элиминирования факторов, не относящихся к загрязни основан на выборе контрольного (условно чистого) района с такими характеристиками, чтобы все прочие существенные факторы (кроме факторов загрязнения), влияющие на состояние реципиента в загрязненном контрольном районах, были примерно одинаковы. При обоснованном выборе контрольного района влияние прочих факторов на состояние того или иного реципиента элиминируется, а разница между показателями состояния рецепиента в загрязненном и конторольном районах может быть объяснена разницей в уровнях загрязнения по этим районам.
Например, при оценке экологически чистого блага, определяющего экологические условия проживания или работы на оцениваемом объекте недвижимости, по этому методу контрольный район должен быть подобран с примерно равными по отношению к загрязненному району факторами размещения объектов недвижимости, строительными и архитектурно-планировочными параметрами (тип и серия дома, строительный материал, общая и жилая площадь, отделка и т. д.), транспортной доступностью и т. п. В этом случае разница между сложившимися ценами на рынке недвижимости и арендными ставками по сравнимым районам может определить в денежном выражении экологическое благо в экологически чистом районе (позитив) и, соответственно, экономический ущерб от загрязнения в экологически неблагоприятном районе (негатив) как составную часть рыночной стоимости объекта недвижимости.
Однако такой прямой счет в денежном выражении экологического блага (позитивного или негативного) не всегда возможен как из-за объективного для российских условий заниженного рейтинга этого блага на рынке недвижимости (это характерно для развивающихся стран, переживающих финансово-экономический кризис), так и вследствие недостаточной развитости самого рынка недвижимости.
Применение рассматриваемого метода требует реализации вышеуказанной последовательной цепочки связей (см. рис. 14.1), т. е. необходимо на первом этапе определить величину натуральных ущербов от загрязнения окружающей среды. Например, при определении заболеваемости населения, проживающего и работающего в рассматриваемом районе, контрольный район должен быть подобран с примерно равными по отношению к загрязненному району социально- экологическими факторами: половозрастной состав населения, уровень медицинского обслуживания, климатические условия и т. п.; при оценке урожайности сельскохозяйственных культур контрольный район выбирается, исходя из сопоставимого с загрязненным районом качества почв, близкого среднегодового количества осадков, аналогичной обеспеченности трудовыми и производственно-техническими ресурсами, близкой специализации и интенсификации производства.
Результатом описанной процедуры сравнения показателей контрольного и загрязненного районов является изменение состояния реципиента
(ускоренный физический износ зданий и сооружений, повышенная заболеваемость населения, снижение урожайности сельскохозяйственных культур и т. д.):
где ∆ d - показатель изменения состояния реципиента (объекта недвижимости); d k и d
3
-состояние рецидента в контрольном и загрязненном районах соответственно.
Разница по формуле (14.1) берется по абсолютной величине, поскольку, например, урожайность в контрольном районе выше, чем в загрязненном, а физический износ зданий и сооружений и заболеваемость населения - наоборот, ниже. Трудность применения этого метода заключается в сложности идентификации сравниваемых районов, поэтому при его использовании приходится идти на определенные допущения ввиду невозможности проведения
«эксперимента» сравнения в искусственных условиях и необходимости учета множества взаимосвязанных факторов.
Это затруднение можно преодолеть с помощью теории многомерной классификации. Для ее применения рассматриваются не два, а N районов каждый из которых характеризуется совокупностью М факторов
(исключая факторы загрязнения) для рассматриваемого реципиента, например тип, этажность, транспортная доступность и другие параметры жилого массива при изучении темпов физического износа зданий и заболеваемости населения. Таким образом, каждый район рассматривается как точка в М-мерном пространстве и вся исходная информация может быть представлена в виде матрицы где х.. -j-й фактор i-го района.
Методы многомерной классификации позволяют разбить все множество районов на подмножества (классы), объединяющие по совокупности М факторов района. После проведения классификации внутри каждого класса выбирается район с наименьшими величинами характеристик загрязнения. Такой район полагается контрольным для данного класса. Затем изменение состояния реципиента определяется по формуле (14.1).
Ограниченность применения метода элиминирования факторов заключается в его использовании только для фактической оценки натурального ущерба при сложившейся нагрузке на окружающую среду в том или ином загрязненном районе. При изменении этой нагрузки например в результате увеличения масштабов хозяйственной деятельности в перепективе, необходимо использовать следующие два метода определения натурального ущерба.
Метод эмпирических зависимостей основан на статистической обра- ботке фактических данных о влиянии различных существенных факторов
(включая уровень загрязнения окружающей среды) на изучаемый показатель состояния реципиента.
