4.3 Правовое положение недвижимого имущества
общества и экспертиза права собственности на имущество
Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте.
Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия. Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельногоучастка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ). Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.97 г).
Таким образом, право собственности на здание (как недвижимое имущество) подтверждается свидетельством о государственной регистрации.
Объекты недвижимости, должны удовлетворять следующим признакам:
) по ним закончены капитальные вложения;
) оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче таких объектов недвижимости;
) документы по ним переданы на государственную регистрацию;
) они фактически эксплуатируются.
Для таких объектов недвижимости установлены следующие правовые последствия в целях бухгалтерского учета:
а) по таким объектам амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения их в эксплуатацию;
б) при принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации;
в) допускается принятие таких объектов недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
Таким образом, исходя из анализа вышеприведенных положений ПБУ 6/01 и Методических указаний, можно сделать вывод о нижеследующем:
) объект недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, прямо не называется «основным средством», в отношении таких объектов используется специальный термин «объекты недвижимости»;
) принятие объектов недвижимости, удовлетворяющих четырем признакам (пункт 52 методических указаний), к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств производится после государственной регистрации перехода права собственности на такие объекты недвижимости (это прямо сказано в п.52 Методических указаний);
) особо оговорено, что после государственной регистрации при принятии этих объектов к учету в качестве объектов основных средств суммы амортизации подлежат уточнению, что еще раз подчеркивает особый правовой статус (в целях бухгалтерского учета) этих объектов недвижимости;
) при одновременном соблюдении четырех вышеуказанных признаков допускается (но нет обязанности!) принимать к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств объекты недвижимости и до государственной регистрации перехода права собственности на них (что еще раз указывает на то, что такие объекты имеют особый правовой статус и могут как приниматься, так и не приниматься к учету в качестве объектов основных средств до государственной регистрации перехода права собственности).
Кроме того, в Плане счетов указано, что на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» подлежит отражению информация о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств, и одним из субсчетов, открываемых к счету 08, является субсчет 08-4 «Приобретение отдельных объектов основных средств». Таким образом, принятие организацией к учету в качестве основного средства здания, право собственности на которое у организации отсутствует, зависит целиком и полностью от решения организации. Организация вправе, но не обязана, принять к учету в качестве основного средства здание, документы по регистрации перехода права собственности на которое находятся в регистрирующем органе (если одновременно соблюдаются еще три вышеуказанных признака).
Исходя из анализа вышеуказанных нормативно-правовых актов можно сделать вывод, что здание, право собственности на которое организацией еще не зарегистрировано, не будет являться объектом налогообложения по налогу на имущество организацией, если только организация по своей инициативе не примет к учету в качестве объекта основных средств здание, удовлетворяющее четырем условиям, указанным в пункте 52 Методических указаний. Необходимо отметить, что указанная позиция подтверждается письмом Минфина №16-00-14/121 от 08.04.03 г. «О принятии объектов недвижимости к бухгалтерскому учету». В нем прямо указано, что «объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в едином государственном реестре, не могут быть приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств. Указанные объекты … до момента регистрации права собственности на них должны отражаться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Однако также необходимо отметить, что в более позднем письме Департамента налоговой политики все того же Минфина РФ от 13.04.04 г. 04-05-06/39 «О налогообложении незарегистрированных объектов недвижимости» содержится противоположный вывод: «объекты недвижимости, принятые после капитального строительства, введенные в эксплуатацию, документы по которым не переданы на государственную регистрацию, учтенные организацией на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", не могут рассматриваться объектом налогообложения по налогу на имущество организаций». Такой вывод, впрочем, исходя из последовательности рассуждений, приведенных в письме, является не логичным.
Кроме того, в письме УМНС №23-10/1/41005 от 21.06.04 г. высказано противоположное нашему мнению: объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, независимо от государственной регистрации права собственности, являются объектом налогообложения налогом на имущество организаций. При этом специалисты тогда еще УМНС ссылаются на вышеуказанный пункт 52 Методических указаний, видя в нем требование учитывать в качестве объектов основных средств объекты недвижимости, в отношении которых выполняется четыре указанных в настоящей статье условия. Считаем, что указанные в письме аргументы УМНС противоречат буквальному смыслу п.52 Методических указаний, на который они ссылаются.
Это право собственности никем не оспаривается. В бухгалтерском учете собственность как недвижимость отражена на счете 01 - основные средства по остаточной стоимости. Износ в балансе не показан, он начисляется в журналах-ордерах. Право собственности зарегистрировано Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края. На каждый объект недвижимого имущества выдано Свидетельство о государственной регистрации права. Правоустанавливающим документом на недвижимость, переданную в порядке приватизации является План приватизации в котором отражено наименование недвижимого имущества и его стоимость. В отношении вновь построенных объектов правоустанавливающим документом является Акт ввода в эксплуатацию, а по купленным объектам - документ о сделке (договор купли-продажи) с передаточным актом.
Особенности сделок с недвижимым имуществом вызваны в первую очередь самим предметом сделок - недвижимостью, имеющей особую природу и ценность среди других объектов гражданских прав. Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимость - правовая категория современной России. Законодательству советского периода она была неизвестна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являвшихся исключительной государственной собственностью. Несмотря на отсутствие в советском гражданском праве - до принятия Основ гражданского законодательства СССР и республик (1991 г.) - деления вещей на движимые и недвижимые, регулирование оборота объектов, прочно связанных с землей, всегда имело особенности, что в советское время находило отражение в различных смежных отраслях законодательства: земельном, водном и др. Недвижимость - в силу своих объективных характеристик, экономической и социальной ценности в каждой правовой системе имеет специфические статус и режим использования. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК). В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был принят 21 июля 1997 г. Регулируется отношения, возникающие при регистрации соответствующих прав и сделок. В соответствии с данным законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной данным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Закон определяет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в качестве которых выступают учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Закон также определяет порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственную регистрацию отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
. акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 2. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3. акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4. свидетельства о праве на наследство; 5. вступившие в законную силу судебные решения; 6. акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7. иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. [6]
ФЗ «О госрегистрации» и Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" относят к недвижимому имуществу так же жилые и нежилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, приусадебные хозяйственные постройки, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Считаю такое толкование недвижимого имущества очень важным. Таким образом в гражданский оборот вводятся на равных условиях не только целые здания и сооружения, но и их составные части - квартиры, изолированные жилые помещения (комнаты в квартирах коммунального заселения) о которых речь пойдет далее. Однако этого нельзя сказать о приусадебных хозяйственных постройках, сооружениях и элементах инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Как правило, предполагается, что при отчуждении жилого дома с земельным участком к новому владельцу переходит и право собственности на приусадебные хозяйственные постройки. Было бы странно, если бы в собственности прежнего владельца остался, к примеру, надворный нужник. Тоже относится и к сооружениям и элементам инженерной инфраструктуры. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК). Не может отчуждаться отдельно шахта лифта или лестничная площадка многоквартирного дома.
Данное положение подкрепляется статьями 289 и 290 ГК РФ. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, при отчуждении отдельного объекта собственности (квартиры в многоквартирном доме) ему следует и доля в общем, имуществе дома.
Правовое значение деления вещей на недвижимые и движимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей. Установление особого правового режима для недвижимого имущества необходимо подразумевает:
. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, доступной для ознакомления третьим лицам. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости;