Исполнение предварительного договора как правило в первую очередь имеет значимую и конечную цель – заключение основного договора сторонами на основе условий, согласие по которым было достигнуто ими на стадии предварительного соглашения, данная обязанность одной из сторон предварительного соглашения имеет неимущественный характер. В отличие от других договорных отношений между сторонами гражданско-правового оборота, отношения, складывающиеся из предварительного договора, характеризуются необходимостью исполнить лишь одного основного обязательства – заключения основного договора, причем условия, которые были достигнуты предварительно могут корректироваться в дальнейшем участниками договорных отношений, если только эти условия не являлись существенными. Исполнение предварительного договора в конечном счете неразрывно связано с заключением основного договора «во исполнение» ранее достигнутого предварительного соглашения (предварительного договора)41. «Обязанность заключить договор возникает не только в случаях, предусмотренных ГК РФ или законом (ст. 421 ГК РФ), но также из добровольно принятого на себя обязательства. Приведем пример из судебной практики. С. обратилась в суд с иском к Т. о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на квартиру. Из материалов дела, исследованных судом следует, что был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Согласно указанному договору, С. принадлежит квартира общей площадью сто тридцать квадратных метров. Истец внес согласно предварительному соглашению, заключенному между ней и ответчиком сумму задатка за квартиру в размере шестьсот тысяч рублей. Основной договор предполагалось заключить в срок до (дата) после внесения на счет продавца оставшейся денежной суммы.Суд разъяснил участникам судебного заседания то, что предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких – либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора
, однако в данном случае стороны при исполнении своих обязательств по договору фактически выполнили обязательства, соответствующие уровню основного договора, поскольку ответчиком была осуществлена передача квартиры в пользование истцу.
В связи с чем, предварительный договор от (дата) должен быть квалифицирован как договор купли-продажи, поскольку в данном случае истец со своей стороны исполнил обязательства: уплатил полную стоимость квартиры, несет расходы по содержанию объекта с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, расходы по оплате коммунальных платежей и несению ответственности за его целостность. А ответчик осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование. Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.
В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. «Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон».
В данном случае предварительный договор был исполнен, поскольку из его содержания, а также того обстоятельства, что в момент подписания предварительного договора жилой дом находился на стадии строительства и не был принят в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили, а в последствии исполнили договор купли – продажи квартиры, которая будет создана в будущем. Стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли – продажи будущей квартиры, но истец также произвел ее оплату, а ответчик произвел передачу данного недвижимого имущества истцу во владение и пользование42.
По итогам рассмотрения данного дела в суде, исковые требования были полностью удовлетворены, предварительный договор признан исполненным и содержащим условия основного договора, которые и были исполнены сторонами, за данным предварительным договором был признан его основной характер и свойство правоустанавливающего документа. Право собственности на данный объект недвижимости было в дальнейшем зарегистрировано на истца в установленном законом порядке на основании решения суда.
Заключение предварительного договора может окончиться в качестве его исполнения различными путями, такими, как: исполнение предварительного договора путем заключения на его основе основного соглашения; признания предварительного договора в качестве основного, в том числе и в судебном порядке, как в ситуации, рассмотренной выше. Также предварительный договор может оказаться неисполненным по вине одной из сторон данного гражданско-правового соглашения.Приведем пример из судебной практики. ООО «С» обратилось в суд города с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Р» о присуждении к исполнению ООО «Р» предварительного договора, а именно, окончании строительством здания склада общей площадью пятьдесят тысяч квадратных метров по указанному адресу и регистрации права собственности ответчика на указанный объект недвижимости; об обязании ООО «Р» заключить с ООО «С» основной договор аренды нежилых помещений на условиях, указанных в заключенном между ними предварительном договоре аренды43.Ответчик указывает на то, что акты доступа к отдельным помещениям объекта представленные истцом, подписаны неустановленным лицом. Акт доступа предусматривал доступ к объекту исключительно для осуществления отделочных работ для подготовки помещения к использованию. При этом, истец допустил нарушение условий предварительного договора и самого акта, использовав предоставленное помещение под склад и допустив злоупотребление правом. Прекращение предварительного договора, по мнению ответчика, имело место в связи с тем, что срок заключения основного договора не был согласован. По условиям заключенного между ООО «С» и ООО «Р» предварительного договора, его предметом является заключение сторонами в будущем договора аренды недвижимого имущества на условиях, предусмотренных данным соглашением сторон, при этом оговорено, что на момент заключения предварительного договора аренды, его объект не является самостоятельным объектом прав, также было отражено, что арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания в течение одного календарного года с даты подписания предварительного договора, при условии зачисления на расчетный счет арендодателя обеспечительного платежа в размере в срок, не превышающий двух календарных месяцев с даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, арендодатель обязуется зарегистрировать право собственности на Здание и заключить с арендатором основной договор аренды.