Он позволяет получить приближенные эмт рические зависимости между состоянием реципиента и уровнем загрязнения при фиксации прочих факторов:
где d - состояние реципиента (темп физического износа здании и сооружении, заболеваемость, урожайность и т.п.);
х - вектор прочих факторов;
z - вектор уровней загрязнения, например, их концентраций в атмосфере.
В результате статистической обработки информации по загрязненному району отсеиваются статистически незначимые факторы и определяется окончательный вид статистической модели, включающей те ингредиенты загрязнения, которые окажутся значимыми.
Трудность построения статистически надежных зависимостей обычно обусловлена небольшим объемом исходной информации и может быть преодолена сокращением количества исходных факторов регрессионных моделей, в том числе путем замены вектора загрязнителей скалярной оценкой загрязнения (см. в пар. 14.6 об индексах качества природно- антропо-генной среды).
Наиболее перспективным путем построения надежных эмпирических зависимостей является применение метода главных компонент. Сначала устанавливается связь главных компонент, например, уровня загрязнения и прочих значимых факторов с исходными факторами. Затем определяется зависимость состояния реципиента от главных компонент:
где F
1
- значение главной компоненты прочих факторов;
F
2
- значение главной компоненты уровней загрязнения;
а
0
, а
{
, а
2
- параметры связи главных компонент с показателем состояния реципиента.
Основные достоинства модели (14.3) - (14.5) по сравнению с моделью
(14.2) заключается в том, что метод главных компонентов позволяет оце- нить влияние на состояние реципиента независимых переменных, чего не всегда удается достичь при использовании уравнений регрессии.
Комбинированный метод примененяется в дополнение к методу эли- минирования с целью детализации результатов последнего путем построения зависимостей натурального ущерба от действия факторов загрязнения:
где φ(z) - функция связи натурального ущерба с действием факторов загрязнения.
Такая детализация позволяет, во-первых, выявить наиболее существенные факторы загрязнения по их влиянию на ущерб и во- вторых, учесть перспективные изменения нагрузки на окружающую среду в связи с их воздействием на состояние реципиентов.
□ 14.3. Стоимостная структура экономического ущерба от загрязнения окружающей среды
При загрязнении окружающей среды у реципиентов (объектов недвижимости) возникают затраты двух видов: 1) затраты на предупреждение воздействия загрязнений среды на реципиента (в тех случаях, когда такое предупреждение, частичное или полное, технически возможно); 2) затраты, вызываемые воздействием на него загрязненной среды. Затраты второго вида определяются расходами на компенсацию негативных последствий воздействия загрязнения на объект недвижимости и на людей, использующих этот объект недвижимости.
Основой определения таких затрат служат оценки натуральных ущербов, т. е. изменение состояния объекта недвижимости.
Определение именно этой составляющей экономического ущерба вызывает наибольшие трудности ввиду сложности расчета натуральных ущербов. В случае оценки составляющей экономического ущерба по затратам на предупреждение воздействия загрязненной среды на реципиентов величины натуральных ущербов, служащие основой определения этой составляющей, они рассчитываются сравнительно просто по дополнительному привлечению ресурсов для предупреждения указанного воздействия. Например, при переносе водозабора к чистым водным источникам вместо потребления загрязненной воды для промышленных нужд затраты на предупреждение воздействия загрязнения определяются на основе конкретных объемов по водохозяйственному строительству и т. д.
Составляющие экономического ущерба от загрязнения среды являются комплексной величиной и определяются как сумма указанных выше затрат двух видов по отдельным реципиентам в пределах загрязненной зоны. Эти затраты интерпретируются как экономический ущерб от загрязнения окружающей среды и составная (отрицательная) часть стоимости объекта недвижимости, а следовательно, наличие такого ущерба приводит к потере его стоимости. Применение «затратной» категории для измерения потери стоимости (экономического ущерба) объекта недвижимости под влиянием негативного экологического фактора - один из возможных подходов к оценке.
Затратный подход к измерению потери стоимости (экономической ущерба) объекта недвижимости вследствие влияния на него негативной экологического фактора целесообразен в оценочной практике в связи с наличием достаточного количества научно-методических разработок.
Затраты по предупреждению воздействия загрязненной среды на
реципиентов (объекты недвижимости).
• При загрязнении водоемов эти затраты определяются величиной расходов, необходимых для предупреждения использования загрязненной воды на технологические и коммунально-бытовые нужды, например, для объектов недвижимости промышленного назначения. К числу таких расходов относятся затраты на применение локальных более сложных, чем в отсутствии загрязнений, способов очистки воды. Для рекреационных объектов недвижимости или индивидуальных жилых домов - затраты на перенос водозабора или перемещение самих объектов к более чистым водным источникам, на организацию использования новых чистых источников воды и т. п.
