Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.
В соответствии со ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо) может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос на основе градостроительного планирования. При этом основным юридическим документом, определяющим застройку и благоустройство территории, является генеральный план поселения. Собственник земельного участка может разрешить строительство на своем земельном участке другим лицам с выдачей разрешения в письменной форме.
Ст.30 Земельного Кодекса РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельных участков осуществляется как с предварительным согласованием мест размещения объектов, так и без него.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). После торгов заключают договор купли-продажи земельного участка. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, удостоверяемой Свидетельством о государственной регистрации. Предметом торгов может быть также право на заключение договора аренды. В этом случае заключают договор аренды земельного участка.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется не в собственность, а в аренду юридическим и физическим лицам. По этой же статье такое предоставление земельных участков допускается в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органы местного самоуправления.
Предоставление земельных участков обычно в две стадии:
- предварительное согласование мест размещения объекта (расширения, реконструкции), являющееся основанием для проведения изыскательных и проектных работ;
- предоставление земельного участка в пользование на основании утвержденного проекта. [2]
В соответствии со ст.62 Градостроительного кодекса РФ собственнику земельного участка, владельцу, пользователю и арендатору земли требуется получить разрешение на строительство. Для получения такого разрешения требуется подтверждение права на земельный участок и наличие утвержденной проектной документации. Органы архитектуры и градостроительства готовят документы для выдачи разрешений на строительство органом местного самоуправления. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация регистрируют в органах местного самоуправления.
При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной деятельности. Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.
В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимости, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.
В соответствии со ст.9 Градостроительного кодекса РФ запрещается разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации без учета материалов комплексных инженерных изысканий. Порядок проведения инженерных изысканий регламентируется СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения».
В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Закона «Об охране окружающей среды» проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений должны соответствовать требованиям существующего законодательства и обеспечивать благоприятные экологические условия для жизни, труда и отдыха граждан.
Разработанный в соответствии с требованиями СНиП 11-01-95 «О порядке разработки согласования и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения подлежит экспертизе как обязательному этапу инвестиционного процесса в строительстве. Порядок проведения экспертизы проектов строительства и составления заключения по экспертизе приведены в РДС 11-201-95 «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства».
Приказом Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 года №372 утверждено «Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации». Положение регламентирует процесс проведения оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и подготовки материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.
Проект на строительство объектов жилищно-коммерческого назначения должен включать раздел «Охрана окружающей среды», который может состоять из подразделов: «Охрана и рациональное использование водных ресурсов», «Охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира», «Защита от шума и других физических факторов воздействия».
Для придания конкретизации системе процедур экологического сопровождения проекта, то есть учета помимо положений общепринятых нормативных актов Федерального значения, следует делать поправку на региональные и районные экологические условия проекта. Общая методология введения региональных (районных) показателей основывается на базовых принципах, являющихся неотъемлемой частью мероприятий по оценке воздействия на окружающую среду:
· интеграция (рассмотрение во взаимосвязи) технических, экологических, социальных и экономических показателей;
· вариантность решений, обеспечивающих выполнение экологических требований;
· учет региональных особенностей.
Результатом выполнения настоящих дополнительных условий является максимальная актуализация (конкретизация) процесса на все компоненты окружающей среды, возможность долговременного прогноза и обеспечение репрезентативности последующего контроля за техногенным воздействием.
Порядок и последовательность действий по введению дополнительных требований к экологическому сопровождению проекта определяют Рекомендации по экологическому сопровождению Н/Д ГП “Центринвестпроект” Госстроя России, (согласование “Управления по государственной экологической экспертизе Госкомэкологии России” от 01.06.1998г.). Данные рекомендации определяют:
. Действия по первому этапу экологического сопровождения проектов (декларация о намерениях). Для проектируемых предприятий структура природно-экологической оценки района размещения имеет вид:
размещение по признаку экологического районирования территории;
оценка общего воздействия проектируемого предприятия на все элементы окружающей среды (атмосферный воздух, воды, почвы);
расчетный метод по моделированию технологических процессов и техническим характеристикам предполагаемого проектом оборудования;
обоснование соответствия (существенного различия) расчетного и фактического воздействия, разработка системы компенсирующих мероприятий (в общем виде).
По результатам расчетов проводится оценка экологического риска по региональным критериям.
. Действия по второму этапу экологического сопровождения проектов (обоснование строительства).
Для объекта определение возможных экологических последствий проекта при различных вариантах размещения и функционирования, оценка инвестиционных затрат на обеспечение экологической безопасности прилегающей к объекту территории.
По результатам расчетов проводится оценка экологического риска по районным (экологические районы) критериям.
. Действия по третьему этапу экологического сопровождения проектов (ТЭО - раздел ООС в проектной документации).
Для проектируемого предприятия оценка экологического риска при принятых строительных решениях, учет природных ресурсов, используемых в процессе строительства, определение структурных изменений на прилегающей территории.
. Действия по четвертому этапу экологического сопровождения проектов (Экологический мониторинг окружающей среды при строительстве и эксплуатации ЖКК).
