При этом заключение предварительного договора в устной форме недопустимо. Несоблюдение формы предварительного договора влечет его ничтожность. Если основной договор требует в силу закона или соглашения сторон нотариального удостоверения, то и предварительный договор также необходимо удостоверить у нотариуса36. В качестве примера можно привести договор купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, который в силу п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вследствие чего предварительный договор купли-продажи такой доли также должен иметь нотариально удостоверенную форму. Однако правило о государственной регистрации в данном случае не действует – даже если основной договор в будущем требует государственной регистрации, на предварительный договор это не распространяется, его регистрировать не нужно. Существенными для предварительного договора являются следующие условия: – обязанность сторон заключить основной договор. Это является основным предметом предварительного договора, поэтому вполне логично, что отсутствие такого условия в его тексте обязательно; – предмет основного договора, если он известен. Если же на момент заключения предварительного договора недостаточно сведений для конкретного указания предмета основного договора, к примеру, жилой дом, являющийся предметом основного договора купли-продажи, еще не построен, нужно включить в предварительный договор условия, которые позволят его определить (кадастровый номер земельного участка, на котором будет построен этот дом, его размеры, адрес и т.д.); – условия основного договора, которые хочет согласовать хотя бы одна сторона. Как показывает практика, такие условия касаются цены договора, сроков передачи и оплаты товара. Отсутствие в предварительном договоре хотя бы одного из существенных условий может повлечь признание его незаключенным в соответствии с п. 1 ч. 432 ГК РФ. А если одна сторона уже получила по нему какие-либо платежи, их придется вернуть с процентами как неосновательное обогащение согласно п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ.В рамках исследования предварительного договора необходимо сделать особый акцент на случаи, в которых предварительный договор может быть признан основным. Вопросы переквалификации предварительного договора в основной относятся к исключительной компетенции суда.
Приведем пример из судебной практики. К. обратилась в суд с иском к ответчику, указав, что ответчик получила от истца денежные средства в размере ста пятидесяти тысяч рублей в качестве задатка за покупку у нее жилого дома. Однако, послу получения денежных средств, стороны к соглашению об окончательной стоимости дома не пришли, в связи с чем сделка по купле-продаже не состоялась. Истец обратилась к ответчику с вопросом о возврате денежных средств в указанной выше сумме, однако, последняя отказалась их вернуть. В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. «Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор».Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49, не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.Как следует из материалов дела, ответчику Б. на праве собственности принадлежал жилой дом, площадью сто двадцать квадратных метров и земельный участок, площадью две тысячи пятьсот квадратных метров расположенные по адресу … Б. выдала К. расписку в том, что получила от нее задаток за дом в сумме сто пятьдесят тысяч рублей, с последующим оформлением в течение месяца. В судебном заседании установлено и подтверждается представленными доказательствами, что сделка купли-продажи между сторонами не заключена.Суд пришел к выводу о незаключении предварительного договора и квалификации переданных истцом ответчику денежных средств как аванса. Указывая на то, что предварительный договор считается незаключенным, суд иск К. к Б. о взыскании денежных средств удовлетворил
37.В настоящее время в судебной практике выработана позиция о переквалификации предварительного договора купли-продажи в основной, если его содержание содержит условие о полной оплате цены имущества, в отношении которого предполагается заключить договор, или ее существенной части. Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 такую сделку могут признать договором купли-продажи с условием о предоплате. При этом указания на то, что можно считать существенной частью платы, в указанном судебном акте и в нормативной правовой базе нашего государства отсутствуют, что, по сути, позволяет судам в каждом конкретном случае самостоятельно решать, к какой категории отнести договор – предварительных или основных договоров. Несмотря на то, что в действующем законодательстве не предусмотрена возможность переквалификации предварительного договора в основной, судебная практика показывает, что такое возможно с договором с предварительным договором купли-продажи, в связи с чем можно сделать вывод о потенциальном риске подобной переквалификации и в других случаях. Приведем пример из судебной практики. следует, что истцы Ф., и О. (Покупатель), в качестве обеспечения гарантий своего намерения купить квартиру, расположенную по адресу …, вносит, а ответчица С. (Продавец), в качестве подтверждения своего намерения продать указанную квартиру, принимает задаток в размере пятьдесят две тысячи рублей. Также, пунктом предварительного договора купли-продажи установлена стоимость квартиры в размере три миллиона рублей, согласно пунктов и срок совершения основной сделки. Сторона ответственная за неисполнение соглашения, обязана возместить другой стороне все понесенные убытки.В подтверждение намерений приобретения квартиры Истцами предоставлен суду проект договора купли-продажи квартиры с использованием для оплаты стоимости объекта недвижимости кредитных средств (ипотеки). То есть, в предварительном договоре были установлены такие его условия, как: конкретная квартира, цена сделки, срок.Ввиду завышенной стоимости квартиры Банком было отказано в предоставлении Истцам ипотечного кредита. Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что предварительный договор не был заключен по вине получателя задатка. Суд удовлетворил завяленные исковые требования и решил, что в пользу Истцов следует взыскать двойную сумму задатка
38. Представляется, что в случаях, когда по условиям предварительного договора у стороны после его заключения возникает обязанность выполнить работу, оказать услугу, оплатить или передать товар и т.п., он может быть признан основным. Данный вывод обусловливается тем, что подобные обязанности, по сути, составляют предмет основного договор, в то время как предмет предварительного договора – заключение на его условиях основного договора в будущем. Для единообразия применения правовых норм и во избежание злоупотреблений со стороны судов полагаем целесообразным закрепить в Гражданском кодексе Российской Федерации норму, позволяющую переквалифицировать предварительный договор в основной в случае, если предмет предварительного договора тождественен основному, а также регламентировать в этой норме критерии, свидетельствующие о заключении сторонами основного, а не предварительного договора, и порядок признания договора основным39.Рассмотрим пример из судебной практики. Судом установлено, что согласно предварительному договору купли-продажи с задатком К. (продавец), и М. (покупатель) обязуются заключить договор купли-продажи помещения, находящегося по адресу … с кадастровым номером №, нежилого назначения площадью семьдесят пять квадратных метров. Цена объекта нежилой недвижимости определена сторонами предварительного договора в сумме одного миллиона пятисот рублей. Порядок оплаты всей суммы должен был осуществляться по установленному сторонами графику (является неотъемлемым приложением к данному предварительному договору, по соглашению сторон), сумма задатка сто пятьдесят пять тысяч рублей. Продавец согласно предварительному договору также обязуется снять обременения с помещения в виде залога по договору залога недвижимости, заключенному с НКО «Ф». С учетом изложенного, а также учитывая то, что истцу при подписании и заключении предварительного договора купли-продажи было известно, что приобретаемое им помещение находилось в залоге, суд пришел к выводу о том, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимого ответственна сторона истца, передавшая задаток. При этом суд исходит из того, что неисполнение предварительного договора купли-продажи с задатком и незаключение основного договора купли-продажи допущено по вине покупателя, который уклонился от его заключения. К. напротив, была заинтересована в заключении указанного договора купли-продажи с целью погасить свой долг перед залогодержателем НКО «Ф», данная указана информация в соответствующем пункте предварительного договора. Суд решил, что оснований для возврата покупателю суммы задатка не имеется
40. Следует отметить, что предпосылки действительности, характерные для основного договора определенного вида (типа), не распространяют свое действие на предварительный договор. Если к моменту заключения основного договора отсутствуют предпосылки его действительности, требование о понуждении заключить договор не может быть удовлетворено. Это объясняется тем, что недопустимо удовлетворение, в том числе в судебном порядке, требований участника гражданского оборота, которые имеют своим содержанием то, что ему не положено по закону. Предварительный договор не является правовой конструкцией, позволяющей обходить требования, установленные для основного договора. Заключение предварительного договора без соблюдения указанных требований не должно приводить к выводу о том, что они не будут предъявлены в отношении основного договора.