• При атмосферном загрязнении аналогичные затраты возникают при использовании систем очистки
(кондиционирования) воздуха, поступающего в жилые и производственные помещения, при подаче (из незагрязненного района) воздуха для технологических нужд, создании санитарно-защитных зон для крупных промышленных объектов и выносе источников загрязнения за пределы города и т. п.
• При загрязнении акустической среды подобные затраты имеют место во всех случаях, когда между источниками шума и людьми возводятся шумозащитные и экранирующие сооружения (стенки, насыпи), проводится заглубление источника шума (автомагистрали, силовой установки и т. д.) или используются специальные шумозащитные конструкции окон, а также в случае перепрофилирования зашумленного жилья под нежилые помещения и при выносе источника шума.
Затраты, вызываемые воздействием загрязненной среды на объекты
недвижимости, определяются как дополнительные расходы, связанные с компенсацией влияния негативного экологического фактора на объект недвижимости. По рассматриваемым типам объектов недвижимости можно определить соответствующую структуру этих расходов.
I. Земельные угодья в сельском и лесном хозяйстве - дополнительные расходы на компенсацию потерь продукции, ресурсов и вывода из оборота угодий.
II. Здания и сооружения в жилищно-коммунальном хозяйстве - дополнительные расходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ускоренным физическим износом зданий и сооружений; 2) медицинское страхование и услуги для обитателей данных объектов недвижимости, находящихся в загрязненной окружающей среде.
III. Здания и сооружения в производственной и непроизводственной
сферах (промышленность и транспортное хозяйство, торговля, услуги,
офисы и т. п.) - дополнительные расходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ускоренным физическим износом зданий и сооружений; 2) компенсацию потерь продукции от повышенной заболеваемости персонала; 3) повышенную текучесть персонала; 4) медицинское страхование и услуги для персонала данных объектов недвижимости, находящихся в загрязненной окружающей среде.
IV. Рекреационные объекты - дополнительные расходы на компенсацию ухудшения либо потери рекреационной ценности объекта недвижимости (на рекультивацию водоемов, лесных угодий, многолетних зелен насаждений и т. п. либо на перенос рекреационного объекта).
Таким образом, по определению потери стоимости недвижимое находящейся в загрязненной зоне, измеряются указанными выше затратами двух видов, которые могут иметь место одновременно. При определении этих затрат как составляющих экономического ущерба
(потери стоимости) должны проводиться вариантные расчеты с установлением минимально необходимой его величины. Например, при воздействии атмосферного загрязнения на иммобильные основные фонды (как элементь объекта недвижимости) могут возникнуть либо затраты на противокоррозионные покрытия (затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды на данный объект недвижимости), либо затраты на компенсацию преждевременного износа этих фондов, либо затраты обоих видов. В общем случае экономический ущерб для объекта недвижимости по указанным его составляющим (D) определяется по формуле где d - денежная оценка компенсации единицы натурального ущерба, причиненного объекту недвижимости загрязнением окружающей среды;
N - значение натурального ущерба, наносимого загрязнением объекту недвижи- мости;
С - затраты на предупреждение влияния загрязненной среды на объект недвижи- мости; 0 < a, b < 1.
Проиллюстрируем графически определение величины экономического ущерба от загрязнения при оценке стоимости объекта недвижимости, предполагая, что последний находится в загрязненной зоне (рис. 14.3).
На горизонтальной оси откладывается уровень загрязненности окружающей среды (водной, атмосферной или акустической среды) в зоне размещения объекта недвижимости. Самый высокий уровень качества окружающей среды соответствует нулевому значению (нулевой выброс загрязнений в регионе). При отсутствии каких-либо мероприятий по предупреждению воздействий загрязненной среды на объект недвижимости уро вень этого воздействия достигает максимального значения В. Общие затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды и общие затраты, вызываемые воздействием загрязненной среды на объект недвиж) мости, отложены на вертикальной оси. Величина общих компенсационных затрат, вызываемых воздействием загрязненной среды на недвижимость (TDC),
определена кривой ОС для различных уровней загрязненности. Из рис.
14.3, а видно, что горизонтальная кривая от О А указывает на отсутствие заметных затрат этого вида. Это предопре, ляется возможным пороговым значением уровня загрязнения, регламентируемым установленными предельно допустимыми концентрациями