В пункте 4 статьи 429 ГК РФ указано на то, что «в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора». В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. По итогу рассмотрения, истцу было отказано судом в удовлетворении заявленных им требований.Рассмотрим особенности исполнения предварительного договора в сфере торгов. Между тем согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 31.08.2021 № 308-ЭС21-751 по делу № А53-42913/2019, пункте 18 Обзора судебной практики № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, положение рассматриваемой нормы ГК РФ означает, что в зависимости от формы торгов (как способа заключения договора или как способа определения контрагента) по результатам торгов стороны заключают либо основной договор, либо предварительный договор (с учетом требований ст. 429 ГК РФ).В силу п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона, при этом заключение такого договора допускается не ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.Поскольку специальная норма п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ содержит обязанность организатора торгов по направлению победителю торгов именно проекта договора аренды земельного участка, ранее размещенного в составе аукционной документации (то есть проекта основного договора), то факт подписания протокола о результатах торгов может рассматриваться исключительно в качестве заключения уполномоченным органом и победителем торгов предварительного договора.О правильности такого толкования свидетельствует и отсутствие в земельном кодексе запрета на подписание протокола о результатах торгов лицом, признанным их победителем в установленном порядке. Кроме того, иное толкование противоречило бы положениям п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ и фактически нивелировало бы правовой смысл пункта 6 статьи 448 ГК РФ.
Суд посчитал, что само по себе подписание предварительного договора, не является нарушением требования п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ о возможности заключения договора по результатам торгов не ранее чем через десять дней после опубликования их результатов, поскольку в данной норме установлен порядок заключения именно основного договора, проект которого является обязательным приложением к извещению о проведении аукциона в силу пункта 22 статьи 39.11 названного Кодекса. Поскольку протокол от 26.05.222 № 4/42/21.7-02 (его проект) приложением к извещению о проведении торгов не является, его квалификация в качестве основного договора, вопреки позиции Управления, невозможна.При этом подлежащая оплате победителем торгов сумма по своей природе является не арендным платежом по соответствующему договору, а ценой аукциона и носит обеспечительный характер. По решению уполномоченного органа и с согласия победителя торгов, полученного путем направления им, как потенциальным участником торгов, заявки на участие в торгах, уплаченная цена аукциона засчитывается в счет арендной платы за первый год пользования земельным участком. По итогам рассмотрения суд удовлетворил требования иска в полном объеме.Сформулируем основные выводы по исследованию, проведенному в данном параграфе.Исполнение предварительного договора как правило в первую очередь имеет значимую и конечную цель – заключение основного договора сторонами на основе условий, согласие по которым было достигнуто ими на стадии предварительного соглашения, данная обязанность одной из сторон предварительного соглашения имеет неимущественный характер. В отличие от других договорных отношений между сторонами гражданско-правового оборота, отношения, складывающиеся из предварительного договора, характеризуются необходимостью исполнить лишь одного основного обязательства – заключения основного договора, причем условия, которые были достигнуты предварительно могут корректироваться в дальнейшем участниками договорных отношений, если только эти условия не являлись существенными. Исполнение предварительного договора в конечном счете неразрывно связано с заключением основного договора «во исполнение» ранее достигнутого предварительного соглашения (предварительного договора). Итак, заключение предварительного договора может окончиться в качестве его исполнения различными путями, такими, как: исполнение предварительного договора путем заключения на его основе основного соглашения; признания предварительного договора в качестве основного, в том числе и в судебном порядке, как в ситуации, рассмотренной выше. Также предварительный договор может оказаться неисполненным по вине одной из сторон данного гражданско-правового соглашения.