в)стоимость, рассчитанная на основе дисконтирования ожидаемых доходов;
г) стоимость в пользовании;
д) все ответы соответствуют определению инвестиционной стоимости.
6. Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения?
а) инвестиционная стоимость;
б) налогооблагаемая стоимость;
в) ликвидационная стоимость;
г) рыночная стоимость;
д) все ответы неверны.
7. К формам проявления стоимости в обмене относятся:
а) рыночная, арендная, инвестиционная;
б) залоговая, инвестиционная, рыночная;
в) страховая, рыночная, налогооблагаемая;
г) арендная, залоговая, рыночная;
д) ликвидационная, рыночная, балансовая.
8. При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости учитываются:
а) действующее законодательство и административные ограничения;
б) физические характеристики земельного участка;
в) финансовая обоснованность варианта использования;
г) потенциал местоположения;
д) все вышеперечисленное.
9. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предположения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа:
а) замещения;
б) конкуренции;
в) полезности;
г) ожидания;
д) вклада.
10.Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превышать рыночную стоимость объекта недвижимости?
а) инвестиционная;
б) стоимость для целей налогообложения;
в) залоговая;
г) ликвидационная;
д) все ответы неверны.
ГЛАВА 2
Особенности функционирования рынка недвижимости
Общая характеристика рынка недвижимости. Структура рынка недвижимости. Цели
анализа рынка недвижимости. Факторы спроса и пред-жепия на рынке недвижимости.
Определение емкости рынка недвижи-ости. Взаимосвязь цикла рынка недвижимости с
промышленным циклом. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и
рынка капитала. Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном
периоде. Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном
периоде. Причины избыточного инвестирования в недвижимость. Уровень риска на
рынке недвижимости. Уровень риска инвестиций в недвижимость по сравнению с риском
инвестиций в корпоративные ценные бумаги.
Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода.
Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
□ 2.1.Общая характеристика рынка недвижимости
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что имеет определенного места купли-продажи. Понятие
«рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 2.1.).
Таблица 2.1
Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции
Рынок совершенной конкуренции
Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые товары
1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен
2. Ограниченное число участников, что" обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация
3.
Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок
4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы
5. Высокие операционные, издержки
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:
• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
Развитие рынка недвижимости определяется:
• экономическим
ростом
или
ожиданиями
такого
роста.
Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми
возможностями
для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или
иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены вдругие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в
Кемеровской области,
что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов,
определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическуюстабильность.
Сложные причинно- следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость»
(рис. 2.1).
Рис. 2.1. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.
1.1- нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижи- ти, 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки снедвижимостью;
1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
2. Общеэкономическая ситуация. 2.1 - производство национального дохода;
2.2 объём промышленного производства; 2.3 - занятость трудоспособного населения;
2.4. - ставки доходности финансовых активов;
2.5 платежный баланс страны;
2.6 - состояние торгового баланса;
2.7 - притоки капитала; 2.8 - оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населения; 2.10 - индекс потребительских цен.
3. Микроэкономическая ситуация. 3.1 - экономическое развитие региона;
3.2 диверсификация занятости работоспособного населения
3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капитала в регион;
3.5 - оттоки капитала из региона.
4. Социальное положение в регионе. 4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 - уровень безработицы в регионе; 4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.
5. Природные условия в регионе. 5.1 - экологическое положение в регионе;
5.2 - наличие развитой инфраструктуры.
Как видно на рис. 2.1. решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.
Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:
1) Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются взаимосвязи достаточно большого количества факторов.
2) При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны.
3) В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.
4) Если фактор, стоящий первым по порядку
(например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия функционирования рынка недвижимости на микроуровне.
5) При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность инвестиций на определенном рынке недвижимости.
При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена.
6) Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.
7) Возможна ситуация, когда факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости.
Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям таким как:
•
изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
•
изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
•
изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
•
изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
□ 2.2. Структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса.
Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно- оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой нятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с иклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
J
По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определённым признакам определяется целями анализа, в зависимости от которого изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависнет используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:
• готовые объекты;
• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенные объекты.
Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой.
Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например, рынок жилой недвижимости имеет следующие признаки:
Рис. 2.2. Структура рынка жилой недвижимости
2.3. Цели анализа рынка недвижимости
Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.
Причин для анализа может быть много, например - изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:
• целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
• определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;
• формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижи мости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
• о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
• связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.
Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока: 1) относящиеся к краткосрочным целям; 2)относящиеся к долгосрочным целям.
Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов
(краткосрочный или долгосрочныйдолжен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.
При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.
Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 41