели.
Последняя может ин терпретироваться как корректировка, доводка или поправка структурь модели посредством ввода в нее соответствующих коэффициентов, отра жающих стоимостные и качественные характеристики вклада того шп иного фактора в стоимость недвижимости. Например, калибровка моде ли при использовании затратного и доходного подходов оценки недви жимости предполагает определение затрат, ставок, доходов и других по казателей на основе анализа рыночной информации.
Для практической реализации массовой оценки недвижимости необходимо проведение научных исследований и экспериментальных расче тов. В частности, эти исследования с помощью разработанного модель ного обеспечения массовой оценки недвижимости могут позволить определить размеры фискальных параметров имущественного налогообложения в общей системе налогообложения в территориальном разрезе и об сновать дифференциацию ставок налога на недвижимость в зависимости от целевого ее использования и уровня благосостояния налогоплательщика.