Пример описания крупнейшей региональной сделки в 1998 г.: «Здание площадью в 7100 м
2
расположено на территории бизнес-парка Хиллсвуд недалеко от Лондона и сдано в аренду за 266 фунтов стерлингов за 1 м
2
в год английской компании PMS Creative на 25 лет с опционом арендатора расторгнуть договор аренды через 15 лет. Фригольд был приобретен компанией Legal & General за 29 млн фунтов стерлингов с первоначальной доходностью 6,25%».
При анализе предложения Международный рынок недвижимости де- лится на рынок коммерческой и жилой недвижимости.
Предложение коммерческой недвижимости включает:
• недвижимость для промышленных целей;
• сооружения для торговой деятельности;
• недвижимость, используемая в сфере услуг - офисные здания для управ ленческой деятельности, финансовых услуг, отели и другие объекты сфе ры развлечений, спорта и туризма, бизнес-парки;
• недвижимость смешанного использования и экзотического характера.
С точки зрения прав собственности рынок предложения недвижимости поделен на инвестиционный (купля-продажа недвижимости в собствен- ность для формирования и управления портфелем недвижимых активов) и арендный рынок.
Предложение недвижимости для промышленных целей включает: зда- ния многоцелевой аренды и аренды исключительно для оптовых складов
Например, в Великобритании арендаторы стремятся снять в наем многофунк- циональную промышленную недвижимость, критическая масса которой должна составлять как минимум 10 тыс. м
2
или стоимостью комплекса в среднем в 10-20 млн фунтов стерлингов.
По данным ассоциации венгерских промышленных парков, насчитывающих в настоящее время 75 разных инвестпроектов развития, арендная плата складских помещений промышленного назначения колеблется в пределах 12-15 нем. марок/ м
2
в месяц. Параллельно увеличивается число промышленных фирм, предпочита- ющих приобретать или самостоятельно строить собственные объекты.
Варшавский промышленный центр с введенной в строй площадью в
25 тыс. м
2
смог привлечь в конце 90-х годов большую группу международных ин- весторов, причем арендная плата составила около 10 долл./м
2
в месяц.
1 ... 33 34 35 36 37 38 39 40 41
Анализ международного рынка офисной недвижимости ведется по двум направлениям: абсолютные измерения в стоимостной и натуральной фор- мах и показатели доходности. Объектами оценки являются как отдельные объекты, так и объем рынка в целом.
Например, объем сделок с офисными помещениями в фешенебельном районе
Лондона - Вест Энд - составил за первую половину 1998 г. 1,5 млрд фунтов стер- лингов. Крупнейшие сделки:
1. Покупка за 79 млн фунтов стерлингов нового первоклассного офисного зда ния Геликон с площадью в 11 250 м
2
, приносящего 440 фунтов стерлингов годовой ренты с 1 м
2
. Чистая первоначальная доходность составила 6%.
2. Покупка за 71 млн фунтов стерлингов современного офисного здания ITN
Building площадью в 25 670 м
2
английской фирмой с финансовой помощью амери канского траста недвижимости Security Capital. Чистая первоначальная доходность составила 8,2%.
3. В районе Сити - приобретение здания Time & Life в виде доли фригольда трастовым фондом за 57,5 млн фунтов стерлингов. Это офисный комплекс площа дью 4100 м
2
, который сдается за 484 фунтов стерлингов/м
2
. Зона А отдана трем компаниям розничной торговли за 2150 фунтов стерлингов/м
2
в год.
4. В 1998 г. во Франции фирма «Хаммерсон» продала четыре офисных здания общей площадью 9112 м
2
, причем три здания находятся в Париже - соответственно площадью 2000, 1500 и 2559 м
2
. Общая сумма портфеля составила 158 млн франков
Мировые тенденции стоимости офисной недвижимости
Мировой финансовый рынок за последнее десятилетие внес значитель- ную нестабильность на рынки недвижимости. Волатильность распреде- ляется неравномерно в разных странах и по различным сегментам. Так, в
1998 г. арендная плата офисных помещений класса А' в Джакарте снизи- лась на 50%, а в Сиднее возросла на 18%. В том же году курсы акции компаний, управляющих недвижимостью, упали в
США и
Великобритании. На европейском континенте - в Ирландии - доходность от инвестиций в первоклассную недвижимость возросла на 40%, а в
России произошло падение арендной платы на 40% после августа 1998 г.
