22. Предварительный договор устанавливает обязательства по передаче имущества или его оплате. Нужно учесть, если такие обязательства прописаны в документе, он является основным договором купли-продажи. Предварительные договоры отличаются своим разнообразием. Разновидность обуславливается тем, какой основной договор будет заключен в будущем. Исходя из этого, предварительные договоры могут быть: купли- продажи, аренды, поставки, контрактации, подряда и т.д.Наиболее распространен предварительный договор в сделках с недвижимостью (таких как, купля-продажа квартиры/дома, долгосрочная аренда недвижимости и т.д.). При купле-продаже, например, квартиры, покупатель и продавец жилого помещения прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к заключению основного договора: зафиксировать достигнутые договоренности о цене, порядке оплаты, сроках заключения сделки, после чего продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей покупке23. Предварительные договоры купли-продажи можно разделить на следующие типы: договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке (обычно заключается по требованию банка); предварительный договор, используемый иногда агентствами недвижимости при внесении аванса за приобретаемую квартиру; предварительный договор, по которому застройщики принимают деньги от дольщиков в качестве платежа за будущее жилье. С первыми двумя типами предварительных договор купли-продажи редко возникают юридические проблемы. Это частая практика на рынке недвижимости24. В пример можно привести заключение предварительного договора на этапе строительства жилья. В этом случае застройщик принимает деньги от покупателя и берет на себя обязательство заключить с ним основной договор купли-продажи, по которому право собственности на жилье перейдет покупателю. Для защиты покупателя застройщик, как правило, вместе с предварительным договором передает ему вексель компании. И, тем не менее, такая схема создает для покупателя значительные риски. Так как предварительный договор купли-продажи лишь фиксирует намерения сторон, то намеченное они выполнять не обязаны. То есть такой договор не обязует застройщика передать покупателю квартиру в собственность.Что касается оформления предварительного договора, важно отметить, что он заключается в предусмотренной для основного договора определенной форме. Однако если в какой-либо ситуации данная определенная форма не была предусмотрена, то в таком варианте он будет заключен непосредственно в письменной форме. «Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность» в соответствии с ч. 2 с 429 ГК РФ.
Принцип свободы договора (автономии воли сторон) получил свое официальное закрепление как в Конституции РФ25 (ч. 2 ст. 35, ст. 74, ч. 4 ст. 75), так и в ГК РФ (ст. 1, ст. 421). Одно из общих проявлений данного принципа, когда граждане и юридические лица свободны в заключении договора или отказе от его заключения. По общему правилу понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Приведем в качестве примера – в силу п.3 ст.426 ГК РФ коммерческая организация не вправе отказываться от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы.Обращаясь к вопросу свободы договора в рамках заключения и исполнения предварительного договора, мы видим, что статья 429 ГК РФ регламентирует «легальный запрет» ограничения свободы договора. Так как, во-первых, сторона, заключившая предварительный договор, не в праве уклониться от заключения основного договора. Во-вторых, ограничение свободы в определении контрагентов заключаемого договора. Хотя в условиях рыночной экономики стороны самостоятельны и свободны в выборе контрагентов – участников договорных отношений, но здесь (ст. 429 ГК РФ) прослеживается исключение, выраженное в заключении основного договора на основании предварительного. Природа любого договора состоит в совпадении воли сторон, соглашение является итогом свободы волеизъявления субъектов правоотношений. В известном смысле стороны в договоре устанавливают для себя право. Они могут по своему усмотрению предусматривать любые правила в отношении предмета своего соглашения, и правом такие правила будут признаны. К одним из наиболее важных признаков, который побуждает субъектов гражданско-правовых отношений к определению условий соглашения, относится установленный Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) принцип свободы договора.