Действия по созданию репрезентативной системы контроля за состоянием окружающей среды зависят от масштабов воздействия. В зависимости от расчетной зоны влияния предполагается региональная, районная или местная система контроля
Налоговое регулирование инвестиционной деятельности обеспечивает направление вкладываемых средств в приоритетные сферы хозяйствования путём установления соответствующих налоговых ставок и льгот.
Налоговые ставки обосновываются и дифференцируются по отраслям и регионам, отдельным производствам в зависимости от их значимости для развития экономики в целом.
Налоговые льготы по инвестициям могут получать на срок от 2 до 5 лет
перспективные фирмы (компании), предприятия малого и среднего бизнеса, а также
учреждения и проекты с участием иностранного капитала. [3]
4.2 Правовое положение земельного участка и
экспертиза земельной собственности
В Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом РФ ведется государственный земельный кадастр, содержащий систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и ценности земель.
Государственный земельный кадастр ведется в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов и создания объективной основы для установления цены земли, земельного налога, арендной платы.
Государственный земельный кадастр содержит информацию о землях всех категорий и ведется по единой для Российской Федерации методике в тесной взаимосвязи и с соблюдением принципа совместимости с территориальным, лесным, водным кадастрами и кадастрами других видов природных ресурсов.
Сведения о правовом положении земельных участков отражаются в государственной кадастровой книге земель и содержат данные об объектах и субъектах земельной собственности, землевладения, землепользования и аренды земли, целевом назначении земельных участков, режиме их использования. Регистрация данных производится на основе решений соответствующих органов о предоставлении земель в собственность, владение, пользование и аренду после уточнения границ участков в натуре, оформления и выдачи документов.
Учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию, все изменения фиксируются после того, как они произошли в натуре
Оценка земель различного целевого назначения проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и установления платы за землю. Оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей, сведения об оценке отражаются в земельно-кадастровых документах.
В соответствии с Земельным кодексом РФ право собственности на землю, пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование земельными участками удостоверяется государственным актом.
Гражданам, которым предоставляются земельные участки для ведения личного
подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного и
дачного строительства, строительства гаражей, для иных целей, связанных с
ведением сельскохозяйственного производства, а также предпринимательской
деятельности;
предприятиям, учреждениям, организациям, которым предоставляются земельные
участки для сельскохозяйственного производства или для несельскохозяйственных
нужд, а также гражданам для организации крестьянских (фермерских) хозяйств
Государственные акты по утвержденным формам выдаются органами местной администрации всем гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок. Перерегистрация прав на земельный участок с выдачей нового государственного акта производится в связи с: изменением правового статуса земельного участка (предоставлением в собственность, владение, пользование); укрупнением или разукрупнением землевладения, землепользования; внесением в площадь или расположение земельного участка значительных изменений; внесением в государственный акт большого количества изменений, затрудняющих его чтение и понимание границ на чертеже; переходом прав на земельный участок к другому собственнику, землевладельцу, землепользователю.
Перерегистрация прав на земельный участок существующих землепользований предприятий, учреждений, организаций и граждан производится по ходатайству предприятий, учреждений, организаций, личному заявлению граждан или по инициативе местных комитетов по земельной реформе и земельным ресурсам на основании ранее выданных документов, удостоверяющих право пользования земельным участком.
При отсутствии таких документов оформление прав на земельный участок производится после проведения необходимых землеустроительных работ по установлению границ в натуре с учетом фактического использования земель.
Границы территории земельного участка отображаются на кадастровом плане. Координатное описание границ участка и его частей представляется в виде ведомости координат.
Земельный участок, находится на правах аренды. Договор аренды заключен на 25 лет с Администрацией города. Земельно-кадастровой палатой Ставропольского края земельному участку присвоен его уникальный кадастровый номер. Таким образом форма собственности на земельный участок - муниципальная. Предоставлен он на условиях аренды. Сервитуты - право ограниченного пользования земельным участком не предусмотрены. Никакие сделки с земельным участком в силу его правового положения не проводились. Никаких имущественных претензий по праву пользования и по границам земельного участка не предъявлялось. Цель использования земельного участка, предоставленного обществу на правах аренды - для размещения производственной базы.
Под построенной недвижимостью земельные участки являются муниципальными и
до создания в данном доме товарищества собственников жилья принадлежат
муниципалитету. После создания кондоминиума данный участок под жилой
недвижимостью можно будет арендовать от имени товарищества или выкупить. Особых
требования Администрации по вопросам эксплуатации земельного участка, в
частности требования к использовании территории в границах зон с особым
регулированием градостроительной деятельности, в том числе для исторических
территорий, включая территории объектов культурного наследия и природных
комплексов - не поступало. Данный земельный участок может быть приватизирован.
По нашим данным в результате проведенной экспертизы все права на земельный участок
у общества надлежащим образом оформлены. Регистрация договора аренды
произведена Федеральной регистрационной службы - отделением по Ставропольскому
краю. Регистрация договора произведена без выдачи Свидетельства о
государственной регистрации путем постановки штампа о регистрации и заверенной
печатью подписи регистратора о внесении зарегистрированных данных в
Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [2]