За период 1981-1998 гг. стоимость офисов класса А в странах Азиатс- ко-Тихоокеанского региона возросла в среднем за год на 4%, в европейс- ких городах - на 5,9%.
Наибольший интерес для инвесторов представляет недвижимость под торгов- лю на основных улицах городов. Например, в Лондоне на Оксфорд стрит в 1998 г. рента составляла рекордные 5380 фунтов стерлингов/м
2
в зоне А и 3230 фунтов стерлингов - в зоне А Бонд стрит. Обычная доходность в регионах страны - 4,75-5,5%. Постройки для системы общественного питания, включая бары и рестораны, приносят большой доход в зависимости от срока аренды и качества обслуживания.
В Германии большие цены установились на недвижимость высокого качества технологии с хорошим дизайном и в первоклассных местах, особенно в Баварии.
Рынок недвижимости для индустрии развлечений представлен в Великобрита- нии приблизительно 60 коммерческими парками для отдыха с современными многофункциональными кинотеатрами. Кроме того, еще 250 парков находятся в стадии разработки и девелопмента. Английские и иностранные девелоперы готовы создавать в первую очередь городские центры развлечения с многоцелевым ди-
1
Класс А имеют офисы, обладающие следующими чертами: полностью новая п< стройка и контролируемые системы отопления, вентиляции и кондиционирования во. духа; высота помещений 3,6 м; достаточный подземный паркинг; развитая систе\ безопасности; достаточные коммунальные службы; менеджмент имущества междун* родного стандарта; профессиональный собственник; безупречная юридическая и о
зайном. Примечательным примером крупного городского инвестпроекта служи
Глазго с пятиэтажным восемьнадцатиэкранным кинотеатром футуристского вид;
В небольших городках оптимальными считаются мультикомплексы площадью м< нее 2800 м
2
с 5-6 экранами, имеющими 1-2 бара или ресторана, но часто без сп< циального паркинга.
Рынок недвижимости в сфере гостиничного хозяйства во многом
CBS зан с глобализацией, развитием сферы услуг, туризма и спорта. Бурно строительство и вторичный рынок зданий отелей последнего десятилети отражают значительный уровень доходности этого бизнеса.
Например, в Лондоне в последние годы доходность номеров возрастала в сред нем в год на 11%, что способствовало росту рыночной стоимости объекта недви жимости по сравнению с балансовой стоимостью гостиниц. Кроме того, увеличе ние ликвидности лондонского рынка отелей связано со спросом трастовых инвес торов из США и из стран Азиатско-Тихоокеанского региона.
В США наблюдается рост предложения экономичных комнат (studios) в оте лях для деловых путешествий с пятидневным проживанием. Они характеризуютс низкими строительными затратами и операционными издержками, причем чис тый операционный доход составляет часто более 50% издержек. В 2000 г. в С1Ш
500 отелей имели более 300 тыс. студио-комнат с арендной платой 200-400 долл за неделю проживания и уровнем заполняемости две трети потенциальных воз можностей. Финансирование строительства таких отелей ведется в основном j форме так называемых первичных публичных размещений акций.
Процесс интеграции недвижимых активов и международного финан сового рынка требует усиления информационной открытости сделок с не движимостью в системе мировых корпоративных финансов. С рынко! капиталов приходят негативные и позитивные сигналы как результат не эффективности государственной налоговой, финансовой и денежно-кре- дитной политики.