Стороны свободны вступать в договор и определять его содержание. Словосочетание «свобода воли» выявляет одну из исходных позиций права, где главное слово – свобода, по афоризму Г. Гегеля, означает цель стремлений духовной сущности человека, а воля служит средством реализации цели. Проблему в праве создает, однако, не сама, в общем свойственная науке, множественность толкований принципа, а использование метафизического метода (исключительно или в эклектическом сочетании с противоположным относительно него диалектическим методом)26. Это приводит к абсолютизации принципа свободы воли в его отрыве от взаимосвязи с иными принципами права в их системном историческом развитии. Принципы права возникают вследствие потребности регулирования общественных отношений и соответствуют их конкретно-историческому характеру, составляют систему с учетом их множественности в соответствии с особенностями различных сфер сложной структуры общественных отношений и изменяются вместе с общественными отношениями – по сути и содержательно, по количеству (одни отмирают как устаревшие, новые возникают), по функциям в системе. Главное слово «свобода» в содержании принципа свобода воли, имеет разные смысловые оттенки в определениях ученых, которые как дополняют друг друга, так и противоречат. В одном из аспектов свободы – внутреннем – она рассмотрена как независимость человека от вмешательства права с его регламентацией человеческих стремлений к свободе в мыслях, убеждениях, совести. Поэтому, по мнению этих исследователей, нецелесообразно и регулировать правом внутреннюю свободу человека. Другое дело – внешний аспект свободы, проявляющийся в деятельности и в бездействии человека. Ученые характеризуют данный аспект свободы по классической работе Ф. Хайека «Конституция свободы», но избегают объяснений противоречивых определений, которые подает классик. В соответствии с одним из них свобода – это «независимость от любых желаний другого». По второму определению, это – состояние взаимоотношений между людьми, когда принуждение одних против других будет минимальным27. Свобода в праве – это система установленных обществом возможностей влияния субъектом права на собственное поведение в соответствии с установленным законом степенью необходимости и желания в определенный период, которое обеспечивается государством. Логическим завершением такой трактовки свободы в праве становится отдельное от нее определение учеными права на свободу как части целого – свободы в праве: совокупность нормативно-правовых конструкций регулирования морально обусловленного поведения человека
28. Понятие воли как второй содержательной части принципа свободы воли в правовых исследованиях большей частью трактуется в общенаучном его значении. Правовые науки «не создают отличных от психологии понятий, а лишь используют их»29. Как вариант обобщающего понятия воли он приводит определение А.А. Карпов: «осознанное регулирование человеком своего поведения и деятельности, выражаемое в умении преодолевать внутренние и внешние трудности при совершении целенаправленных действий и поступков»30. А. Коваленко уклонилась от определения понятия воли под предлогом его поливариантности в зависимости от предметов различных наук. Хотя из этой оговорки логически следовало бы подать собственное определение понятия в соответствии с предметом В качестве примера рассмотрим варианты применения в юридической практике принципа свободы воли во взаимосвязи с определенными в ГК РФ принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Например, в Апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 16 апреля 2019 г. № 33-3161/2019 указано, что принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.Помимо этого, в данном определении суда указано, что встречное исковое заявление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушать основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Условия договора не могут противоречить деловым обыкновениям и не могут быть явно обременительными для заемщика. Можно сделать вывод о том, что свобода воли в гражданско-договорных правоотношениях имеет определенные границы. Отдельного внимания требует освещения вопрос об ограничении свободы воли в гражданско-правовых общественных отношениях в связи с пандемией. Однако эта тема заслуживает дополнительного исследования. Нельзя не учитывать, что сила воли у сторон договора часто неравнозначна в зависимости от их правого статуса. В толковании свободы воли субъектов договорных правоотношений на основании метафизического метода как исключительно свободного выбора субъектом каких-либо сознательных действий без внешнего воздействия справедливость, добросовестность и разумность договора регулируется диспозитивно, зависит от стечения обстоятельств в каждом случае. Доктрина и практика, направленные на соблюдение свободы воли и основанной на ней свободы договора, обеспечивают законность договорных гражданско-правовых отношений. Наоборот толкуется принцип свободы воли и реализуется в юридической практике современных развитых государств
31. Позиция Верховного суда РФ по поводу такого ограничения весьма однозначна: обязанность заключить основной договор в соответствии с предварительным договором не противоречит принципу свободы договора. Интересен тот факт, что принцип свободы договора во многом перекликается с таким понятием, как добросовестность.Приведем пример из судебной практики. Как следует из материалов дела и установлено судами, общество «ГМ» (продавец) и общество «М» (покупатель) 31.07.2017 заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 1700 метров квадратных, а также определить взаимные обязательства друг перед другом на период до заключения основного договора.Стороны указали, что данный договор не является договором инвестирования или долевого участия в строительстве (пункт 3.1); стоимость помещения составляет сто восемьдесят три миллиона руб. В предварительном договоре стороны согласовали порядок заключения основного договора. Основной договор должен быть заключен не позднее двух месяцев с даты постановки помещения на кадастровый учет, но в любом случае не позднее окончания срока действия данного договора. В целях обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора покупатель уплачивает продавцу обеспечительный платеж по установленному графику в размере 183 млн. руб., последний платеж должен быть внесен до (дата). Обеспечительный платеж засчитывается в качестве оплаты по основному договору. На сумму обеспечительного платежа не подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Пунктом договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента подписания и действует до даты государственной регистрации основного договора в зависимости от того, какое из обстоятельств наступит ранее. Стороны дополнительным соглашением продлили срок действия предварительного договора. Общество «М» внесло сумму обеспечительного платежа. Общества «ГМ» и «М» заключили соглашение о возобновлении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения.Стороны констатировали следующее: в соответствии с предварительным договором стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор до (дата); в рамках этого договора стороны выполнили юридически значимые действия: покупатель направил продавцу оферту о заключении основного договора; покупатель направил продавцу предупреждение о расторжении предварительного договора; продавец направил покупателю акцепт оферты на заключение основного договора; продавец направил покупателю повторно предложение принять помещение и запрос документов для выполнения регистрационных мероприятий; покупатель направил продавцу письмо о несогласии с акцептом на иных условиях.