Воздействие мирового финансового рынка на российский рынок не- движимости требует решения ряда серьезных проблем:
• защита интересов инвесторов компаний, управляющих портфелем не движимости;
• своевременное раскрытие достоверной финансовой информации;
• переход к международным (IAS) или американским (GAAP) стандартам учета и отчетности, что повысит эффективность анализа и достоверность оценок стоимости имущества, позволив разграничить обычные и экст раординарные доходы и затраты и сравнивать имеющиеся различия в методах оценки, например, преобладание у европейских и австралийс ких оценщиков показателя чистой стоимости активов (NAV) и показа телей разных видов денежных потоков и фондов от операций с недви жимостью, характерных для американских трастов недвижимости
(REIT).
Рост эффективности рынков недвижимости России потребует более тщательного и систематического анализа и оценки новых ниш и сегмен- тов.
Приложение VII
Интернационализация понятий и
российская
специфика
оценочной деятельности
В гл. 4 приведен обзор зарубежных и отечественных стандартов оцен- ки, предназначенный для того, чтобы получающие профессиональное образование оценщики смогли бы, при необходимости, разобраться в осо- бенностях применения того или иного свода стандартов. При этом неиз- бежно возникает необходимость не просто преодолеть языковой барьер, а проделать куда более сложную работу: научиться отличать за похожи- ми словами практически важные особенности их понимания, и, наоборот, понять, что во многих случаях за внешними различиями слов может со- держаться один и тот же смысл.
От правильности понимания профессиональных терминов в огромной степени зависят не только все оценочные процедуры, но и, в конечном счете, получаемые результаты в стоимостном (денежном) выражении. Не следует считать, что проблемы, затрудняющие интернационализацию понятий оценочной деятельности, сводятся к трудностям перевода. Ко- нечно, эти трудности существуют, но, как показывает практика, даже са- мый квалифицированный переводчик-филолог может оказать беспомощ- ным перед текстом, затрагивающим разнообразные экономико-правовые вопросы, содержащиеся в развернутых сводах Международных стандар- тов оценки (МСО), ЕСО и национальных стандартов оценки развитых стран.
Нас прежде всего интересуют российские стандарты оценки (РСО) и русскоязычные версии международных стандартов, оригиналы которых изданы на иностранных языках, в частности на английском языке. Но пе- ред тем как кратко охарактеризовать сегодняшнее положение дел в усло- виях международной гармонизации понятий, следует предупредить о под- жидающих нас ловушках. При этом придется выходить за рамки собствен- но оценочной деятельности, учитывая ее междисциплинарный характер.
Первая ловушка связана с тем, что вся терминология оценочной дея- тельности, как новой профессиональной дисциплины, возникла в России не на пустом месте, а на базе теоретических и прикладных понятий мно-
гих дисциплин экономико-правового спектра и ряда инженерно-техничес ких дисциплин. Последнее обстоятельство накладывает особый отпечг ток именно на оценку стоимости имущества, считающегося недвижимы\
В начале 90-х годов в первой когорте отечественных оценщиков преобла дали «технари», в чем не было бы ничего плохого, но из-за этого сложи лись преимущественно инженерно-технические представления обо все оценочной деятельности, которая целиком сводилась к оценке недвижи
мости.
До сих пор эта односторонность не преодолена до конца, и хотя оцен ка недвижимости (полное наименование - оценка стоимости недвижимо го имущества) стала рассматриваться как один из видов оценочной дея тельности, сохраняются представления о ее «праве первородства». В меж дународной оценочной деятельности ситуация развивалась похожш образом, и лишь в 2000 г. в МСО появилось специально выделенное руко водство (такое же, как для всех других видов оценочной деятельности) m оценке недвижимости, а прежде она представлялась в начальном раздел*
МСО «Общие принципы и понятия оценки».
Вторая ловушка обусловлена современной экономической и правовой культурой, сформировавшейся еще в условиях директивной экономики наследие которой - по всем дисциплинам, касающимся хозяйственногс управления (менеджмента), - не позволяет адекватно воспринимать смыаг как базовых, так и производных понятий рыночной экономики и граж- данского общества. Наследие узко понимаемых терминов «затратная эко- номика» и «вещное право», закрепленное в ныне действующих норматив- ных актах, не позволяет достоверно измерять истинные значения стоимо- сти или ценности имущества любых типов, тем более, в условия* становления новой экономики, основанной на знаниях, с определяющим влиянием на оценку человеческого или интеллектуального капитала.
Третья ловушка, о которой следует говорить без всякого стеснения и в которую практически невозможно не попасться, заключается в том, что изначально (с 1990 г.) профессиональная оценочная деятельность в Рос- сии полностью базировалась на зарубежных разработках, а все исходные методологические материалы заимствованы из иностранных работ с раз- ной степенью их освоения и в различных интерпретациях. Все появляю- щиеся теперь в российских ведомствах методологические разработки - с претензией на оригинальность - на проверку оказываются более или менее добросовестной компиляцией. Но именно ложная самостоятельность множества подобных разработок создала такой разнобой в русскоязыч- ном понятийном аппарате, что подчас приходится выяснять с помощью англоязычных терминов, о чем же на самом деле идет речь.
Кроме перечисленных основных ловушек есть еще и недостаточное внимание к непрерывным изменениям, которые происходят на всем поле экономических измерений, где оценочная деятельность занимает свою делянку. Главное - это общее непонимание в России того, что все проис- ходящие сегодня изменения представляют собой живой процесс общего
(международного) признания наилучшей практики. Ведь именно так пони-
маются во всем мире стандарты (руководства или рекомендации, приме- нения и комментарии) по оценке - как общепризнанная наилучшая практи-
ка, а не как административно (а, по сути, насильственно, как это происходит в нашей стране) введенная директива, кем-то «изобретенная», без права ее оспаривать. Другое дело - естественный дискретный характер подобного интернационального (а также и национального) признания, что означает регулярный пересмотр стандартов и других регулирующих правил, а в промежутках между пересмотрами - единообразное исполнение
общепризнанного и накопление нового опыта.
Главную роль (опять же во всем мире, но не в нашей стране) в этом процессе играют лучшие, получающие наибольшее признание, практику- ющие оценщики и ученые-аналитики, обобщающие наилучшую практику, а молодые комиссары, путающие понятия «служить» и «командовать», и желающие переустроить мир из «благих пожеланий», но при слабом про- фессионализме. Именно так происходит сейчас в России, до сих пор пас- сивно присутствовавшей при интернационализации оценочной деятель- ности.
В соответствии с последними Международными стандартами оценки
(от 1 июля 2001 г.) предметом занятий профессиональных оценщиков яв- ляется имущество, а также - после бухгалтерской процедуры признания -
активы любой организации, со всевозможными особенностями их физи- ческого, экономического и юридического существования. Ясное и четкое разграничение типов имущества не дает возможности для двусмысленных толкований. Изначально имущество разделяется на недвижимое и движи-
мое, к которому относятся, кроме осязаемой движимости -машин и обору-
дования, - все нематериальные (неосязаемые) активы, включая те которые принято обобщенно называть интеллектуальной собственностью, а кро-I ме того, еще совсем непонятные российским оценщикам и их заказчикам
финансовые интересы.
Вообще, с понятиями «имущество» и «собственность» следует обра- щаться очень осторожно, чтобы не впасть в противоречие со здравым смыс- лом и с их иностранным происхождением. Да, эти русские слова вошли в профессиональный экономико-правовой лексикон из международной практики. Но тогда, сто лет назад, интернационализация правил обраще- ния с собственностью (в том числе промышленной и интеллектуальной) велась на французском языке, в котором одно и то же слово означает од- новременно и «имущество», и «собственность». Тогда и в русском языке не могло возникать сомнений, а является ли, в частности, интеллектуаль- ная собственность имуществом или нет. Сейчас языком интернациона- лизации стал английский, в котором, как и в русском, есть два слова
(property & ownership), а тонкие различия между ними - в их профессио- нальном понимании и применении - стали делом специалистов. Но это нигде не вызывает противоречий со столетней международной практи- кой, - нигде, кроме России, где на обывательском уровне толкуются меж- дународные нормативные акты и пишутся национальные.